Gespräch sprachen sich die Unions-Vertreterinnen dafür aus, den Sach-
kundenachweis zu streichen und stattdessen eine freiwillige Informa-
tionsauskunft des Verwalters einzuführen. Mehr sollte nicht umgesetzt
werden. Dies hätte vermutlich bedeutet, dass der Verwalter allenfalls
eine Urkunde an der Bürowand anbringt. Aber was sollte diese Urkunde
beinhalten, wer würde sie ausstellen und wie sollte dies zur Qualifizie-
rung der Branche und zum Verbraucherschutz beitragen?
Die Grundzüge stehen fest
Ein drittes und letztes Berichterstattergespräch fand Mitte Mai statt. Da-
nach standen die Grundzüge einer Vereinbarung fest, die letztlich in
das am 23. Juni verabschiedete Gesetz Eingang fanden: Einschluss des
Mietverwalters (mit der neuen Bezeichnung Wohnimmobilienverwalter
und damit keine Trennung mehr zwischen WEG- und Mietverwalter),
Weiterbildungspflicht für Inhaber und Objektbetreuer, Informations-
pflicht und Berufshaftpflichtversicherung. Die Kernforderungen des DDIV
– Weiterbildungsverpflichtung, Einschluss des Mietverwalters und der
Objektbetreuer – wurden quasi in letzter Sekunde übernommen. Der
Sachkundenachweis setzte sich nicht durch.
Der 1. Schritt ist getan
Wenige Minuten vor der Verabschiedung des Gesetzes im Bundestag
sagte die CSU-Berichterstatterin Frau Lanzinger MdB: „Ich sage Ihnen
ganz klar: Wir haben ernsthaft überlegt, diesen Gesetzentwurf gar nicht
durchgehen zu lassen.“ (Plenarprotokoll 18/240). Diese Äußerung
macht vielleicht deutlich, wie schwer es war, dieses Gesetz überhaupt
durch den Bundestag zu bringen. Es ist müßig darüber zu diskutieren,
ob rund 7 Stunden Weiterbildung jährlich tatsächlich etwas bewegen
oder ob der fehlende Sachkundenachweis letztlich für ein sinnentleer-
tes Gesetz steht. Entscheidend ist vielmehr, dass überhaupt ein Gesetz
zustande kam. Denn dieses kann verändert, angepasst und novelliert
werden. Das Glas ist halbvoll und nicht halb leer.
Auswirkungen des Gesetzes
Das jetzt vorhandene Gesetz stellt einen Meilenstein für Immobilienver-
waltungen dar. Erstmals wird die Komplexität der Tätigkeit anerkannt –
eine Erkenntnis, auf die sich fortan aufbauen lässt. Der DDIV wird daher
nicht nachlassen und in der nächsten Wahlperiode einen neuen Anlauf
für einen Sachkundenachweis starten. Neben all den gesetzlichen Vor-
gaben ist es jedoch viel wichtiger, dass die Branche die Veränderungen
annimmt und auf Qualität, Nachwuchsförderung und, angesichts der
komplexen Tätigkeiten, auf angemessene Vergütungsstrukturen setzt.
Dazu bedarf es einer weiter verbesserten Außendarstellung der Tätig-
keit. Auch dafür liefert das Gesetz bei allem Wenn und Aber eine 1.
Grundlage.
Was steht im Gesetz?
Die wohl umfassendste Änderung gegenüber dem RefE erschließt sich
beim Blick auf den Titel. Denn statt vom „Verwalter von Wohnungsei-
gentum“ ist nunmehr vom „Wohnimmobilienverwalter“ die Rede. So-
mit richtet sich das Gesetz auch an diejenigen, die „für Dritte Mietver-
hältnisse über Wohnräume im Sinne des § 549 BGB“ verwalten – also
den Mietverwalter.
Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung
Die Voraussetzungen für die Erlaubniserteilung nach § 34c Gewerbe-
ordnung sind nach wie vor Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensver-
hältnisse und – ausschließlich für den Wohnimmobilienverwalter – der
Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung. Zuverlässigkeit besitzt
dabei in der Regel nicht, wer in den letzten 5 Jahren vor Stellung des
Antrages wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschla-
gung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung,
Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt
worden ist. Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen vor, wenn über
das Vermögen des Antragstellers das Insolvenzverfahren eröffnet wur-
de oder er in das vom Vollstreckungsgericht zu führende Verzeichnis
eingetragen ist.
Weiterbildungsverpflichtung statt Sachkundenachweis
Die „Zulassungsvoraussetzung“ ist jedoch nicht mehr der Sachkunde-
nachweis, sondern nunmehr eine Weiterbildungsverpflichtung. Die Wei-
terbildungsverpflichtung im Umfang von 20 Stunden innerhalb von 3
Jahren gilt sowohl für den Gewerbetreibenden als auch für die an „der
erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkendenden Beschäftigten“ – in der
Praxis also die Objektbetreuer. Gleichzeitig kann der Weiterbildungs-
nachweis des Gewerbetreibenden von einer angemessenen Zahl von
Beschäftigten erbracht werden, die zum einen Vertretungsbefugnis be-
sitzen und denen zum anderen die Aufsicht über die Objektbetreuer
übertragen ist (Delegationsbefugnis). Dies dürfte in der Praxis regelmä-
ßig auf Prokuristen und Handlungsbevollmächtigte zutreffen.
Konkretisierung durch Rechtsverordnung
Des Weiteren werden viele Inhalte erst in der zu erlassenden Rechtsver-
ordnung konkretisiert. Noch völlig offen ist dabei, welche inhaltlichen
und qualitativen Kriterien die Weiterbildungen erfüllen müssen und
welche Bildungsträger Weiterbildungen anbieten. Ebenso wird die Be-
freiung von der Weiterbildungsverpflichtung Teil der Rechtsverordnung
sein. Laut Gesetzesbegründung sollen alle Gewerbetreibenden und Ob-
jektbetreuer, die eine Ausbildung als geprüfte/r Immobilienfachwirt/in
oder Immobilienkaufmann/-kauffrau vorweisen können, in Zukunft die
ersten 3 Jahre nach der Aufnahme der Tätigkeit von der Weiterbildungs-
pflicht befreit sein. Die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung muss
gegenüber der zuständigen Behörde nachgewiesen werden – ist dies
nicht der Fall, droht ein Bußgeld.
Informationspflichten des Gewerbetreibenden und der Objektbetreuer
gegenüber dem Auftraggeber werden ebenfalls Bestandteil der Verord-
nung. So sollen Verbraucher und Auftraggeber künftig Auskunft über die
berufliche Qualifikation und die absolvierten Weiterbildungen verlangen
können, um sich so ein eigenes Bild über die fachliche Eignung und
Qualifikation der Immobilienverwaltung zu machen. Weiterhin werden
die getrennte Vermögensverwaltung, Vorgaben zur Rechnungslegung,
Anzeigepflichten beim Wechsel der Betriebsleitung, Informations- und
Buchführungspflichten in der Verordnung detailliert ausgearbeitet. Zu-
sätzlich wird die Höhe der Mindestversicherungssumme der Berufshaft-
pflichtversicherung definiert.
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