7. Verhaltensempfehlungen an Verwalter
!
Weiterführende Informationen:
Ersatzzustellungsvertreter
1717902
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Nach bestandskräftigem
Grundlagenbeschluss bedarf es keiner
Kosten-Nutzen-Analyse mehr
(AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 2.9.2016,
44 C 2028/15)
Wurde ein bestandskräftiger Grundlagen-
beschluss über eine bestimmte Sanierungs-
maßnahme gefasst, kann der darauffolgende
Durchführungsbeschluss nicht mit dem Ar-
gument angefochten werden, es habe eine
Kosten-Nutzen-Analyse durchgeführt werden
müssen.
!
Weiterführende Informationen:
Beschluss
636307
Einzelner Wohnungseigentümer kann
sich nicht gegen öffentlichen Geh- und
Fahrradweg auf dem Grundstück der
Gemeinschaft wehren
(VGH Baden-Württemberg, Urteil v.
28.12.2016, 8 S 2442/14)
Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen
Eigentums einer Wohnungseigentümerge-
a) Der Verwalter sollte für jede von ihm
verwaltete Wohnungseigentumsanlage
prüfen, ob für diese in der Vergangen-
heit ein Ersatzzustellungsvertreter und
sein Vertreter bestellt worden sind.
b) Sind die Wohnungseigentümer ihrer
Pflicht, einen Ersatzzustellungsvertreter
nebst Vertreter zu bestellen, bislang nicht
nachgekommen, sind spätestens für die
nächste WEG-Versammlung als Tagesord-
nungspunkt die Bestellung eines Ersatzzu-
stellungsvertreters und seines Vertreters
sowie der Abschluss von Anstellungsver-
trägen mit diesen vorzusehen.
c) Haben die Wohnungseigentümer bereits
einen Ersatzzustellungsvertreter und sei-
nen Vertreter bestellt, ist zu prüfen, ob
die Bestellung noch aktuell ist und ob es
einen Anstellungsvertrag zu vertretba-
ren Konditionen gibt. Wenn nein, ist die
Neubestellung und/oder Neuanstellung
für die nächste WEG-Versammlung als
Tagesordnungspunkt vorzusehen.
11
Deckert/Elzer kompakt
5. Muster: Be- und Anstellung eines
Ersatzzustellungsvertreters
Der Verwalter sollte für den Fall, dass ein Ersatz-
zustellungsvertreter und sein Vertreter bestellt
werden müssen und mit diesen ein Anstel-
lungsvertrag zu schließen ist, ein Muster für den
entsprechenden Beschluss – der mit einfacher
Mehrheit geschlossen wird – bereit halten.
6. Umlageschlüssel für Abrechnung
Fallen für den Ersatzzustellungsvertreter und sei-
nen Vertreter Kosten an – dessen Aufwand bzw.
eine etwaige Vergütung –, handelt es sich um
Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigen-
tümer. Wer deren Kosten nach welchem Umla-
geschlüssel zu tragen hat, bestimmt das WEG
nicht. Daher ist der Hinweis des BGH, die Kosten
seien nach § 16 Abs. 2 WEG auf alle Wohnungs-
eigentümer nach Größe ihres jeweiligen Mitei-
gentumsanteils umzulegen, sehr wichtig.
meinschaft durch die Festsetzung eines öf-
fentlichen Geh- und Fahrradweges auf dem
Grundstück in einem Bebauungsplan kann nur
von der Wohnungseigentümergemeinschaft
als solcher und nicht von den einzelnen Mitei-
gentümern abgewehrt werden.
!
Weiterführende Informationen:
Wohnungseigentümergemeinschaft
637589
Vermietung von Teileigentum an
Pensionsgäste
(AG Erfurt, Urteil v. 25.5.2016, 5 C 63/14)
Die Nutzung von Teileigentumseinheiten zur
Vermietung an Pensionsgäste ist zulässig
und weniger beeinträchtigend als etwa eine
Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Na-
gelstudio. Ob Gewerbe- oder baurechtliche
Genehmigungen für eine derartige Nutzung
erforderlich sind, ist im wohnungseigentums-
rechtlichen Verfahren nicht zu klären und be-
deutungslos.
!
Weiterführende Informationen:
Vermietete Eigentumswohnung
637340
Verwalterabberufung: Kein Rechtsschutz-
bedürfnis, soweit keine Vorbefassung
in der Eigentümerversammlung
(AG Düsseldorf, Urteil v. 9.1.2017,
290a C 83/16)
Der Klage auf Abberufung des Verwalters fehlt
das Rechtsschutzbedürfnis, wenn nicht die
Wohnungseigentümerversammlung mit dem
Abberufungsverlangen des klagenden Woh-
nungseigentümers vorbefasst war und eine
entsprechende Vorbefassung nicht nur eine
reine Förmelei wäre.
!
Weiterführende Informationen:
Rechtsschutzbedürfnis
637035
Abberufung: ordentliche, außerordentliche und
gerichtliche
636086
„Grundsatzbeschluss“ kann unbestimmt
sein
(AG Köln, Urteil v. 8.11.2016, 215 C 67/16)
Bei einer Beschlussfassung, eine konkrete In-
standsetzungsmaßnahme durchführen zu wol-
len, müssen noch keine Vergleichsangebote
vorliegen.
!
Weiterführende Informationen:
Anfechtungsklage: Grundsätze
1717915
Beschluss
636307
Es ist möglich und meines Erachtens sach-
gerecht, dass der Ersatzzustellungsvertre-
ter und sein Vertreter bereits für das „Sich-
bereit-halten“ eine angemessen geringe
Vergütung erhalten. Denn sie müssen ja
„Gewehr bei Fuß stehen“ und im Falle des
Falles sofort reagieren können.
HINWEIS: GEBÜHR FÜR „BEREIT HALTEN“?
1. Die Wohnungseigentümer bestellen für
2 Jahre ___ (Name, Adresse, Telefonnum-
mer, Fax, E-Mail) für die Wohnungseigen-
tumsanlage zum Ersatzzustellungsvertreter
und ___ (Name, Adresse, Telefonnummer,
Fax, E-Mail) zu seinem Vertreter. Beide ha-
ben bereits zuvor gegenüber dem Verwal-
ter erklärt, die Bestellung anzunehmen.
2. Der Verwalter ist im Sinne von § 27 Abs. 3
Satz 1 Nr. 7 WEG ermächtigt, mit dem Ersatz-
zustellungsvertreter und seinem Vertreter
namens der Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer jeweils den Anstellungsvertrag
vom ____ zu schließen, der den Wohnungs-
eigentümern bereits mit der Ladung zur
Versammlung versandt wurde und der der
Niederschrift als Anlage ___ beigefügt ist.
MUSTER:
Der Verwalter sollte sämtliche Kosten der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
nach § 16 Abs. 2 WEG umlegen – soweit
die Wohnungseigentümer nichts anderes
vereinbart oder analog § 16 Abs. 3 und
Abs. 4 WEG bestimmt haben.
Bereits im Wirtschaftsplan sollte für die Kos-
ten eine Kostenposition vorgesehen sein.
HINWEIS: UMLAGESCHLÜSSEL
