Deckert/Elzer kompakt
Die Eigentumswohnung
Entscheidung
des Monats
Einfluss der WEG-Abrechnung
auf die Betriebskostenabrech-
nung
Vermietende Wohnungseigentümer
müssen grundsätzlich auch dann in-
nerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs.
3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten
abrechnen, wenn der Beschluss der
Wohnungseigentümer über die Abrech-
nung noch nicht vorliegt.
BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15
Der Fall:
B ist Mieterin des Sondereigentums von Woh-
nungseigentümer K. Nach dem Mietvertrag
hat B neben der Nettomiete monatliche Be-
triebskostenvorauszahlungen zu entrichten.
Die Wohnungseigentümer der Wohnungs-
eigentumsanlage, in der die Mietwohnung
liegt, genehmigen die Abrechnungen für
die Jahre 2010 und 2011 erst im November
2013. K rechnet daher die Betriebskosten
für die Jahre 2010 und 2011 erst im De-
zember 2013 ab. B ist zu diesem Zeitpunkt
aber nicht mehr bereit, Nachzahlungen zu
entrichten. Sie beruft sich auf § 556 Abs. 3
BGB. Danach muss der Vermieter über die
Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich
abrechnen und die Abrechnung spätestens
bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende
des Abrechnungszeitraums mitteilen. Nach
Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung
einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei
denn, der Vermieter hat die verspätete Gel-
tendmachung nicht zu vertreten.
K meint, er habe auf die Genehmigung der
WEG-Abrechnungen warten können und die
Betriebskostenabrechnung sei daher nicht
verspätet. Mit seiner Klage verlangt er da-
her die Nachforderungen für die Jahre 2010
und 2011.
Das Problem:
Zentrales Problem der Entscheidung ist die
Frage, welchen Einfluss die Genehmigung
der WEG-Abrechnung für die mietrechtliche
Betriebskostenabrechnung hat und ob der
vermietende Wohnungseigentümer mit der
Betriebskostenabrechnung bis zur Genehmi-
gung seiner Einzelabrechnung warten darf.
So hat der Bundesgerichtshof
entschieden:
1. Das Ergebnis
Die Genehmigung der WEG-Abrechnung
hat nach Auffassung des BGH für die miet-
rechtliche Betriebskostenabrechnung grund-
sätzlich keine Bedeutung. Der vermietende
Wohnungseigentümer dürfe nicht auf die
Genehmigung seiner Einzelabrechnung war-
ten, wenn diese – bezogen auf das Miet-
verhältnis – zu spät erteilt wird. Nach § 556
Abs. 3 BGB habe der Vermieter über die
Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich
abzurechnen. Diese Pflicht sei nicht davon
abhängig, dass dem vermietenden Woh-
nungseigentümer bereits der Beschluss über
die WEG-Abrechnung vorliege.
2. Entstehung der Verpflichtung des
Wohnungseigentümers
Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungs-
eigentümers, die Lasten des gemeinschaft-
lichen Eigentums sowie die Kosten der In-
standhaltung, Instandsetzung, sonstigen
Verwaltung und eines gemeinschaftlichen
Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigen-
tums nach dem Verhältnis seines Anteils
Liebe Leserin,
lieber Leser,
vermietet ein Wohnungseigentümer sein Son-
dereigentum, wird er in der Regel mit dem
Mieter vereinbaren, dass dieser die Betriebs-
kosten trägt. Liegt es so, muss der Wohnungs-
eigentümer spätestens bis zum Ablauf des 12.
Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums
eine Betriebskostenabrechnung vorlegen,
also beispielsweise für das Jahr 2016 bis zum
31.12.2017. Nach Ablauf dieser Frist kann er
keine Nachforderung mehr verlangen – es sei
denn, er hat die verspätete Geltendmachung
nicht zu vertreten.
Der Wohnungseigentümer wird für die Be-
triebskostenabrechnung in der Regel auf die
WEG-Abrechnung zugreifen wollen. Was aber
gilt, wenn es noch gar keine Abrechnung über
den Wirtschaftsplan gibt? Kann der Vermieter
dann mit der Betriebskostenabrechnung war-
ten? Und was heißt das für den Verwalter? Die
Antworten hierauf gibt der Bundgerichtshof.
Seine Entscheidung sollte jedem Verwalter
bekannt sein.
Herzlichst
Ihr
Dr. Oliver Elzer
Entscheidung des Monats:
WEG-Rechtsprechung kompakt
Einfluss der WEG-Abrechnung auf die
Betriebskostenabrechnung
