Ein Wohnungseigentümer begehrt eine bauliche Veränderung,
welche die äußere Gestaltung des Gebäudes erheblich verän-
dert. In der Teilungserklärung ist geregelt: „Jeder Beschluss be-
darf zu seiner Rechtsgültigkeit der einfachen Mehrheit. Bei der
Feststellung der Stimmenmehrheit werden nur die Stimmen der
anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer gerech-
net.“ Was gilt für die Beschlussfassung? Diese Bestimmung in
der Teilungserklärung oder § 22 Abs. 1 WEG?
Grundsätzlich kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass auch
bauliche Veränderungen mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen
werden können. Dies muss sich jedoch klar und eindeutig aus der Ver-
einbarung ergeben. Nach diesseitiger Ansicht ist die in der konkreten
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung zu all-
gemein gehalten, so dass darin kein wirksames Abbedingen des § 22
Abs. 1 WEG zu sehen ist.
Da es sich um eine Auslegungsfrage handelt und der restliche Inhalt
der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht bekannt ist, kann
jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass ein Gericht eine andere An-
sicht vertritt.
In einem Verwaltervertrag wird bei der Verwaltervergütung der
Nettopreis pro Einheit/Monat genannt. Ergänzend heißt es im
Vertrag, dass die Nettopreise sich zuzüglich der jeweils gelten-
den Mehrwertsteuer (derzeit 19 %) verstehen. Ein Bruttopreis
wird nicht genannt.
Ein Eigentümer stört sich an dieser Vorgehensweise. Er ist der
Auffassung, dass er als Verbraucher ein Recht auf einen betrag-
lich genau bezeichneten Bruttopreis hat. Ein solcher findet sich
in dem abgeschlossenen Verwaltervertrag aber nicht. Hat der
Eigentümer Recht?
Gemäß der Preisangabenverordnung sind in Dienstleistungsverträgen
zwischen Unternehmern und Verbrauchern die Bruttopreise inkl. Mehr-
wertsteuer konkret der Höhe nach zu benennen.
Ein Wohnungseigentümer reklamiert, dass in der Einladung
zur Eigentümerversammlung die einzelnen Beschlusspunkte
nur stichwortartig aufgeführt werden. Er sei es gewohnt, dass
schon in der Einladung unter den einzelnen TOPs wortgenaue
Beschlussformulierungen vorgegeben werden. Als Begründung
hierfür wurde genannt: Die Verwaltung könne ansonsten die
ihr überlassenen Vollmachten nicht entsprechend umsetzen. Der
eine will dies und der andere will jenes.
Die Verwaltung hält diese Vorgehensweise für problematisch,
weil der Verwalter durch eine wortwörtliche Beschlussvorgabe
massiv in die Meinungsbildung der Eigentümer eingreift. Ferner
würden die Eigentümer, die eine Vollmacht erteilen, gegenüber
den anwesenden Eigentümern „bevorzugt“ werden. Den anwe-
senden Eigentümern würde nämlich jegliche Möglichkeit ge-
nommen, neu gewonnene Erkenntnisse und weitere Aspekte in
einem Beschluss einzubringen. Es stellt sich deshalb die Frage,
wie eine wortgenaue und damit unabänderbare Beschlussvorga-
be zu sehen und zu bewerten ist?
Nach der Rechtsprechung genügt eine schlagwortartige Bezeichnung
des Beschlussgegenstandes als Tagesordnungspunkt in der Einladung
zu der Eigentümerversammlung.
Bei einer Objektbegehung mit der Polizei in Sachen Einbruch-
schutz wurde als sinnvollste Maßnahme vorgeschlagen, be-
stimmte Fenster im Erdgeschoss von außen zu vergittern. Dafür
ist vermutlich wg. einer baulichen Veränderung die Zustimmung
aller Eigentümer notwendig, was naturgemäß schwierig werden
kann. Auf der anderen Seite besteht das Sicherheitsbedürfnis ei-
nes Eigentümers. Was ist höher zu bewerten?
Das Vergittern der Fenster stellt eine bauliche Veränderung im Sinne
des § 22 Abs. 1 WEG dar, der alle über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte
Maß hinaus beeinträchtigten Eigentümer zustimmen müssen. Da die
Wohnung in dem für alle Eigentümer einsehbaren Erdgeschoss liegt, ist
die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.
Aus dem Umstand, dass das Vergittern der Fenster eine sinnvolle Maß-
nahme ist, ergibt sich für den Eigentümer der Erdgeschosswohnung
kein Individualanspruch gegenüber den anderen Eigentümern auf Zu-
stimmung zu der Maßnahme.
Ein Wohnungseigentümer weigert sich permanent, seine Haus-
geldzahlungen an den rechtsgültigen Wirtschaftsplan anzupas-
sen. Auch beschlossene Verzugszinsen ändern an seinem Verhal-
ten nichts. Kann der Verwalter in Abstimmung mit dem Beirat
die gesamte Jahressumme einmalig in Anrechnung bringen, um
die Jahressumme notfalls per Rechtsanwalt einzufordern oder ist
ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich?
Soll das gesamte Hausgeld ab einem gewissen Zahlungsrückstand so-
fort zur Zahlung fällig werden, ist hierfür ein Beschluss der Eigentümer-
versammlung erforderlich.
Ein Eigentümer hat Reparaturen an einem seiner Dachfenster
vornehmen lassen und möchte die Kosten jetzt ersetzt bekom-
men. Gehören die Dachfenster zum Gemeinschafts- oder Son-
dereigentum? Falle es zum Gemeinschaftseigentum gehört,
kann der Eigentümer dann Ersatz der Kosten verlangen, obwohl
er eigenmächtig gehandelt hat?
Die Dachfenster stehen im Gemeinschaftseigentum. Der Eigentümer
sollte daher die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes in der nächsten
Eigentümerversammlung beantragen, wonach die von ihm in Auftrag
gegebenen Reparaturen genehmigt werden und er die Kosten von der
WEG ersetzt erhält.
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