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Deckert/Elzer kompakt
zu tragen, entstehe zwar erst durch den Be-
schluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Be-
schluss entfalte jedoch gegenüber dem Mieter
keine Bindung.
3. Fehlendes Vertretenmüssen
Ein vermietender Wohnungseigentümer könne
daher, wenn die WEG-Abrechnung noch nicht
genehmigt sei, nach Ablauf der Jahresfrist nur
dann noch eine Betriebskostennachforderung
geltend machen, wenn er die verspätete Be-
triebskostenabrechnung aus anderen Grün-
den nicht zu vertreten habe. Im Fall fehle es
hieran.
Das bedeutet für Sie:
1. Erstellung der Abrechnung über den
Wirtschaftsplan
Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach
Ablauf des Kalenderjahres Rechnung zu le-
gen und als eigene Aufgabe als Entwurf die
eigentliche Abrechnung über den Wirtschafts-
plan des Vorjahres aufzustellen.
2. Der Verpflichtete und der
Erstellungszeitraum
Die Aufgabe abzurechnen trifft denjenigen
Verwalter, in dessen Amtszeit die Verpflich-
tung zur Erstellung fällig wird.
Scheidet der alte Verwalter zum Jahreswechsel
aus, muss der neue Verwalter die Abrechnung
erstellen, da die Abrechnung nicht vor dem
1.1. des Folgejahres fällig ist. Dies gilt aber
auch bei einem Verwalterwechsel im 1. oder
2. Quartal.
3. Inhalte der Abrechnung
Der Verwalter muss als Abrechnung eine ge-
ordnete und übersichtliche Einnahmen- und
Ausgabenrechnung vorlegen, die auch Anga-
ben über die Höhe der gebildeten Rücklagen
enthält. Die Abrechnung besteht damit in der
Regel aus folgenden Bestandteilen:
„Kopf“. Dieser muss Informationen geben
zum Ersteller, zum Erstellungsdatum, zum
Abrechnungszeitraum und zum Bezugsob-
jekt.
Die Angabe der Einnahmen und Ausgaben
(„Gesamtabrechnung“).
Die Verteilung mancher Ausgaben und Ein-
nahmen unter Angabe der geltenden Umla-
geschlüssel („Einzelabrechnungen“).
Die Darstellung der Entwicklung der In-
standhaltungsrückstellung, ihren Soll- und
ihren Ist-Stand sowie die Forderungen des
Verbandes gegen Wohnungseigentümer auf
die Instandhaltungsrückstellung.
Die Darstellung der Bankkonten.
4. Wohnungseigentumsanlagen, in denen
Sondereigentum vermietet ist
a) Überblick zum Abrechnungsentwurf des
Verwalters
In Wohnungseigentumsanlagen, in denen
Sondereigentum vermietet ist, gelten für die
Abrechnung keine Besonderheiten. Der Ver-
walter muss also auch in diesem Falle nur eine
ganz normale Abrechnung erstellen.
Soweit der Verwalter erläutert oder darauf
hinweist, welche Ausgaben im Falle einer Ver-
mietung grundsätzlich als Betriebskosten auf
den Mieter umgelegt werden können, handelt
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es sich um eine Erleichterung für den vermie-
tenden Wohnungseigentümer ohne weiterge-
hende rechtliche Folgen.
b) Aufgliederung der Einnahmen und Ausga-
ben im Abrechnungsentwurf
Der vermietende Sondereigentümer kann
verlangen, dass die Einnahmen und Ausga-
ben in der Gesamtabrechnung – soweit die-
se umlagefähig sind – in der Abrechnung so
aufgegliedert werden, dass er selbst imstande
ist, daraus eine Betriebskostenabrechnung zu
erstellen (siehe noch unter 6.).
Der Verwalter muss die Einnahmen und Aus-
gaben daher jedenfalls so weit aufschlüsseln,
dass sich ihre Berechtigung und die Frage, ob
sie auf den Mieter umzulegen sind, ohne be-
sondere Fachkenntnisse überprüfen lässt.
c) Folgen einer verspäteten Genehmigung des
Abrechnungsentwurfs
Erstellt der Verwalter die Abrechnung nach
Ablauf des Erstellungszeitraums (dazu unter
2.), legt der Verwalter keine Abrechnung vor,
genehmigen die Wohnungseigentümer den
Abrechnungsentwurf nicht, erklärt ein Gericht
den Genehmigungsbeschluss für ungültig oder
ist dieser ausnahmsweise nichtig, war bislang
umstritten, ob der vermietende Sondereigen-
tümer die Überschreitung der gesetzlichen
Ausschlussfristen im Mietrecht damit begrün-
den kann, es fehle noch an einer beschlosse-
nen „WEG-Abrechnung“.
Die bereits bislang herrschende Meinung lehnte
dies ab. Dieser Sichtweise hat sich der BGH nun
Wenn kein Zeitpunkt vereinbart oder im
Verwaltervertrag geregelt ist, ist der Erstel-
lungszeitpunkt den Umständen zu entneh-
men. Welche Einnahmen und Ausgaben
es gab, muss der Verwalter grundsätzlich
bereits in den ersten Tagen des dem ab-
zurechnenden Wirtschaftsjahr folgenden
Jahres wissen. Wie hoch die Ausgaben für
die Versorgung genau waren (Gas, Strom,
Wasser, Wärme), steht hingegen in der Re-
gel erst im Laufe der ersten Monate des
Folgejahres fest. Die Rechtsprechung billigt
es daher, wenn die Abrechnung spätestens
im 2. Quartal des Folgejahres vorgelegt
wird. Ist ausnahmsweise auch im 2. Quar-
tal ohne Verschulden des Verwalters un-
bekannt, wie hoch die Versorgungskosten
waren, ist die Abrechnung unverzüglich
nach deren Ermittlung vorzulegen. Fehlen
zu einem von den Wohnungseigentümern
festgelegten Zeitpunkt noch Informatio-
nen, muss der Verwalter – ist nichts an-
deres bestimmt – eine Rumpfabrechnung
vorlegen.
HINWEIS:
Eine bereits bestehende Verpflichtung des
vorhergehenden Verwalters geht nicht auf
den neuen Verwalter über. Der abberufe-
ne Verwalter muss die Abrechnung aber
erst dann erstellen, wenn ihm die für die
Abrechnung relevanten Verwaltungsunter-
lagen zur Verfügung gestellt werden. Der
neue Verwalter kann sich auch vertraglich
verpflichten, die Pflichten des Altverwal-
ters zu erfüllen.
HINWEIS:
Die Kostenpositionen müssen in zumutbarer
Weise verständlich und nachprüfbar sein.
Ferner ist notwendig, dass der Wohnungs-
eigentümer die Einnahmen und Ausgaben
bereits aus der Abrechnung klar ersehen
und überprüfen kann, so dass die Einsicht-
nahme in die Belege nur noch zur Kontrolle
und zur Behebung von Zweifeln erforderlich
ist. Die bloße Angabe von Globalbeträgen
für mehrere Kostenpositionen genügt dem
nicht. Im Übrigen müssen Kostenpositionen,
an denen Wohnungseigentümer unter-
schiedlich beteiligt sind, gesondert ausge-
wiesen werden. Am besten werden daher
sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln
dargestellt. Jedenfalls ist entsprechend den
Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV zu
differenzieren. Eine Zusammenfassung der
in verschiedenen Ziffern des Betriebskos-
tenkatalogs genannten Kostenpositionen ist
grundsätzlich unzulässig. Nur im Einzelfall
soll es zulässig sein, „eng zusammenhän-
gende“ Kosten in einer Summe und in einer
Kostenposition zusammenzufassen.
HINWEIS:
Dem vermietenden Wohnungseigentümer
ist es daher grundsätzlich nicht möglich, die
Gesamt- oder die Einzelabrechnung (oder
beide) seinem Mieter als Betriebskosten-
abrechnung vorzulegen. Denn WEG-Abrech-
nung und Betriebskostenabrechnung trennt
vieles. Mieter und Vermieter könnten die
WEG-Abrechnung nicht einmal als Betriebs-
kostenabrechnung vereinbaren – wenn auch
genau dies in der Praxis zum Teil geschieht.
HINWEIS:
