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Deckert/Elzer kompakt
angeschlossen und so für Rechtssicherheit ge-
sorgt. Damit steht jetzt fest, dass ein Beschluss
gemäß § 28 Abs. 5 WEG keine Voraussetzung
für eine Betriebskostenabrechnung ist.
Etwas anderes gilt auch nicht für eine woh-
nungsbezogene Kostenerfassung (= der Dritte
rechnet Kosten unmittelbar gegenüber dem
Wohnungseigentümer ab), wie sie der BGH
für die Grundsteuer und öffentliche Gebühren
zulässt. Auch in diesem Fall bedarf der vermie-
tende Wohnungseigentümer keines Beschlus-
ses, um die Betriebskosten zu berechnen:
Gegenstand des Genehmigungsbeschlusses ist
nämlich nur die Abrechnungsspitze.
5. Folgen für Verwalter
Für den Verwalter bringt die besprochene Ent-
scheidung die Sicherheit, dass ihn das Mietrecht
zu keinem anderem als dem Verhalten anhält,
das bereits das Wohnungseigentumsrecht ver-
langt. Soll etwas anderes gelten, müssen das
die Wohnungseigentümer als Amtspflicht ver-
einbaren oder beschließen oder muss es der
Verwalter im Verwaltervertrag versprechen.
6. Folgen für vermietende
Wohnungseigentümer
a) Selbstständige Erstellung der Betriebskos-
tenabrechnung
Der vermietende Wohnungseigentümer muss
– liegt bis zum Ende des Folgejahres keine
genehmigte Einzelabrechnung (mehr) vor –
selbstständig die Betriebskostenabrechnung er-
stellen oder, etwa durch den Verwalter als Son-
dereigentumsverwalter, erstellen lassen. Dazu
muss er in die Belege beim Verwalter Einsicht
nehmen und anhand der in der Wohnungsei-
gentumsanlage geltenden Umlageschlüssel
auf sich selbst umlegen. Das Ergebnis sollte
kein anderes sein, als das des Verwalters bei
Erstellung der Einzelabrechnung. Anschließend
muss er dann anhand der im Mietvertrag ver-
einbarten Umlageschlüssel die umlagefähigen
Kostenpositionen auf den Mieter umlegen Die-
ses Ergebnis sollte ein anderes sein als das des
Verwalters bei Erstellung der Einzelabrechnung.
Der vermietende Wohnungseigentümer soll
aber daran gehindert sein, sich auf diesen Ein-
wendungsausschluss zu berufen, wenn er sich
in seinem Abrechnungsschreiben auf die bei-
gefügte WEG-Abrechnung bezieht und die ge-
nannten Kostenpositionen darin ausdrücklich
als „nicht umlagefähig“ bezeichnet sind (BGH
a.a.O.). Dem Vermieter ist daher zu raten, dem
Mieter die WEG-Abrechnung bei der Betriebs-
kostenabrechnung nicht beizufügen.
e) Verschulden des Verwalters
Bei der Frage, ob der vermietende Wohnungs-
eigentümer trotz Ablaufs des Abrechnungszeit-
raums Betriebskosten nachfordern kann, muss
er sich ein etwaiges Verschulden des Verwal-
ters nicht zurechnen lassen. Der Verwalter ist
kein Erfüllungsgehilfe eines vermietenden
Sondereigentümers in Bezug auf dessen miet-
vertragliche Pflichten.
7. Verhaltensempfehlungen an Verwalter
!
Weiterführende Informationen:
Jahresabrechnung
636759
WEG-Rechtsprechung
kompakt
Instandhaltung durch
Wohnungseigentümer: Kostenerstattung
nur nach zweistufigem Verfahren
(LG Dortmund, Urteil v. 20.9.2016, 1 S 434/15)
Beschließen die Wohnungseigentümer eine
Erstattung der Kosten für in der Vergangenheit
von den Wohnungseigentümern eigenständig
und auf ihre Kosten durchgeführten Instandhal-
tungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, weil
allgemein von der Gültigkeit eines tatsächlich
nichtigen Beschlusses über die Verpflichtung
zu entsprechenden Maßnahmen ausgegangen
wurde, muss zwingend ein zweistufiges Ver-
fahren durchgeführt werden, wonach zunächst
die jeweiligen Rechnungen einzureichen und
diese zu prüfen sind und sodann die konkrete
Kostenerstattung beschlossen wird.
!
Weiterführende Informationen:
Fenster
636512
Gemeinschaftseigentum
636555
Jahresabrechnung: Fehlende Darstellung
der Hausgeldeinnahmen führt zur
Beschlussungültigkeit
(AG Recklinghausen, Urteil v. 24.1.2017,
90 C 75/16)
Der Beschluss über die Genehmigung der Jah-
resabrechnung ist insgesamt für ungültig zu
erklären, wenn die Hausgeldeinnahmen der
Gemeinschaft nicht dargestellt sind.
!
Weiterführende Informationen:
Jahresabrechnung
636759
Veräußerungszustimmung: Versagung
bei Hausgeldrückständen des
Geschäftsführers der Erwerberin
(LG Düsseldorf, Urteil v. 20.7.2016, 25 S 179/15)
Bei der Beurteilung, ob gegen die Erteilung
der Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG
ein wichtiger Grund vorliegt, kommt es allein
auf die Person des Erwerbers an. Handelt es
sich hierbei um einen ehemaligen Mieter oder
eine Gesellschaft, deren Geschäftsführer ver-
äußernder Wohnungseigentümer ist und zu
Zeiten seiner Mitgliedschaft zur Gemeinschaft
erhebliche Hausgeldrückstände hatte, liegt ein
wichtiger Grund gegen die Erteilung der Ver-
äußerungszustimmung vor.
!
Weiterführende Informationen:
Veräußerungszustimmung
637319
a) Der Verwalter sollte seinen Entwurf der
Abrechnung über den Wirtschaftsplan
spätestens im 2. Quartal des nachfol-
genden Kalenderjahres vorlegen und
die Versammlung, in der der Entwurf
genehmigt werden soll, in diesem Quar-
tal terminieren.
b) Die Abrechnung über den Wirtschaftsplan
sollte als „Serviceleistung“ zwischen den
Kosten, die ein vermietender Wohnungs-
eigentümer auf den Mieter umlegen
könnte, und den Kosten, die zweifelsfrei
nicht umlagefähig wären, unterscheiden.
Was dann tatsächlich umlegbar ist, ist
Frage des konkreten Mietvertrags, den
der Verwalter in der Regel nicht kennt.
c) Die Abrechnung sollte bei den Einnah-
men und Ausgaben soweit wie möglich
zwischen den einzelnen Kostenpositio-
nen unterscheiden.
Der BGH hat seine Rechtsprechung mittler-
weile bestätigt (siehe BGH v. 14.3.2017, VIII
ZR 50/16). Er weist in seiner neuen Entschei-
dung nochmals darauf hin, der Beschluss
über die WEG-Abrechnung sei keine (unge-
schriebene) Voraussetzung für die Abrech-
nung der Betriebskosten. Vielmehr habe der
vermietende Wohnungseigentümer über die
Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters
grundsätzlich auch dann innerhalb der Jah-
resfrist abzurechnen, wenn zu diesem Zeit-
punkt der Beschluss über die Jahresabrech-
nung des Verwalters noch nicht vorliege.
HINWEIS:
Legt der Wohnungseigentümer in der Be-
triebskostenabrechnung nicht umlagefähige
Kosten auf den Mieter um (beispielswei-
se Kosten der Verwaltung, Instandhaltung
und/oder Instandsetzung oder sein Bei-
trag zur Instandhaltungsrückstellung), gilt
für den Mieter der Einwendungsausschluss
nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB – danach kann
der Mieter Einwendungen gegen die Be-
triebskostenabrechnung grundsätzlich nur
bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang
der Betriebskostenabrechnung erheben
– auch für diese Kosten (BGH v. 11.5.2016,
VIII ZR 209/15, Rn. 12).
HINWEIS:
