Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zugeordnete gemeinschaftliche
Belange nicht vorgreiflich geregelt werden können, weil dieser nur das
Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und dem rechtsfähigen Ver-
band betrifft.
Eine Kompetenzdelegation erscheint nur noch durch separaten (Vorrats-)
Beschluss außerhalb der Genehmigung des Verwaltervertrags unter Be-
achtung einer doppelten betraglichen Deckelung (Betragsgrenze pro Ein-
zelfall nebst kumulativer Betragsgrenze für das Wirtschaftsjahr) möglich
(vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 8.11.2000, 3 Wx 253/00; LG München
I, Urteil v. 11.12.2014, 36 S 152/14; AG Bochum, Urteil v. 20.7.2016,
94 C 31/16; Jennißen, WEG, 5. Aufl. 2017, § 26 Rn. 95).
Auch bei der hier vertretenen Vorratsbeschluss-Lösung ist jedoch zu be-
rücksichtigen, dass die Rechtsprechung, was die betragliche Höhe der
dem Verwalter eingeräumten Befugnisse angeht, eher zurückhaltend ist.
So werden bereits jährliche maximale Betragsgrenzen von nur 20.000
EUR für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten selbst bei sehr
großen Wohnungseigentumsanlagen oft als zu hoch und daher nicht
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend angesehen (vgl.: AG Bo-
chum, Urteil v. 20.7.2016, 94 C 31/16).
Die Kommentarliteratur vertritt sogar die Auffassung, dass ungeachtet
der Größe einer Wohnungseigentümergemeinschaft es sich bei Auftrags-
erteilungen mit einem Kostenvolumen i.H.v. 3.000 EUR bereits um eine
Maßnahme mit nicht unerheblichem finanziellen Aufwand handeln soll
(vgl.: Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. 2015, § 21 Rn. 31).
5. Die letzte Verteidigungslinie
Ferner wird sich der Verwalter nur in seltenen Fällen wirksam darauf
berufen können, dass die Eigentümerversammlung ihn für das abgelau-
fene Wirtschaftsjahr entlastet habe.
Zwar kann ein Entlastungsbeschluss als negatives Schuldanerkenntnis
wirken, diese Rechtsfolge tritt aber nur hinsichtlich solcher Ansprüche
ein, die sämtlichen Eigentümern positiv bekannt oder grob fahrlässig
unbekannt sind. Kenntnisse des Beirats können der Gemeinschaft aber
zuzurechnen sein (str.). Hier ist die Rechtsprechung sehr zurückhaltend.
Ansprüche aus strafbaren Handlungen sind ohnehin nicht umfasst.
Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung alleine bewirkt eben-
falls keine Entlastung des Verwalters, da auch unberechtigte Ausga-
ben abzurechnen sind (vgl. BGH, Urt. v. 4.3.2011, V ZR 156/10; BGH,
Beschluss v. 17.7.2003, V ZB 11/03; OLG Düsseldorf, Beschluss v.
9.11.2001, 3 Wx 13/01; LG München I, Beschluss v. 11.9.2014, 1 T
15087/14).
6. Die Haftungsfolgen
Durch ungenehmigte Entnahmen aus den Mitteln des Gemeinschafts-
vermögens verstößt der Verwalter gegen die ihm obliegenden Pflichten
als Treuhänder des Verwaltungsvermögens, was die fristlose Abberu-
fung des Verwalters sowie die fristlose Kündigung des Verwalterver-
trags rechtfertigen kann (vgl. Bärmann/Merle/Becker, WEG, 13. Aufl.
2015, § 26 Rn. 247).
Zudem haftet er der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadens-
ersatz bzw. als Vertreter ohne Vertretungsmacht auf Kostenfreistellung
der Gemeinschaft.
Der Inanspruchnahme kann der Verwalter keine Aufwendungsersatzan-
sprüche aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683
BGB) entgegenhalten, da sich in solchen Fällen der Verwalter über den
ihm erkennbaren entgegenstehenden Willen der Eigentümer hinweg-
gesetzt hat. Der Verwalter ist auf Verwendungsersatzansprüche aus un-
berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 677, 684, 812 ff.
BGB verwiesen (vgl. BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10; OLG Hamm,
Beschluss v. 19.7.2011, 15 Wx 120/10).
!
Weiterführende Informationen:
Instandhaltung und Instandsetzung: Haftung und Schadensersatz
2568385
7
Der Verwalter ist berechtigt, Instandhaltungs- und Instandsetzungs-
maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (insbesondere Ursachen-,
Bedarfs- und Aufwandsermittlung sowie der Instandhaltung und In-
standsetzung dienende Arbeiten) auch ohne vorherige Beschlussfas-
sung namens und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft
zu beauftragen, sofern der jeweilige Auftragswert im Einzelfall … EUR
brutto und bei mehreren Aufträgen pro Wirtschaftsjahr die Auftrags-
werte insgesamt … EUR brutto nicht übersteigen und die Finanzierung
der Maßnahme durch ausreichende liquide Mittel sichergestellt ist;
dies unbeschadet der Befugnis des Verwalters, in dringenden Fäl-
len sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche
Maßnahmen zu veranlassen.
PRAXISTIPP: FORMULIERUNGSVORSCHLAG FÜR EINEN VORRATSBESCHLUSS
Rüdiger Fritsch
berät und
vertritt als
Fachanwalt
für Miet- und
Wohnungsei-
gentumsrecht
Unternehmen
der Wohnungswirtschaft. Er ist
Buchautor, veröffentlicht in Fach-
zeitschriften und ist für namhafte
Tagungsveranstalter bundesweit
als Referent tätig. Als beratendes
Mitglied unterstützt er den Bun-
desfachverband der Immobilien-
verwalter (BVI).
DER AUTOR
