In einer Teilungserklärung steht, dass für eine bauliche Verän-
derung nur die einfache Mehrheit erforderlich sein soll. Welche
Beschlussmehrheit gilt in diesem Fall? Die in der Teilungserklä-
rung bestimmte oder die nach dem Gesetzeswortlaut des § 22
Abs. 1 WEG?
Gemäß § 10 Abs. 2 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer von
den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Ver-
einbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt
ist. In dem konkreten Fall gilt die in der Teilungserklärung enthaltene
Regelung, wonach bauliche Veränderungen mit nur einfacher Mehrheit
beschlossen werden können.
Darf ein Eigentümer, der eine Terrasse erlaubterweise nutzt, den
dort befindlichen Lichtschacht (Kellerflur) so zustellen, dass das
Licht kaum noch eindringen kann? Und wer ist für die Reinigung
des Lichtschachts zuständig? Der Nutzer der Terrasse oder der
Nutzer des Kellers, von dem aus der Lichtschacht zugänglich ist?
Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet, die im Sonderei-
gentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen so-
wie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch
zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über
das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus
ein Nachteil erwächst. Da der Lichtschacht gerade der Belichtung des Kel-
lers dient, darf dieser nicht zugestellt werden. Enthält die Teilungserklä-
rung/Gemeinschaftsordnung keine abweichende Regelung, obliegt die
Reinigung der Lichtschächte der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eine Eigentümergemeinschaft besteht aus 18 Reihenhäusern und
45 Tiefgaragenstellplätzen, die eine Untergemeinschaft bilden. Die
Reihenhäuser stehen auf der Tiefgarage. An den, auch auf der TG
liegenden, Grünflächen besteht jeweils ein Sondernutzungsrecht.
Ein Eigentümer möchte an seinem Reihenhaus einen Anbau er-
richten der sich dann ebenso auf der TG befindet. Welche Be-
schlüsse sind hier erforderlich? Wie ist die rechtliche Situation?
Der geplante Anbau stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des §
22 Abs. 1 WEG dar. Dieser müssen grundsätzlich alle beeinträchtigten
Eigentümer durch Beschluss zustimmen.
Die EG-Wohnungen einer Wohnanlage haben auch Räume im
Keller, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Zur besseren Be-
lichtung wurden vom Bauträger auf Sonderwunsch in den Gärten
keine Betonlichtschächte verbaut, sondern weite Lichtschacht-
gräben ausgehoben. Die Seiten wurden mit Natursteinen befes-
tigt. An den Gärten besteht ein Sondernutzungsrecht. Nachdem
sich einige Natursteine gelockert haben stellt sich die Frage,
wen die Instandsetzungskosten treffen, die Gemeinschaft oder
den Sondernutzungsberechtigten?
Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung keine spezielle Kos-
tentragungspflicht an dem Gebäude beziehungsweise den Lichtschäch-
ten vor, dann treffen die Instandsetzungskosten die Gemeinschaft.
Im Bad einer Eigentumswohnung befindet sich ein Badlüfter, der
an die Lüftungsanlage des Hauses angeschlossen ist. Wegen eines
Schadens ist die Reparatur des Badlüfters notwendig. Jetzt stellt
sich die Frage, ob dieser zum Sondereigentum oder Gemeinschaft-
seigentum gehört, d. h. wer die Reparaturkosten zu tragen hat.
Gemäß § 5 Abs. 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß
§ 3 Abs. 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehö-
renden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt
werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder
ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungsei-
gentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird.
Bei dem Badlüfter dürfte es sich daher um Sondereigentum handeln.
Ist der Badlüfter jedoch Teil eines Gesamtkonzeptes der Lüftungsanlage
des Hauses, würde es sich gemäß § 5 Abs. 2 WEG um Gemeinschafts-
eigentum handeln.
Eine abschließende Beurteilung der Frage ist daher aufgrund des knap-
pen Sachverhalts und ohne Prüfung der Teilungserklärung/Gemein-
schaftsordnung nicht möglich.
In einer Eigentümergemeinschaft steht die Wahl eines Beirates
an. Hierzu kandidieren mehr als drei Kandidaten. Wie ist bei der
Wahl zu verfahren? Und wie ist zu verfahren, wenn in der Ge-
meinschaftsordnung steht, dass der Vorsitzende des Beirats mit
Stimmenmehrheit zu beschließen ist?
Vor der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung sollte ein
Meinungsbild (etwa durch Handzeichen) eingeholt werden, welche der
Bewerber die drei beliebtesten Kandidaten sind. Nach diesem Verfahren
ist auch der Kandidat für den Verwaltungsbeiratsvorsitz zu ermitteln. Im
Weiteren sollte zunächst nur ein Beschluss über die Wahl des Vorsitzen-
den gefasst und verkündet werden. Auch die beiden Beisitzer sind in
jeweils separaten Beschlüssen durch Stimmenmehrheit zu wählen.
Ein WEG-Verwalter ist schon durch seine Verwaltervollmacht be-
vollmächtigt, Versicherungsverträge abzuschließen und zu kün-
digen. Sollte er trotzdem im Rahmen einer Eigentümerversamm-
lung einem entsprechenden Beschluss zur Überprüfung und ggf.
Kündigung der Versicherungsverträge fassen lassen. Wenn ja,
wie könnte so ein Beschluss formuliert werden?
In dem konkreten Fall steht es dem Verwalter frei, einen Beschluss über
den Abschluss oder die Kündigung von Versicherungsverträgen fassen
zu lassen. Durch diese Vorgehensweise werden die Eigentümer auch
entsprechend informiert. Ein konkreter Vorschlag zur Beschlussformulie-
rung ist aufgrund des knappen Sachverhaltes leider nicht möglich.
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