Betriebskostenabrechnung auch
ohne genehmigte Jahresabrechnung
zulässig
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenab-
rechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn
die zugrunde liegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per
Beschluss genehmigt worden ist.
Laufend entstehende Kosten im Sinne der Betriebskostenverord-
nung sind bei der Vermietung einer Eigentumswohnung nicht erst dann
angefallen, wenn die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung
beschlossen haben. Zwar entsteht hinsichtlich der die Vorschüsse nach
dem Wirtschaftsplan übersteigenden Abrechnungsspitze die Verpflich-
tung des einzelnen Wohnungseigentümers zur Kostentragung nicht
schon mit der Entstehung der Kosten, sondern erst mit der Genehmi-
gung der Jahresabrechnung per Beschluss. Dieser Beschluss der Woh-
nungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie etwa
Mietern, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des
Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist
damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummiet-
rechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.
Der Mieter kann den Vermieter demnach nicht darauf verweisen, dieser
dürfe die Betriebskosten ohne einen WEG-Beschluss über die Jahresab-
rechnung nicht abrechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb
insoweit eine Betriebskostennachforderung nicht zu zahlen. (BGH, Be-
schluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16)
!
Weiterführende Informationen:
Betriebskostenabrechnung
2600202
,
2613054
und
2613053
Bei Hausgeldverzug schulden
Eigentümer untereinander keinen
Schadensersatz
Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, können einzelne
Eigentümer von ihm keinen Schadensersatz fordern. Der Anspruch auf
Hausgeldzahlung steht allein der Wohnungseigentümergemeinschaft
zu, nicht aber den einzelnen Eigentümern. Inhaber eventueller Scha-
densersatzansprüche ist daher die Gemeinschaft.
Jeden einzelnen Eigentümer trifft zwar die Pflicht, an einer ordnungsmäßi-
gen Verwaltung mitzuwirken und Beschlüsse zu fassen, die dem Verband
die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verbindlichkei-
ten verschaffen. Das betrifft insbesondere die Beschlussfassung über den
Wirtschaftsplan, Sonderumlagen und die Jahresabrechnung. Es obliegt
dann aber dem Verband, für die Einziehung der Gelder zu sorgen.
Mit dieser Kompetenzverteilung zwischen Verband und Wohnungsei-
gentümern wäre es unvereinbar, die Pflicht zur Hausgeldzahlung als
Bestandteil der gegenseitigen Treuepflicht der Wohnungseigentümer
anzusehen, so dass die Nichtzahlung Schadensersatzansprüche nicht
nur des Verbandes, sondern auch der einzelnen Wohnungseigentümer
zur Folge haben könnte. Dass (auch) diese ein Interesse an der rechtzei-
tigen Erfüllung der Hausgeldforderungen haben, vermag die mit einer
Schadensersatzverpflichtung verbundene - in größeren Gemeinschaften
unter Umständen unkalkulierbare - Haftungserweiterung des säumigen
Wohnungseigentümers nicht zu rechtfertigen.
Erleidet ein Wohnungseigentümer einen Schaden, weil die Gemeinschaft
Hausgeldansprüche nicht oder verspätet durchgesetzt hat, kann ihm aber
ein Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zustehen.
In dem vom BGH entschiedenen Fall stand ein Wohnungseigentümer bei
der Gemeinschaft mit über 14.000 Euro in der Kreide. Die Gemeinschaft
konnte Strom und Wasser nicht mehr zahlen, so dass es schließlich zu
einer Versorgungssperre kam. Ein Wohnungseigentümer verlangte von
dem säumigen Zahler Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnah-
men. Seine Klage blieb erfolglos. (BGH, Urteil v. 10.2.2017, V ZR 166/16)
!
Weiterführende Informationen:
Hausgeld
636649
Rohrwärmekorrektur nur bei
freiliegenden Leitungen
Sind die Heizungsleitungen in einem Gebäude überwiegend ungedämmt,
wird mitunter die Wärme hauptsächlich nicht von den Heizkörpern, son-
dern von den Rohrleitungen abgegeben. Da nur an den Heizkörpern
Heizkostenverteiler angebracht sind, wird die Wärmeabgabe über die
Rohre nicht erfasst. Hierdurch kann es zu einer ungerechten Zuordnung
des Wärmeverbrauchs auf die Nutzer kommen. Nutzer, die ihren Wärme-
bedarf überwiegend über die Rohrwärme decken, werden gegenüber
solchen, die hauptsächlich die Heizkörper nutzen (müssen), bevorteilt.
Diese Problematik tritt hauptsächlich bei Einrohrheizungen auf.
Um dies auszugleichen, gestattet § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO, den
Wärmeverbrauch über die Rohre nach anerkannten Regeln der Technik
zu ermitteln und als erfassten Verbrauch auf die Nutzer zu verteilen,
sofern ein wesentlicher Teil des Wärmeverbrauchs wegen der unge-
dämmten Leitungen nicht erfasst wird – sog. Rohrwärmekorrektur. Die
Regeln der Technik sind im Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der
Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077 niedergelegt.
Voraussetzung für die Rohrwärmekorrektur ist nach dem Wortlaut des
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO, dass die ungedämmten Leitungen frei-
liegend verlegt sind. Freiliegend sind nach der Begründung der Heiz-
kostenverordnung auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wär-
meleitungen.
2
Meldungen
Das Fehlen eines WEG-Beschlusses über die Jahresabrechnung be-
rechtigt den Vermieter einer Eigentumswohnung auch nicht, die Ab-
rechnungsfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums
zu überschreiten. Das hat der BGH im Januar klargestellt (Urteil v.
25.1.2017, VIII ZR 249/15, siehe Verwalter-Brief März 2017, Seite 2).
PRAXIS-TIPP:
Wenn wegen fehlender finanzieller Mittel eine Versorgungssperre
droht, muss der Verwalter gegebenenfalls durch einen Beschluss
über eine Sonderumlage dafür sorgen, dass die Deckungslücke ge-
schlossen wird. Wenn kein Verwalter bestellt ist, kann der einzelne
Wohnungseigentümer eine solche Beschlussfassung auf der Grund-
lage seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung aus § 21
Abs. 4 WEG erzwingen.
PRAXIS-TIPP:
