Der Verwalter-Brief 5/2016 - page 8

In einem Mietobjekt wurde in einer Wohnung ein Durchlauferhit-
zer erneuert. Muss sich der Mieter im Rahmen der vereinbarten
Kleinreparaturklausel an den Kosten beteiligen? Falls der Mieter
die gesamten Kosten einer Kleinreparatur tragen muss, wer ist
für die Organisation dieser Reparatur zuständig?
Die zulässige Obergrenze für eine Kleinreparaturklausel beträgt für
den Einzelfall 100 Euro zzgl. MwSt. Des Weiteren dürfen die Kosten für
alle Kleinreparaturen jährlich nicht mehr als 6 bis 9 % der jeweiligen
Jahresnettomiete betragen. Insoweit handelt es sich um eine doppelte
Höchstgrenze. Übersteigen die Kosten der Reparatur diese Höchstgren-
zen, hat der Vermieter die Reparaturkosten vollständig zu tragen.
Für die Organisation und Durchführung der Reparatur ist ausschließlich
der Vermieter zuständig.
Wie kann es eine WEG umgehen, drei Beiräte wählen zu müssen,
z. B. wenn es nur einen Freiwilligen dafür gibt?
Gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus einem
Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungs-
eigentümern als Beisitzern. Ein Beschluss, wonach die Mitgliederzahl
des Verwaltungsbeirats dauerhaft für die Zukunft abgeändert werden
soll, wäre nichtig. Für eine dauerhafte Abänderung der Mitgliederzahl
des Verwaltungsbeirats ist eine Vereinbarung notwendig.
Wird jedoch bei der Wahl des Verwaltungsbeirats nur im Einzelfall von
der gesetzlichen Regelung abgewichen, wäre dieser Beschluss lediglich
anfechtbar.
In einer WEG soll die Modernisierung der Fassade beschlossen
werden. Hauptgrund ist aber nicht die Energieeinsparung, son-
dern Schimmelprobleme. Welche Mehrheit ist dafür notwendig?
Ob ein Fall der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 22
Abs. 3 WEG oder eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22
Abs. 2 WEG vorliegt, ist jeweils eine Frage des Einzelfalls und kann nicht
pauschal beantwortet werden.
Soweit ein schwerwiegender Mangel am Gemeinschaftseigentum vor-
liegt, kann im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung über die
bloße Erneuerung hinaus eine Anpassung an den Stand der Technik
erfolgen, wenn diese Ausführung die wirtschaftlich sinnvollere Lösung
darstellt. Die Notwendigkeit einer Reparatur aufgrund eines schwer-
wiegenden Mangels stellt das maßgebliche Unterscheidungsmerkmal
zwischen einer modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 22
Abs. 3 WEG und einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22
Abs. 2 WEG dar.
Gemäß § 22 Abs. 3 WEG wäre für eine Maßnahme der modernisieren-
den Instandsetzung ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend.
Auf einer Eigentümerversammlung wollen die anwesenden Ei-
gentümer über einen Tagesordnungspunkt nicht abstimmen.
Wie ist damit umzugehen? Spielt es eine Rolle, dass Vollmachten
mit Weisungen vorliegen?
Soweit die Eigentümer über einen Tagesordnungspunkt nicht abstim-
men möchten, besteht die Möglichkeit, diesen Tagesordnungspunkt
durch einen mehrheitlich gefassten Geschäftsordnungsbeschluss von
der Tagesordnung zu nehmen. Die mit weisungsgebundenen Vollmach-
ten ausgestatteten Bevollmächtigten sollten der Absetzung des Tages-
ordnungspunktes jedoch nicht zustimmen.
Die Unterlagen für die Eigentümerversammlung werden den
Eigentümern vorab zur Einsicht digital (passwortgeschützt) zur
Verfügung gestellt. Selbstverständlich liegen die Unterlagen in
der ETV auch zur Einsicht aus. Würde die digitale Zurverfügung-
stellung ausreichen oder muss zusätzlich noch der Postweg ge-
wählt werden?
Aufgrund des Umstandes, dass es einer nicht unerheblichen Anzahl von
Eigentümern, vor allem älteren Menschen, nicht möglich sein wird, die
digitalen Inhalte abzurufen, sollte weiterhin zusätzlich der Postweg
gewählt werden. Andernfalls wäre es diesen Eigentümern nicht ohne
Weiteres möglich, die Unterlagen vor der Eigentümerversammlung ein-
zusehen. Es käme zu deutlichen Unterschieden hinsichtlich des Informa-
tionsstandes in der Eigentümerversammlung.
Denkbar wäre ein Rundschreiben, in welchem die Eigentümer, die wei-
terhin die Zusendung der Unterlagen per Post wünschen, um Rückmel-
dung gebeten werden.
Für einen Eigentümer soll ein Sondernutzungsrecht an einem
bisher leer stehenden Kellerraum beschlossen werden mit der
Auflage, dass der Sondernutzungsberechtigte bei Verkauf oder
Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss. Ist
dieser Beschluss so in Ordnung?
Ein Beschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes wäre we-
gen der fehlenden Beschlusskompetenz nichtig.
Es bestünde jedoch die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht durch Ver-
einbarung zu begründen, ohne das Sondernutzungsrecht als Inhalt des
Sondereigentums im Grundbuch einzutragen. Da der Sondernutzungs-
berechtigte in dem Kellerraum nicht eigenmächtig bauliche Verände-
rungen vornehmen darf, wird er diesen bei einem etwaigen Verkauf in
dem ursprünglichen Zustand hinterlassen müssen.
Bei einer Abstimmung ist das Ergebnis: 5 JA, 0 Nein und 2 Enthal-
tungen. Verkündet man das als „mehrheitlich“ oder „einstim-
mig“?
Stimmen nicht alle Eigentümer dem Beschlussantrag positiv in Form
von Ja-Stimmen zu, liegt nur ein mehrheitlich und kein einstimmig ge-
fasster Beschluss vor. In dem konkreten Fall wäre der Beschluss, sofern
bezüglich des Beschlussgegenstandes keine qualifizierten Mehrheiten
zu beachten wären, als mehrheitlich gefasst zu verkünden.
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