Kaufrecht und Werkvertragsrecht gefunden. Auch mit Inkraftsetzung
der WoFIV, die diese Verordnung ablöst, kann sie weiterhin Anwen-
dung finden, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.
DIN 283
: Die Berechnung nach der DIN 283 ist insbesondere beim
preisfreien Wohnraum weit verbreitet. Hierbei handelt es sich um
eine DIN-Norm, die keine Rechtsnorm ist. Sie ist im August 1983
zurückgezogen worden, wird aber weiterhin zur Wohnflächenberech-
nung angewandt.
DIN 277
: Vor allem beim Neubau wird die Grundfläche mit der DIN
277 berechnet. Auch diese DIN-Norm hat keinen Rechtscharakter. Für
die Wohnflächenberechnung ist sie nur bedingt geeignet.
Freihändige Berechnung
: Weit verbreitet ist noch die freihändige
Berechnung der Wohnfläche mit oder ohne ergänzende Übernahme
von Regelungen der vorgenannten Methoden. Welchen Wert die auf
diese Weise errechneten Wohnflächen im Hinblick auf objektive Maß-
stäbe und Vergleichbarkeit haben, lässt sich nicht allgemein gültig
abhandeln.
Vorgehensweise des Verwalters
In der Praxis muss der Verwalter gegebenenfalls Einblick in viele alte
Skizzen und Verträge nehmen, um überhaupt herauszufinden, ob etwas
nachweislich berechnet wurde und wie. Und dann stellt sich zusätzlich
die Frage, ob schon rein formal richtig gerechnet wurde bzw. diese
vergangene Berechnung sich auf heutige Anforderungen etwa nach
WoFIV anpassen lässt. Womöglich ergeben sich schon alleine durch die
Betrachtung der Fakten am grünen Tisch erhebliche Zweifel an einer
ordnungsgemäßen Wohnflächenberechnung.
Spätestens dann, wenn eine Partei Zweifel aufkommen lässt, muss kor-
rekt gerechnet werden. Beispielhaft soll hier die WoFIV herausgestellt
werden, die folgende Regelungen vorsieht:
Nur Aufenthaltsräume dürfen einbezogen werden, nicht dazu gehö-
ren zum Beispiel Keller und Garagen. Achtung: Hier spielt auch eine
große Rolle, wie die jeweils unterschiedlichen Landesbauordnungen
der verschiedenen Bundesländer die Mindestanforderungen an einen
Aufenthaltsraum definieren.
Räume müssen ausschließlich zur Wohnung gehören.
Einige Raumarten (wie Schwimmbäder oder Wintergärten) dürfen
unter Umständen nur teilweise angerechnet werden.
Die Grundflächen müssen als lichte Maße zwischen den Bauteilen
von der Vorderkante der Wandbekleidung ermittelt werden.
Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler
und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 m aufweisen
und ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt, werden nicht einge-
rechnet.
Treppen mit über 3 Steigungen und deren Treppenabsätze werden
nicht eingerechnet.
Türnischen und Fenster- sowie offene Wandnischen, die nicht bis zum
Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen
und 0,13 m oder weniger tief sind, werden nicht eingerechnet.
Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen zu 25 %
bis höchstens 50 %.
Nur Flächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2 m (bzw. nach Lan-
desbauordnung definiert) zählen zu 100 % zur Wohnfläche. Flächen
mit einer Raumhöhe zwischen 1 m und 2 m werden zu 50 % berück-
sichtigt und Flächen mit einer Höhe von unter 1 m werden gar nicht
zugerechnet.
Praxis oft nicht so eindeutig
Was allerdings in der Theorie alles sehr einleuchtend klingt, führt in der
Praxis immer wieder zu Fehlern und Abweichungen. Eine häufige Frage
ist zum Beispiel, wie ausgebaute Dachgeschosse mit starken Schrägen
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zu behandeln sind. Zählen sie zum Wohnraum, könnten sie berück-
sichtigt werden, sind aber zumindest nach WoFIV aufgrund der starken
Schrägen kaum in Rechnung zu bringen – nach anderen Normen und
Maßstäben aber sehr wohl. Auch kann die Landesbauordnung den aus-
gebauten Spitzboden als Wohnraum verneinen. Die gleiche Frage stellt
sich nun beim ausgebauten – also beheizten und belichteten – Keller-
raum. Auch Treppenraum sorgt immer wieder für Probleme: Wie wird
dieser zum Beispiel bei einem Zweifamilienhaus bewertet, welches in
Wirklichkeit als Einfamilienhaus genutzt wird?
Antworten auf diese Fragen sind nicht immer eindeutig, da neben den
ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen zum Beispiel auch die je-
weiligen Regelungen der Landesbauordnungen eine Rolle spielen – und
nicht zuletzt die Rechtsprechung.
Und auch bei der Vermessung vor Ort gibt es immer wieder Proble-
me: So ist zum Beispiel die Ad-hoc-Bestimmung von Flächen etwa in
starken Winkeln des Flures nicht immer ohne Weiteres möglich. Hier
können zumindest die Maße erfasst werden, Geometrieassistenten wie
etwa „Sprengnetter Fläche und Raum“ helfen bei der Aufarbeitung im
Büro.
Ohnehin sollte vor Ort viel Wert auf eine gewissenhafte Erfassung ge-
legt werden: Laser–Entfernungsmesser, Zollstock, Wasserwaage und Lot
sind hier wichtige Hilfsinstrumente. Ein guter Skizzenblock und vorhan-
dene Grundrisse in handlicher Kopie sind ebenfalls eine Selbstverständ-
lichkeit.
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Weiterführende Informationen:
Seminare zu diesem Thema finden bundesweit an der Sprengnetter
Akademie statt:
18.05.2016 – Berlin
01.06.2016 – Frankfurt/Main
16.06.2016 – Bad Neuenahr-Ahrweiler
30.06.2016 – Hamburg
08.09.2016 – Stuttgart
29.09.2016 – Hannover
20.10.2016 – Nürnberg
10.11.2016 – Bad Neuenahr-Ahrweiler
01.12.2016 – Berlin
Weitere Infos und Anmeldung unter:
sprengnetter.de/ww51
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Linktipps:
ieterbund über
falsche Wohnflächenangaben
orderungen
von Haus&Grund zur Wohnflä-
chenberechnung
finanzen/immobilien/
article137970668/Teure-
Schummelei-mit-nicht-
vorhandenem-Wohnraum.
html
– Artikel in der „Welt am
Sonntag“ über die Wohnfläche.
Swen
Mahl-
berg ist unter
anderem staat-
lich geprüfter
B au te c hn i k e r
für Holz- und
Bautenschutz
und geprüfter Sachverständiger
für Immobilienbewertung. Sein
Spezialgebiet ist die Wohn- und
Gewerbeflächenberechnung. Als
Referent leitet er das Seminar
„Rechtssichere
Wohn-/Gewer-
beflächenberechnung“ an der
Sprengnetter Akademie.
DER AUTOR
