Die Gebäudeversicherung, die Schutz bei Schäden u. a. durch
Leitungswasser, Sturm und Hagel bietet, wurde vom Versicherer
wegen häufiger Versicherungsschäden gekündigt. Es wurde eine
„neue“ Versicherung angeboten, jedoch mit einer Selbstbetei-
ligung von 2.500 Euro pro Schadensfall. Da in der betreffenden
Wohnungseigentumsanlage die Wasserleitungsrohre teilweise
dem Sondereigentum zugewiesen sind, müsste bei einem Scha-
den an im Sondereigentum stehenden Wasserrohren der jewei-
lige Sondereigentümer den Wasserschaden samt Folgeschäden
bis 2.500 Euro selbst tragen. In der Gemeinschaftsordnung ist
geregelt, dass der Verwalter die Auswahl der Versicherung vor-
nehmen kann. Bedeutet dies jetzt, dass der Verwalter ohne
eine irgendwie geartete Zustimmung eine solche Versicherung
abschließen darf? Muss der Verwalter nach Abschluss dieser
Versicherung die Wohnungseigentümer, insbesondere über die
Selbstbeteiligung, informieren?
Der Verwalter darf eine entsprechende Versicherung mit Selbstbehalt
nur dann im Namen der WEG abschließen, wenn er hierzu durch Ver-
einbarung oder Beschluss ausdrücklich ermächtigt wurde. In dem kon-
kreten Fall sollte sich der Verwalter durch Beschluss zum Abschluss des
entsprechenden Versicherungsvertrages ermächtigen lassen. Die Woh-
nungseigentümer würden somit auch gleich über die Selbstbeteiligung
informiert werden.
Gibt es eine Möglichkeit, über einen Verwalterwechsel ohne
Beteiligung des bisherigen unzureichend tätigen Verwalters zu
beschließen?
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versamm-
lung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung
auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden
oder seinem Vertreter einberufen werden, § 24 Abs. 3 WEG. Die Eigen-
tümer können dann durch Geschäftsordnungsbeschluss beschließen,
wer die Versammlung leiten soll.
Gemäß § 23 Abs. 3 WEG kann auch ein sogenannter Umlaufbeschluss
gefasst werden. Demnach ist ein Beschluss auch ohne Versammlung
gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem
Beschluss schriftlich erklären.
In einer Wohnanlage wurden vom Bauträger während der Bau-
zeit vor 10 Jahren im Auftrag (Sonderwunsch) einzelner Eigen-
tümer zusätzliche (nicht im Aufteilungsplan eingezeichnete)
Dachfenster mit Außenrollos eingebaut. Sind diese Fenster nun
zwingend Gemeinschaftseigentum und wer muss die Instand-
haltungs-/Instandsetzungskosten tragen?
Die Fenster stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschafts-
eigentum. Soweit nichts anderes vereinbart bzw. beschlossen wurde,
hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten der Instandhal-
tung und Instandsetzung zu tragen.
In einem Wohn- und Geschäftshaus ist im EG ein Ladenlokal. Die
nur von dem Lokal genutzte Lüftungsanlage ist in einem Raum
eingebaut, an dem kein Sondereigentum begründet wurde. Die
Teilungserklärung gibt keinen Hinweis auf die Lüftungsanlage.
Wer ist für Betrieb, Instandhaltung und Instandsetzung verant-
wortlich?
Die Lüftungsanlage und der Raum, in dem sich diese befindet, stehen
im Gemeinschaftseigentum. Soweit nichts anderes vereinbart bzw. be-
schlossen wurde, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für Betrieb,
Instandhaltung und Instandsetzung der Lüftungsanlage verantwortlich.
Wenn die Kostentragungspflicht für die Instandsetzung von Bal-
konen dem Sondereigentümer übertragen ist, betrifft das dann
auch die konstruktiven Teile?
Eine Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, wo-
nach der Wohnungseigentümer für die Kosten der Instandhaltung und
Instandsetzung des Balkons seiner Wohnung aufkommen muss, umfasst
auch dessen konstruktive Teile (BGH, Urteil v. 16.11.2012, V ZR 9/12).
Wenn Heizkörper lt. Teilungserklärung Sondereigentum sind,
sind die Thermostatventile dann auch Sondereigentum?
In dem konkreten Fall gehören die Thermostatventile, wie die Heizkör-
per auch, zum Sondereigentum.
Darf ein Verwalter bei der Übernahme einer WEG eigenmächtig,
d. h. ohne Beschluss, die Bankverbindung der WEG ändern?
Die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 WEG
umfasst alle Rechtsgeschäfte, die zur Führung eines Kontos gehören. Dazu
gehören u. a. auch die Kontoeröffnung und -auflösung. Deshalb darf der
neue Verwalter die Bankverbindung der WEG ohne Beschluss ändern.
Gehört die Fläche vor einer Garage auch zur vermieteten Gara-
ge? Darf z. B. ein Mieter sein Fahrzeug tagsüber auch vor seiner
Garage abstellen?
Nein. Wenn sich die Garage in einer Wohnungseigentumsanlage be-
findet, ist diese Fläche in der Regel Gemeinschaftseigentum und kann
folglich nicht vom Eigentümer der jeweiligen Garage vermietet wer-
den. Steht ein Fahrzeug vor einer vermieteten Garage, so steht es auf
Gemeinschaftseigentum. Die übrigen Wohnungseigentümer müssen
daher ein nicht nur kurzfristiges Abstellen eines Fahrzeugs vor einer
Garage nicht dulden.
Auch wenn es sich nicht um eine Wohnungseigentumsanlage handelt,
ist die Fläche vor der Garage normalerweise nicht mit vermietet, sodass
der Mieter sein Fahrzeug nur in, aber nicht vor der Garage parken darf.
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