Kündigungsausschluss: „Zum“ oder
„nach“ macht den Unterschied
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss darf den Mieter von Wohn-
raum höchstens für vier Jahre an den Mietvertrag binden. Dabei macht
es für die Wirksamkeit der Klausel einen wesentlichen Unterschied, ob
der Mieter erstmals „zum“ oder erstmals „nach“ Ablauf einer vierjähri-
gen Bindungsfrist kündigen kann.
Ist die ordentliche Kündigung der Klausel zufolge erstmals „zum“ Ab-
lauf des Bindungszeitraums zulässig, kann der Mieter die Kündigung
nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern bereits vorher
aussprechen. Unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist kann er
dafür sorgen, dass das Mietverhältnis nach vier Jahren beendet wird.
Soll hingegen die Kündigung erstmals „nach“ Ablauf des Bindungszeit-
raums möglich sein, kann der Mieter die Kündigung frühestens ausspre-
chen, wenn vier Jahre vergangen sind. Wegen der Kündigungsfrist kann
das Mietverhältnis also frühestens nach vier Jahren und drei Monaten
beendet werden. Da in diesem Fall der zulässige Bindungszeitraum von
vier Jahren überschritten wäre, ist eine solche Klausel unwirksam. (BGH,
Beschluss v. 23.8.2016, VIII ZR 23/16)
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Weiterführende Informationen:
Kündigungsausschluss
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Gesundheitsgefahr kann fristlose
Kündigung ausschließen
Besteht ein wichtiger Grund, kann jede Vertragspartei ein Mietverhält-
nis fristlos kündigen. So können etwa beleidigende Äußerungen des
Mieters oder von Personen, für deren Verhalten der Mieter einzustehen
hat, solch einen wichtigen Grund darstellen.
Bei der Prüfung, ob eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, sind
sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wie der BGH in
einer aktuellen Entscheidung betont hat. Die Abwägung kann nicht auf
bestimmte Punkte beschränkt und im Übrigen in das Vollstreckungsver-
fahren verschoben werden.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Betreuer einer hochbe-
tagten, an Demenz leidenden Mieterin den Vermieter mehrfach be-
leidigt, woraufhin der Vermieter den Mietvertrag nach über 50 Jahren
kündigte. Für sich betrachtet stellt die Beleidigung einen Kündigungs-
grund dar; indes sind in die Gesamtabwägung auch die gesundheitli-
chen Belange der Mieterin einzubeziehen. Sofern durch einen Umzug
schwerwiegende Gefahren für Leben oder Gesundheit zu befürchten
sind, kann dies bereits die Kündigung selbst ausschließen und nicht
erst die Zwangsvollstreckung nach einem eventuellen Räumungsurteil.
(BGH, Urteil v. 9.11.2016, VIII ZR 73/16)
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Weiterführende Informationen:
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
2765221
Bäume gehören nicht auf den Balkon
Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon oder einer Loggia entspricht
grundsätzlich nicht dem üblichen Mietgebrauch. Einem Beseitigungsver-
langen kann der Mieter nicht das Staatsziel Umweltschutz entgegenhal-
ten, so das LG München I in einer kürzlich ergangenen Entscheidung.
In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter einer Wohnung in
der Münchner Innenstadt vor Jahren auf der zur Wohnung gehörenden
Loggia einen Bergahorn gepflanzt. Der Holzkasten, in dem der Baum
zunächst stand, ist teilweise verrottet und der Baum steht inzwischen
direkt in der Erde auf dem Boden der Loggia. Der Mieter hat den Baum
mit Ketten an der Wand befestigt. Die Baumkrone ragt über das Dach
des Hauses hinaus.
Der Vermieter verlangt vom Mieter, den Baum zu entfernen. Das Land-
gericht gab dem Vermieter recht. Das Pflanzen des Baums auf der
Loggia hält sich nicht im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs. Ein
Bergahorn, der einen Stammumfang von zwei Metern und eine Höhe
von bis zu 40 Metern erreichen kann und zudem ein Tiefwurzler ist, ist
zur Bepflanzung eines Balkons ersichtlich nicht geeignet.
Außerdem beeinträchtigt der Baum das optische Erscheinungsbild der
Fassade. Dies stellt grundsätzlich ein rechtliches Argument für eine Be-
seitigungspflicht dar.
Einer Pflicht zur Beseitigung des Baumes steht auch nicht Art. 20a GG
(Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen als Staatsziel) entgegen. Unab-
hängig davon, ob sich der Mieter hierauf überhaupt berufen kann, ist dieser
Schutz durch die Beseitigung des einzelnen Baumes auf dem Balkon eines
Mietshauses in einer Großstadt nicht beziehungsweise keinesfalls wesent-
lich berührt. (LG München I, Beschluss v. 8.11.2016, 31 S 12371/16)
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Weiterführende Informationen:
BGH: Rauchen auf dem Balkon kann eingeschränkt werden
7940106
BGH: Gebühren für Bauspardarlehen
sind unzulässig
Vorformulierte Vertragsklauseln in Bausparverträgen, nach denen Ver-
braucher für die Auszahlung eines Bauspardarlehens eine Gebühr ent-
richten müssen, sind unwirksam.
Eine Bausparkasse verwendete in ihren Vertragsbedingungen eine Klausel,
nach der mit Beginn der Auszahlung des Bauspardarlehens eine Darlehens-
gebühr in Höhe von zwei Prozent des Bauspardarlehens fällig und dem
Bauspardarlehen zugeschlagen wird. Hiergegen hat ein Verbraucherschutz-
verband Klage erhoben. Er meint, die Klausel verstoße gegen § 307 BGB
und verlangt, dass die Bausparkasse die Klausel nicht mehr verwendet.
Der BGH hält diese Klausel für unwirksam. Mit der Gebühr wird keine
konkrete Gegenleistung der Bausparkasse vergütet, sondern sie dient
dazu, Verwaltungsaufwand abzugelten, der für Tätigkeiten der Bauspar-
kasse im Zusammenhang mit den Bauspardarlehen anfällt. (BGH, Urteil
v. 8.11.2016, XI ZR 552/15)
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Meldungen
Die Bindungsfrist darf maximal vier Jahre ab Vertragsschluss betra-
gen. Wenn beispielsweise der Mietvertrag am 1.11.2016 geschlos-
sen wird, Mietbeginn aber erst einen Monat später am 1.12. sein
soll, darf der Mieter längstens bis zum 30.10.2020 an den Mietver-
trag gebunden sein.
PRAXIS-TIPP:
