Denn in diesem Fall, so der BGH, fertige der neue Verwalter die Abrech-
nung nach den Belegen seines Vorgängers, weshalb er für die Richtig-
keit der Abrechnung in dieser Hinsicht nicht verantwortlich sei.
c) Schadensersatzklage
Daher ist es die bessere Lösung, nach fristlosem Ablauf einer dem Ex-Ver-
walter zu setzenden Frist zur Abrechnungserstellung diesen gem. § 281
Abs. 1 S. 1 BGB auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. Der Schadens-
ersatz ergibt sich aus den für die Abrechnungserstellung durch den Nach-
folgeverwalter aufgewandten Kosten (vgl. Jennißen, WEG, 4. Aufl. 2015, §
28 Rn. 182c; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl. 2012, § 28 Rn. 4, 30).
Dabei spielt es keine Rolle, dass zwangsvollstreckungsrechtlich eine
unvertretbare Handlung vorliegen kann. Dies schließt gem. § 893 ZPO
die Geltendmachung der Ersatzvornahmekosten als Schadensersatzan-
spruch nicht aus (vgl. Greiner, ZWE 2016 S. 410).
!
Weiterführende Informationen:
Beschluss des BGH
9694792
3. Wie setzt man den Abrechnungsanspruch am besten durch?
Sind alle bisherigen Hürden genommen, stellt sich die Frage, wie der
Anspruch auf Fertigung und Vorlage der Jahresabrechnung am ein-
fachsten und schnellsten gerichtlich durchzusetzen ist. Dabei ist zu be-
rücksichtigen, dass eine aktuelle Entscheidung des I. Senats des BGH
die bisherigen Vorgehensweisen infrage stellt (vgl. BGH, Beschluss v.
23.6.2016, I ZB 5/16).
a) Klage auf Vorlage der Abrechnung
Vielfach wird gegen den Ex-Verwalter Klage erhoben mit dem Antrag,
ihn zur Fertigung und Vorlage der Jahresabrechnung zu verurteilen.
Nachteilig dabei ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch
im Falle des Obsiegens noch lange keine Abrechnung in Händen hält.
In solchen Fällen wurde der verurteilte Ex-Verwalter dann in Verzug
gesetzt und bei Gericht der Antrag gestellt, die WEG zur kostenpflichti-
gen Ersatzvornahme zu ermächtigen und den Ex-Verwalter zur Zahlung
eines Kostenvorschusses verpflichten zu lassen.
Heftig umstritten war aber in Rechtsprechung und Literatur die Frage,
ob der oben aufgezeigte Weg gesetzeskonform war. Denn wenn es um
die Vornahme einer Handlung (hier: Fertigung der Abrechnung) geht,
unterscheidet die Zivilprozessordnung (ZPO) zwischen sog. vertretbaren
Handlungen und sog. unvertretbaren Handlungen. Um eine vertretba-
re Handlung i.S.d. § 887 ZPO handelt es sich, wenn diese auch durch
einen Dritten anstelle des Schuldners ausgeführt werden kann. Um
eine unvertretbare Handlung i.S.d. § 888 ZPO handelt es sich hingegen,
wenn diese gerade nicht durch einen Dritten, sondern ausschließlich
durch den Schuldner selbst vorgenommen werden kann. Geht man
für die Fertigung der Jahresabrechnung davon aus, dass es sich dabei
um eine „vertretbare Handlung“ handelt, ist die obige Vorgehenswei-
se durchführbar. Sieht man die Erstellung einer Jahresabrechnung aber
als „unvertretbare Handlung“ an, kann keine Ersatzvornahme erfolgen,
sondern die Vorlage der Abrechnung nur durch die Auferlegung von
Zwangsgeldern, ersatzweise Zwangshaft, erzwungen werden.
b) Die aktuelle Entscheidung des BGH
Der I. Senat des BGH (Beschluss v. 23.6.2016, I ZB 5/16) vertritt nun die
Rechtsauffassung, dass es sich bei der Abrechnungspflicht grundsätzlich
um eine unvertretbare Handlung im zwangsvollstreckungsrechtlichen
Sinne handelt. Dies mit der Begründung, dass der Verwalter nicht nur
für die buchhalterisch-mathematische Richtigkeit der Abrechnung, son-
dern zusätzlich für die Richtigkeit der zugrunde liegenden Belege ein-
zustehen habe.
Dabei machte der BGH aber eine wichtige Ausnahme. Um eine ver-
tretbare Handlung handelt es sich aber dann, wenn der Verwalter eine
Jahresabrechnung für einen Wirtschaftszeitraum zu fertigen hat, wäh-
rend dessen er (noch) nicht Verwalter war (typischer Fall: unerfüllte
Abrechnungsverpflichtung des neu gewählten Verwalters für die Vor-
jahresabrechnung).
5
Rüdiger Fritsch
berät und
vertritt als
Fachanwalt
für Miet- und
Wohnungsei-
gentumsrecht
Unternehmen
der Wohnungswirtschaft. Er ist
Buchautor, veröffentlicht in Fach-
zeitschriften und ist für namhafte
Tagungsveranstalter bundesweit
als Referent tätig. Als beratendes
Mitglied unterstützt er den Bun-
desfachverband der Immobilien-
verwalter (BVI).
DER AUTOR
Der BGH hat mit seiner praxisfernen Entscheidung Verwaltern und
Wohnungseigentümern wieder einmal das Leben schwerer ge-
macht. Denn das Operieren mit Zwangsgeldern, um irgendwann
einmal eine Abrechnung zu erhalten, ist kaum sinnvoll, insbesonde-
re dann, wenn der Ex-Verwalter (aus den verschiedensten Gründen)
gar nicht in der Lage ist, eine korrekte Abrechnung zu liefern und
die Zeit drängt. Dann empfiehlt es sich, bevor gerichtlich vorgegan-
gen wird, mit dem Ex-Verwalter eine vertragliche Vereinbarung über
die (entgeltliche!) Ersatzfertigung der Abrechnung durch den neuen
Verwalter zu treffen. Gelingt dies nicht, sollte vorrangig der aus dem
Vertragsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft folgende
Verzugsschaden durchgesetzt werden.
PRAXIS-TIPP: ERST VERHANDELN, DANN KLAGEN
