Der Staat als Kostentreiber
der Betriebskosten
Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim MRICS, Leipzig
Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Mietrechtsnovellierungsgesetz
(MietNovG) zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten
Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) und zur Stärkung des
Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung zugunsten der
Mieter. Damit hat die Bundesregierung den ersten Schritt gemäß
Koalitionsvertrag umgesetzt; weitere Schritte zur Einschränkung
der Mieterhöhungsmöglichkeiten und der Modernisierungsum-
lage sind noch im Koalitionsvertrag zu Lasten der Vermieter for-
muliert.
Bei der Diskussion um die Bezahlbarkeit von Wohnungsmieten wird al-
lerdings regelmäßig außer Acht gelassen, dass sich die Mietbelastung
aus 2 Bestandteilen zusammensetzt: aus der Nettokaltmiete und den
Betriebskosten. Daher ist eine kritische Analyse zwingend geboten.
Das statistische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig die Entwicklung
der Verbraucherpreise für das Wohnen. Die Entwicklung der Verbrau-
cherpreise für das Wohnen in den Jahren 2000 – 2014 zeigt untenste-
hende Graphik.
Eine kurze Analyse der Verbraucherpreisentwicklung führt zu folgenden
Kernaussagen:
1. Die Nettokaltmieten sind in 14 Jahren um 19 % gestiegen, das
entspricht einer jährlichen Preissteigerung von 1,36 %. Unter Berück-
sichtigung eine durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 1,86 %
bedeutet das einen realen Einkommensverlust von jährlich 0,5 % für
die Vermieter.
2. Die allgemeinen Betriebskosten sind in 14 Jahren um 21 % gestie-
gen, dies entspricht einer jährlichen Preissteigerung von 1,50 % und
liegt somit um 0,36 % unter der durchschnittlichen Inflationsrate.
3. Die Strompreise sind in 14 Jahren um 103 % gestiegen, das ent-
spricht einer jährlichen Preissteigerung von 7,36 % und trifft alle Bür-
ger.
4. Die Heizkosten sind in 14 Jahren um 109 % gestiegen, das ent-
spricht einer jährlichen Kostensteigerung von 7,79 % und betrifft
ebenfalls alle Bürger.
Im Auftrag des Gesamtverbands der Wohnungswirtschaft (GdW) hat das
Institut Analyse & Konzepte die Durchschnittsnettokaltmiete in Deutsch-
land im Januar 2014 mit 6,26 Euro/m²/monatlich ermittelt. Das F+B
Marktforschungsinstitut hat in ihrem Mietspiegelindex 2014 vergleichs-
weise eine Durchschnittsnettokaltmiete von 6,28 Euro ermittelt.
Auch der Deutsche Mieterbund e.V. (DMB) als Interessenvertretung der
Mieter ist besorgt über die Entwicklung der Betriebskosten. Der DMB
veröffentlicht jährlich einen Betriebskostenspiegel für Deutschland, der
sich für 2012 wie folgt darstellt:
Grundsteuer
0,19 Euro
Wasser inkl. Abwasser
0,35 Euro
Heizung
1,16 Euro
Warmwasser
0,27 Euro
Aufzug
0,16 Euro
Straßenreinigung
0,03 Euro
Müllbeseitigung
0,16 Euro
Gebäudereinigung
0,16 Euro
Gartenpflege
0,09 Euro
Allgemeinstrom
0,05 Euro
Schornsteinreinigung 0,03 Euro
Versicherung
0,15 Euro
Hauswart
0,21 Euro
Antenne/Kabel
0,14 Euro
Sonstige
0,04 Euro
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