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Fristlose Kündigung des insolventen
Mieters wegen Altschulden
Mietrückstände können den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis
zu kündigen. Sobald ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens
über das Vermögen des Mieters gestellt worden ist, gilt dies nicht mehr.
Nach dem Insolvenzantrag kann der Vermieter ein Mietverhältnis nicht
mehr wegen Mietschulden kündigen, die aus der Zeit vor dem Insol-
venzantrag stammen. Diese Kündigungssperre gilt allerdings nicht un-
beschränkt, wie nun der BGH klargestellt hat.
Wenn der Insolvenzverwalter bzw. Treuhänder die „Freigabe“ des Mietver-
hältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO erklärt hat, fällt das Mietverhältnis
in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurück und die Kündigungs-
sperre entfällt. Dann kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung
auch auf Mietrückstände stützen, die vor der Eröffnung des Insolvenzver-
fahrens aufgelaufen sind. (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14)
!
Weiterführende Informationen:
Insolvenz des Mieters und die Ansprüche des Vermieters auf Betriebs-
kostennachzahlung
G
2711270
Gewerbemiete: Wann ist
Mietrückstand „nicht unerheblich“?
Kommt ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem
nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, kann der Vermieter den
Mietvertrag fristlos kündigen. Bei Wohnraummietverhältnissen ist der
Rückstand dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für
einen Monat übersteigt. Das ist in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelt.
Für gewerbliche Mietverhältnisse fehlt zwar eine ausdrückliche gesetz-
liche Regelung, wann ein Mietrückstand nicht unerheblich ist, doch da
§ 569 BGB dem Schutz des Wohnraummieters dient, ist ein Mietrück-
stand von mehr als einer Monatsmiete bei gewerblichen Mietverhält-
nissen erst recht erheblich und berechtigt zu einer Kündigung.
Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann aber auch
schon ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger erheblich
sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kom-
men in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters
insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswir-
kungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht. (BGH,
Urteil v. 13.5.2015, XII ZR 65/14)
!
Weiterführende Informationen:
Zahlungsverzug des Mieters
G
625903
Kündigung durch den Vermieter
G
2757778
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Referent: Rechtsanwalt Thomas Hannemann
Ist ein Mieter insolvent, bestehen seine Mietverhältnisse mit Wir-
kung für die Insolvenzmasse fort. Gewerbliche Mietverhältnisse
kann der Insolvenzverwalter kündigen. Hinsichtlich der Wohnung
des Schuldners besteht kein Kündigungsrecht. Allerdings kann der
Insolvenzverwalter eine Enthaftungserklärung („Freigabe“) nach
§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgeben. Diese hat – neben dem vom
BGH bestätigten Wegfall der Kündigungssperre wegen Altschulden
– zur Folge, dass Ansprüche aus dem Wohnungsmietverhältnis nach
Ablauf einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende nicht im Insol-
venzverfahren, sondern nur gegen den Schuldner selbst geltend
gemacht werden können.
PRAXIS-TIPP:
