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Deckert kompakt
eine Auswahlentscheidung getroffen werden
kann. Spätestens in der Versammlung hätten
sie dafür Sorge tragen müssen, dass in einer
Folgeversammlung Alternativangebote vor-
liegen, auf deren Basis sie eine sachgerechte
Auswahl treffen können.
Das bedeutet für Sie:
1. Allgemeine Grundsätze zur
beschlussweisen Verwalterbestellung
In letzter Zeit häufen sich Streitigkeiten zu die-
sem Thema. Zunächst sind schon unterschied-
liche Überlegungen hinsichtlich anstehender
Beschlussfassungen zu einer Verwaltererstbe-
stellung bzw. Neu- oder Wiederbestellung von-
nöten. Das sollte bereits bei der Formulierung
der Tagesordnung berücksichtigt werden.
Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf,
dass ein Verwalter bestellt wird, der als Ver-
tretungsorgan der Eigentümer und der Ge-
meinschaft in Verwaltungsangelegenheiten
des Gemeinschaftseigentums fungiert. Die
Bestellung eines Verwalters kann auch nicht
ausgeschlossen werden.
Der Bestellungsbeschluss muss in formeller
und materiell-rechtlicher Hinsicht ordnungsge-
mäßer Verwaltung entsprechen, insbesondere
auch bezogen auf einen konkret beschlusswei-
se bestimmten, zur Amtsübernahme bereiten
Kandidaten. Im Rahmen eigener Ermessens-
entscheidung besitzt eine Gemeinschaft hier
einen sehr weiten Beurteilungsspielraum, in
den auf Anfechtung hin grundsätzlich auch
nicht ohne Not richterlich einzugreifen ist. In-
haltliche Gründe für eine Beschlussanfechtung
werden insoweit auch weit strenger beurteilt
als etwa solche bei einer Abberufung eines
Verwalters aus wichtigem Grund.
Gerade erstmalig oder neu bestellten Ver-
waltern ohne bisher bekanntem „negativem
Arbeitsvorleben“ geben Gerichte im An-
fechtungsfall in Übereinstimmung mit dem
Mehrheitswillen der Eigentümer häufig eine
Bewährungschance. Strenger muss die Beur-
teilung sicher im Falle beschlossener Eigen-
tümerselbstverwaltungen (oft abwertend als
„Feierabend“- oder „Bettkantenverwalter“ be-
zeichnet) sein. Ist demgegenüber bei ohnehin
bisher bekannter Arbeitsweise ein Verwalter
wiederbestellt worden, kann eine Beschluss-
anfechtung sicher nur bei erheblichen, berech-
tigten und auch bewiesenen Vorwürfen zum
Erfolg führen.
Bei anstehenden Verwaltererst- bzw. Neube-
stellungen müssen nun nach h. M. und ver-
festigter BGH-Rechtsprechung grundsätzlich
mehrere Kandidaten bzw. Alternativangebote
den Eigentümern rechtzeitig vor der Beschluss-
fassung zur Kenntnis und Diskussion gebracht
werden. Nur dann besteht auch Beurteilungs-
spielraum, eine sachgerechte Entscheidung
treffen zu können. Alternativangebote werden
meist im Vorfeld einer Versammlung von ein-
zelnen Eigentümern bzw. vornehmlich vom
Beirat eingeholt, verhandelt und verglichen.
Spätestens mit der Einladung sollten den Ei-
gentümern ausgewählte Angebote übermit-
telt werden. In der Versammlung sind dann
insbesondere auch vom Verwaltungsbeirat
Empfehlungen auszusprechen.
In Anbetracht der gebotenen Trennung zwi-
schen Verwalterbestellung und Vertrag der Ge-
meinschaft mit dem Verwalter müssen schon
im Bestellungsbeschluss vertragliche Eckdaten
(insbesondere zur Laufzeit und Vergütung) mit-
entschieden werden (so jüngst der BGH mit
Urteil v. 27.2.2015, Deckert kompakt, Entschei-
dung des Monats Mai 2015). Dabei kann die
Bestellung auch unter der auflösenden Bedin-
gung beschlossen werden, dass der Vertrag im
Detail ggf. erst später zustande kommt bzw.
neuerlich beschlussweise genehmigt wird.
Liegt allerdings bereits zum beschlussweisen
Bestellungszeitpunkt ein ausgehandelter Ver-
trag/Vertragsangebot vor, sollten möglichst
Bestellung und Vertragsannahme hintereinan-
der zeitnah in gleicher Versammlung beschlos-
sen werden.
Erfolgreich angefochten wurden in letz-
ter Zeit häufiger Bestellungsbeschlüsse, mit
denen ein Mehrheitseigentümer über sein
majorisierendes Stimmengewicht einen be-
stimmten Kandidaten durchgesetzt hat. So
wurde ein Mehrheitsvotum bei erheblichen
Vergütungsdifferenzen zum Angebot eines
Konkurrenten ohne sachlich rechtfertigende
Gründe als rechtsmissbräuchlich und gegen
die Bestellung dieses Verwalters sprechender
wichtiger Grund angesehen (LG Berlin, Urteil v.
23.9.2014, 55 S 302/12 WEG). Aufgrund eines
Verstoßes gegen Grundsätze ordnungsgemä-
ßer Verwaltung wurde in einem anderen Fall
jüngst auch die Bestellung der Tochter einer
Mehrheitseigentümerin wegen erheblicher
Zweifel an der erforderlichen Neutralität bei
den bestehenden verwandtschaftlichen Ab-
hängigkeiten sowie nicht zu erwartender Ent-
stehung eines Vertrauensverhältnisses für un-
gültig erklärt (AG Hannover, Urteil v. 6.5.2014,
483 C 12045/13).
2. Zum Sonderfall der hier
angesprochenen Entscheidung
Es ist schon richtig, dass bei anstehender Ver-
waltererst- bzw. Neubestellung grundsätzlich
und sicher auch im Regelfall möglichst drei
Alternativangebote eingeholt werden müssen,
damit überhaupt eine sachgerechte Entschei-
dung nach Beurteilung von Leistungs- und
Vergütungsvergleichen erfolgen kann. Hierauf
können die Eigentümer auch nicht verzichten.
Gerade in Kleinstgemeinschaften ohne Beirat
ist es allerdings in der Praxis häufig trotz inten-
siver Bemühungen sehr schwierig, überhaupt
auch nur einen beruflich erfahrenen Fremd-
verwalter zu angemessenen Konditionen zu
finden.
Schon Einladungsformalien zu einer Bestel-
lungsversammlung und Vorbefassung der
Gemeinschaft zu diesem Thema können sich
rechtlich als schwierig gestalten. Oft bemüht
sich insoweit nur ein einzelner Eigentümer ak-
tiv. In einem solchen Fall halte ich einvernehm-
liche Absprachen der Eigentümer für möglich
und sachgerecht, zunächst „seine“ Versamm-
lungseinladung mit den Tagesordnungspunk-
ten „Verwalterbestellung und Vertragsgeneh-
migung“ ohne insoweit nachfolgende Angriffe
zu akzeptieren. Andernfalls müsste sich ein
solcher Eigentümer erst um eine gerichtliche
Ermächtigung zu einer förmlich gültigen Ein-
berufung bemühen.
Entgegen der Auffassung des LG Frankfurt kann
sicher auch jeder Eigentümer seine Miteigen-
tümer vor einer Versammlung auffordern,
eigenständig arbeitsbereite Verwalterkandida-
ten mit Vertragsangeboten zu suchen. Gelingt
dies allerdings im Vorfeld einer Versammlung
nicht, sollte insoweit nicht von einem „Ver-
zicht“ gesprochen werden, vielmehr von ge-
scheiterten anderweitigen Eigentümer-Bemü-
hungen. Steht dann in einem solchen Fall auf
Initiative des aktiven Eigentümers nur ein ein-
ziges Angebot zur Beschlussfassung an, sollte
die Gemeinschaft hierüber auch abstimmen
(können/dürfen). Jeder positive Mehrheits-
beschluss kann ohne Frage materiell-rechtlich
mit „gegen diesen Verwalter“ sprechenden
Argumenten zwecks gerichtlicher Angemes-
senheitsüberprüfung im Rahmen ordnungs-
gemäßer Verwaltung angefochten werden.
Eine gerichtliche Ungültigkeitsentscheidung
sollte allerdings m. E. nicht bereits oder gar
ausschließlich aus formellen Gründen wegen
fehlender Alternativangebote ausgesprochen
werden, verbunden mit dem alleinigen Hin-
weis, das Entscheidungsthema in eine neuerli-
che Versammlung zu vertagen. Für eine solche
bisher verwalterlose Gemeinschaft ist dies die
Gabe von „Steinen statt Brot“. Kein Eigentümer
kann gezwungen werden, weitere Angebote
(vielleicht auch nur „Scheinangebote“) einzu-
holen! Wer soll denn in Versammlungen – wie
das Gericht meint – „dafür Sorge tragen, dass
bis zur nächsten Versammlung Alternativange-
bote vorliegen …“, um erstmals entsprechende
Beurteilungsgrundlagen für sachgerechte Aus-
wahlentscheidungen zu schaffen, wenn bisher
vielleicht trotz umfangreicher Aktivitäten nur
eines einzelnen Eigentümers nur ein einziges
Angebot beigebracht werden konnte?
Lehnt demgegenüber die Gemeinschaft mehr-
heitlich ein solches Einzelangebot – gleich aus
