In der von uns betreuten Wohnanlage wurden unter den auf
dem Gemeinschaftsgelände errichteten Fertiggaragen mehrere
Ratten gesichtet, und zwar nicht nur einmal. Eine beauftragte
Schädlingsbekämpfungsfirma konnte das Problem beheben und
stellte dafür 190 Euro in Rechnung. Wer trägt dafür die Kosten?
Alle Wohnungseigentümer gemeinsam oder nur die Sonderei-
gentümer der Garagen? Weitere Frage wäre, inwieweit diese
Kosten bei vermietetem Eigentum an die Mieter weiterbelastet
werden können?
Grundsätzlich tragen alle Eigentümer die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG
gemeinschaftlich; es sei denn in der zugrundeliegenden Gemeinschafts-
ordnung ist eine Kostentragungsregelung für die Sondereigentümer der
Garagen vereinbart.
Die von der beauftragten Schädlingsbekämpfungsfirma in Rechnung ge-
stellten EUR 190,00 sind nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung
nicht umlagefähig, weil die Kosten nicht laufend entstehen.
In einer vermieteten Eigentumswohnung treten Feuchtigkeit
und Schimmel an den Wänden auf. Nach Besichtigung ist der
Verwalter der Meinung, dass es sich vorliegend um keine Aus-
wirkungen von Baumängeln handelt, sondern dass ein mangel-
haftes Wohnverhalten des Mieters die Ursache sein muss. Der
Wohnungseigentümer widerspricht dieser Ansicht vehement
und vertritt vehement die Meinung, dass Schäden am Gemein-
schaftseigentum ursächlich für diese Mängel sind. Wie sollte der
Verwalter hier vorgehen? Wer trägt welche Kosten?
Wenn strittig ist, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache
für Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildung sind, sollte der Ver-
walter einen Sachverständigen beauftragen. Sollte dieser feststellen,
dass die Ursache der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf Mängel
am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist, trägt die Wohnungsei-
gentümergemeinschaft die Kosten des Sachverständigen. Andernfalls
der Wohnungseigentümer, weil die eingetretenen Feuchtigkeits- und
Schimmelschäden auf das mangelhafte Wohnverhalten seines Mieters
zurückzuführen sind. Sollte der betreffende Wohnungseigentümer die
Kosten für den Sachverständigen nicht freiwillig tragen, ist ein Beschluss
in der Wohnungseigentümerversammlung zu fassen, wonach die
Kosten des Sachverständigen gegenüber dem Wohnungseigentümer
zunächst außergerichtlich durch einen zu beauftragenden Rechtsanwalt
und anschließend gerichtlich geltend zu machen sind.
Die vorgenannten Ausführungen gelten sinngemäß auch für die Beseiti-
gung der eingetretenen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden.
In einer von mir verwalteten Eigentumswohnungsanlage bin ich
zugleich selbst Eigentümer zweier Wohnungen. Jetzt möchte ich
eine Wohnung davon verkaufen. In der Teilungserklärung ist al-
lerdings bestimmt, dass für eine Veräußerung die Zustimmung
des Verwalters erforderlich ist. Kann und darf ich als Verwalter
dem Verkauf meiner eigenen Wohnung zustimmen? Falls nicht,
wie müsste ich das dann handhaben?
Der seine Wohnung verkaufende Verwalter ist – sofern ein vereinbartes
Zustimmungserfordernis nicht nach § 12 Abs. 4 WEG aufgehoben wur-
de – zustimmungsberechtigt und –verpflichtet. Trotz alledem unterliegt
er in analoger Anwendung des § 181 BGB grundsätzlich einem Selbst-
kontrahierungsverbot (streitig).
Der Verwalter kann allerdings von dem ihm obliegenden Selbstkon-
trahierungsverbot durch einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der
Wohnungseigentümer befreit werden. In diesem Fall sind die Unter-
schriften der Versammlungsniederschrift in entsprechender Anwendung
des § 24 Abs. 6 WEG öffentlich zu beglaubigen.
Bei der Übernahme einer Verwaltung, die bisher von einem jetzt
ausgeschiedenen Eigentümer verwaltet wurde, wurde festge-
stellt, dass keine Beschluss-Sammlung geführt wurde. Die Pro-
tokolle sind aber vorhanden. Reicht es aus, dass eine Beschluss-
Sammlung ab Übernahme geführt wird oder müssen sogar
frühere Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung – soweit bekannt
und vorhanden – nachgetragen werden?
Frühere Beschlüsse (ab dem 1.7.2007) müssen in die Beschluss-Samm-
lung nachgetragen werden. Dies obliegt dem neuen Verwalter. Die dies-
bezügliche Verwaltertätigkeit ist grundsätzlich mit der Grundvergütung
abgegolten, es sei denn, der Verwalter hat in seinem Vewaltervertrag
geregelt, dass diese Tätigkeit als Sonderleistung zu vergüten ist. Scha-
denersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft können
gegenüber dem Vorverwalter geltend gemacht werden.
In einer 12 Jahre alten Wohnungseigentumsanlage befinden sich
Kellerräume, die jeweils im Sondereigentum stehen. Zu einem
dieser Kellerräume gehört ein Lichtschacht, der nur von diesem
Kellerraum aus zu Lüftungszwecken genutzt werden kann. An
diesem Lichtschacht tritt jetzt Wasser ein, so dass eine Reparatur
unausweichlich ist. Wer trägt die Kosten dieser Reparatur?
Die Reparaturkostentragungspflicht hängt davon ab, ob sich der in der
Kellerwand befindliche Lichtschacht zum Gemeinschaftseigentum oder
Sondereigentum gehört.
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich
sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen
Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des
Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigen-
tum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Daraus folgt, dass
der Lichtschacht, der zu Lüftungszwecken genutzt wird, Gemeinschafts-
eigentum ist. Infolgedessen haben alle Eigentümer die Reparaturkosten
nach ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen zu tragen.
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