Die Eigentümer einer WEG beauftragen einen Miteigentümer, das
Treppenhaus, Kellergänge und Gemeinschaftsräume wöchent-
lich zu reinigen sowie die Gehwege zu kehren und von Schnee
und Eis freizuhalten. Die Bezahlung wird von den einzelnen Ei-
gentümern monatlich direkt auf das Konto des „Beschäftigten“
überwiesen. Die Hausverwaltung will mit dieser Sache nichts zu
tun haben, weil der „Beschäftigte“ z. B. nicht als „geringfügig
Beschäftigter“ angemeldet wurde, hat jedoch Kenntnis davon.
Kann die Hausverwaltung deshalb rechtliche Probleme bekom-
men? Wer haftet, sollte der Beschäftigte bei Ausführung seiner
Tätigkeiten zu Schaden kommen?
Ausweislich des Sachverhalts liegt der Beauftragung des Miteigentü-
mers keine Beschlussfassung zugrunde. Vielmehr erfolgte die Beauftra-
gung und Bezahlung durch einzelne Eigentümer. Ein Dienstverhältnis ist
daher allenfalls zwischen den besagten Eigentümern und dem beauf-
tragten Miteigentümer anzunehmen.
Die Hausverwaltung sollte im Rahmen ihrer Sorgfaltspflichten in jedem
Fall darauf hinweisen, dass die Tätigkeit als geringfügige Beschäftigung
anzumelden ist. Sollte der Beschäftigte bei der Ausführung zu Schaden
kommen, wären ausschließlich die Dienstherren in Anspruch zu neh-
men.
Können die Kosten für die Erfüllung des seit 1.1.2015 in Kraft
getretenen neuen Mess- und Eichgesetzes (wie sie z. B. Heiz-
kostenfirmen anbieten) mietvertraglich auf den Mieter in der
Betriebskostenabrechnung abgewälzt werden? Allein durch den
vorgeschriebenen gesetzlichen Austauschturnus für Wasseruh-
ren (Kalt: 6 Jahre, Warm: 5 Jahre) dürfte die große Mehrheit der
auszutauschenden (und zu meldenden) Wasseruhren turnusmä-
ßig erfolgen.
In Anlage 7, dort Ziffern 5.5.1. und 5.5.2 zu § 34 Abs. 1 Nr. 1 der Mess-
und Eichverordnung ist geregelt, dass die regelmäßige Eichfrist für Kalt-
wasserzähler 6 Jahre und für Warmwasserzähler 5 Jahre beträgt. Gemäß
§ 2 Nr. 2 BetrKV gehören die Kosten der Verwendung von Wasserzählern
einschließlich der Kosten der Eichung zu den Kosten der Wasserversor-
gung.
§ 32 des am 1.1.2015 in Kraft getretenen neuen Mess- und Eichgesetzes
regelt hingegen die Pflicht, neue oder erneuerte eichpflichtige Geräte 6
Wochen nach deren Inbetriebnahme der zuständigen Eichbehörde an-
zuzeigen. Anzeigepflichtig ist daher die Neumontage oder der Wechsel
der eichpflichtigen Geräte durch Reparatur oder Regeltausch. Nach dies-
seitiger Ansicht gehören auch die Kosten des Regeltausches zu den in §
2 Nr. 2 BetrKV genannten „Kosten der Verwendung von Wasserzählern“.
Abschließend geklärt ist diese Thematik allerdings noch nicht.
Sind Kosten, die für die Erstellung der Brennstoffkostenabrech-
nung (für den Abrechnungszeitraum) vom jeweiligen Brennstoff-
versorger verlangt werden (z. B. für eine sog. „Zwischenabrech-
nung“) Betriebskosten, die zu den eigentlichen Brennstoffkosten
gehören und hinzugerechnet werden müssen und somit mit in
die Heizkostenaufstellung „einfließen“?
Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskos-
ten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungs-
periode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungs-
kosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem
Vermieter zur Last fallen (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07).
Ab Herbst 2015 werden vom bisherigen Hersteller Heizwertge-
räte mit Gebläse nicht mehr gebaut. Als Ersatz kommen dann
nur noch Brennwertgeräte in Frage. Die Thermen sind Sonderei-
gentum. In einem Objekt mit 4 Wohnungen hängen alle Geräte
übereinander am selben Kamin. An diesem Kamin sind nur ent-
weder Heizwertgeräte oder Brennwertgeräte erlaubt, aber nicht
beides gemischt. Für die Zukunft gibt es nun 3 Möglichkeiten:
1. Beschluss in der Eigentümerversammlung, dass noch im Jahr
2015 alle Heizwertgeräte gegen neue Heizwertgeräte aus-
getauscht werden. Vorteil: Am Kamin müsste nichts gemacht
werden und für diese Geräte bestände dann eine Garantiezeit
von 10 Jahren.
2. Beschluss in der Eigentümerversammlung, dass in nächster
Zeit alle Heizwertgeräte zu einem Termin gegen Brennwert-
geräte getauscht werden (Vorteil: Neue Technik, Nachteil: Ka-
minänderungen).
3. Empfehlung an die Eigentümergemeinschaft, abzuwarten, bis
ein Brennwertgerät nach einem Schaden nicht mehr zu repa-
rieren ist. Danach alle Thermen am gleichen Kamin umrüsten
auf Brennwertgeräte, weil beide Typen an einem Kamin nicht
zulässig sind.
Wären alle 3 Vorgehensweisen aus Verwaltersicht rechtlich in
Ordnung?
Grundsätzlich wären alle 3 genannten Vorgehensweisen möglich.
Ein Komplettaustausch der alten Heizwertgeräte gegen neue Heizwert-
geräte ist jedoch nicht empfehlenswert. Denn im Vergleich zu Heizwert-
geräten arbeiten Brennwertgeräte wesentlich energieeffizienter. Auch
dürfte es bei Brennwertgeräten in Zukunft keinerlei Probleme mit der
Ersatzteilbeschaffung im Reparaturfall geben.
Soweit sich die Eigentümer grundsätzlich über den Wechsel zu Brenn-
wertgeräten einig sind, kann mit dem Austausch abgewartet werden,
bis ein Heizwertgerät nach einem Schaden nicht mehr zu reparieren
ist. Letztendlich läuft es auf eine rein wirtschaftliche Entscheidung der
Eigentümer hinaus, für welche Vorgehensweise sie sich entscheiden.
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