Schadensersatz bei vereiteltem
Vorkaufsrecht
Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt
und anschließend verkauft, hat der Mieter in der Regel ein Vorkaufs-
recht. Er kann dann anstelle des Käufers in den Kaufvertrag eintreten
und die Wohnung zu den ausgehandelten Konditionen erwerben. Um
dem Mieter die Ausübung seines Vorkaufsrechts zu ermöglichen, muss
der Vermieter den Mieter über den Kaufvertrag und das Vorkaufsrecht
unterrichten.
Unterlässt der Vermieter die Mitteilung an den Mieter, sodass dieser
erst im Nachhinein von dem Verkauf erfährt und deshalb sein Vorkaufs-
recht nicht ausüben kann, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
Hiervon umfasst ist dem BGH zufolge auch entgangener Gewinn, etwa
wenn der vereinbarte Kaufpreis unterhalb des Verkehrswerts liegt und
der Mieter die Wohnung mittels seines Vorkaufsrechts besonders güns-
tig hätte erwerben können. In dem vom BGH entschiedenen Fall ver-
langte der Mieter Schadensersatz von rund 80.000 Euro. (BGH, Urteil v.
21.1.2015, VIII ZR 51/14)
!
Weiterführende Informationen:
Vorkaufsrecht des Mieters
639505
Verteilung der Warmwasserkosten bei
großem Leerstand
Auch wenn in einem Mehrfamilienhaus ein Großteil der Wohnungen
leer steht, bleibt es grundsätzlich bei der Vorgabe der Heizkostenver-
ordnung, dass die Kosten für Warmwasser mindestens zu 50 Prozent
nach Verbrauch umzulegen sind. Für eine analoge Anwendung von §
9a Heizkostenverordnung, der für Fälle, in denen eine Verbrauchser-
fassung aus zwingenden technischen Gründen nicht möglich ist, eine
Abrechnung anhand des Verbrauchs in einem Vergleichszeitraum oder
in vergleichbaren Räumen vorsieht, ist kein Raum.
Gänzlich schutzlos sind Mieter in solchen Fällen aber nicht: Ist bei An-
wendung der Vorgaben aus der Heizkostenverordnung in Einzelfällen
eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht
mehr gegeben, kommt eine aus Treu und Glauben abzuleitende An-
spruchsbegrenzung in Betracht. (BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14)
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Weiterführende Informationen:
Betriebskostenabrechnung – Leer stehende Wohnungen
2626037
Keine Übertragung von Pflichten per
Beschluss
Enthält die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel, dürfen die Woh-
nungseigentümer die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss (ggf.
unter Berücksichtigung eines festgelegten Quorums) ändern. Allerdings
darf ein solcher Änderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Eigen-
tümern ohne deren Zustimmung keine neuen Pflichten aufbürden, die
sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Teilungserklärung/
Gemeinschaftsordnung ergeben.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Wohnungseigentümer
auf Grundlage einer Öffnungsklausel beschlossen, dass die Sondernut-
zungsberechtigten zweier Gartenflächen künftig selbst für die Gartenpfle-
ge und deren Kosten aufkommen sollen. Die Sondernutzungsberechtig-
ten stimmten nicht zu. Der BGH bejahte zwar die Beschlusskompetenz,
sah aber inhaltlich einen Verstoß gegen das Belastungsverbot, weil die
auferlegten Leistungspflichten im Gesetz keine Grundlage finden. Eine
nachträgliche Übertragung von Pflichten (wie hier die Instandhaltung
und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die kraft Gesetzes
der Gemeinschaft obliegen), ist nur mit Zustimmung der Betroffenen
möglich. Hieran fehlte es. (BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13)
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Weiterführende Informationen:
Tätige Mithilfe (WEG)
637206
Dichtheitsprüfung ist
steuerbegünstigte Handwerkerleistung
Die Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung durch einen Handwerker
ist eine steuerbegünstigte Handwerkerleistung. Das hat der Bundes-
finanzhof entschieden und vertritt damit eine großzügigere Linie als
bisher die Finanzämter. Den obersten Finanzrichtern zufolge erhöht die
regelmäßige Überprüfung von Geräten und Anlagen auf deren Funk-
tionsfähigkeit deren Lebensdauer, sichert die nachhaltige Nutzbarkeit,
dient der vorbeugenden Schadensabwehr und zählt damit zum We-
sen der Instandhaltung, sodass der Steuerbonus greift. (BFH, Urteil v.
6.11.2014, VI R 1/13)
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Weiterführende Informationen:
Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen
1211805
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Meldungen
Nicht bei jedem Verkauf einer umgewandelten Wohnung ist der
Mieter zum Vorkauf berechtigt: Ein Vorkaufsrecht entsteht nicht,
wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen
oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.
PRAXIS-TIPP:
Die Eigentümer eines selbstgenutzten Hauses/einer selbstgenutzten
Wohnung sowie Mieter können Aufwendungen für Handwerkerleis-
tungen steuerlich geltend machen. Um 20 Prozent der Lohnkosten,
jährlich höchstens 1.200 Euro, lässt sich die tarifliche Einkommen-
steuer verringern. Auch für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum
können Wohnungseigentümer den Steuerbonus in Anspruch neh-
men. Dazu müssen die auf die einzelnen Eigentümer entfallenden
Anteile in der Jahresabrechnung oder einer Bescheinigung des Ver-
walters aufgeschlüsselt werden.
Dasselbe gilt für Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen
wie Gartenpflege und Gehwegreinigung. Hier sind 20 Prozent der
Aufwendungen, jährlich höchstens 4.000 Euro, abzugsfähig.
PRAXIS-TIPP:
