Deckert kompakt
Die Eigentumswohnung
Entscheidung des Monats:
WEG-Rechtsprechung kompakt
Bei Verwalterbestellung müssen Eck-
daten des Verwaltervertrags feststehen
Entscheidung
des Monats
Bei Verwalterbestellung
müssen Eckdaten des
Verwaltervertrags feststehen
Bei der Bestellung des Verwalters
müssen in derselben Eigentümerver-
sammlung auch die Eckpunkte des
Verwaltervertrags wie Laufzeit und
Vergütung in wesentlichen Umrissen
geregelt werden.
(BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14)
Der Fall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft
mit vier Wohneinheiten wendet sich ein
Wohnungseigentümer mit einer Anfech-
tungsklage gegen einen Beschluss über die
Wiederbestellung des Verwalters.
WeildieAmtszeitdesVerwaltersam31.12.2012
endete, beschlossen die Eigentümer in einer
Eigentümerversammlung am 11.12.2012 un-
ter TOP 14A, ihn bis zum 31.12.2017 erneut
zum Verwalter zu bestellen.
Unter TOP 15 fassten die Eigentümer folgen-
den Beschluss: „Der Verwaltungsbeirat erhält
das Mandat der Eigentümerversammlung, mit
der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu
verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der
Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschla-
genen Vertrags mit dem Verwaltungsbeirat
verhandelt und in einer außerordentlichen
Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis
zum 28.2.2013, beschlossen. Sollte es keinen
Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhan-
delten Verwaltervertrag geben, endet die
Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013.“
Ein Eigentümer hat gegen den Beschluss
über die Wiederbestellung des Verwalters
Anfechtungsklage erhoben.
Das Problem:
Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob
und inwieweit bei der Verwalterbestellung
bereits Klarheit über den Inhalt des Verwal-
tervertrags bestehen muss.
So hat der BGH entschieden:
Die Anfechtungsklage hat Erfolg.
Die Bestellung des Verwalters als Organ der
Eigentümergemeinschaft und Vertreter der
Wohnungseigentümer einerseits und der Ver-
waltervertrag andererseits sind verschiedene
Rechtsakte, die inhaltlich verknüpft sind.
Grundsätzlich müssen in derselben Eigentü-
merversammlung, in der der Verwalter be-
stellt wird, auch die Eckpunkte des Verwalter-
vertrags in wesentlichen Umrissen geregelt
werden. Nur unter besonderen Umständen
kann hiervon übergangsweise abgewichen
werden. Zu den Eckpunkten des Verwalterver-
trags, die bei der Bestellung in wesentlichen
Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein
müssen, gehören Laufzeit und Vergütung.
Bei einer erstmaligen Bestellung des Ver-
walters ist die Festlegung der wesentlichen
vertraglichen Eckpunkte schon deshalb er-
forderlich, weil mehrere Angebote einzu-
holen sind. Nur wenn die Eigentümer die
Konditionen der Anbieter kennen, können
sie diese vergleichen.
Bei einer Wiederbestellung des amtierenden
Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich
zwar nicht erforderlich, sofern der Sachver-
halt unverändert geblieben ist. Aber auch
dann müssen die Wohnungseigentümer bei
der Bestellung wissen, worauf sie sich ein-
lassen. Hier reicht es aus, wenn sich aus den
Umständen ergibt, dass der Verwalter zu
den bisherigen Konditionen weiterarbeitet.
Liebe Leserin, lieber Leser,
nach der Trennungstheorie sind die Bestellung
des Verwalters als Organ der Eigentümerge-
meinschaft und Vertreter der Wohnungsei-
gentümer einerseits und der Verwaltervertrag
andererseits verschiedene Rechtsakte, die
inhaltlich verknüpft sind. Laut der bespro-
chenen BGH-Entscheidung ist trotzdem auch
schon bei der Bestellung des Verwalters genau
darauf zu achten, dass in der Eigentümer-
versammlung, in der die Bestellung erfolgt,
auch die Eckpunkte des abzuschließenden
Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung)
in wesentlichen Umrissen geregelt werden.
Deshalb entspricht es nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung, wenn erhebliche Entscheidungs-
kriterien, wie z. B. die Vergütungsfrage, erst in
einem späteren Genehmigungsbeschluss über
den Verwaltervertrag getroffen werden sollen.
Eine solchen Vorgehensweise hält der BGH
wegen der daraus resultierenden rechtlichen
Unsicherheiten für unzulässig.
Herzlichst
Ihr
Dr. Wolf-Dietrich Deckert
