stoß des Vermieters gegen die §§ 556d ff. BGB zuvor gerügt hat. Dies ist
nach Wortlaut und Sinn von § 556g Abs. 2 BGB zu verneinen. Denn die
Vorschrift fordert die Rüge ausdrücklich nur für die Rückzahlung nicht
geschuldeter Miete. In Betracht kommt allenfalls eine analoge Anwen-
dung von § 556g Abs. 2 BGB. Diese dürfte aber am Ausnahmecharakter
der Vorschrift scheitern. Zudem ist sie auch nach dem Sinn der Norm
nicht geboten. Der Gesetzgeber will mit § 556g Abs. 2 BGB nur ver-
hindern, dass der „Vermieter - unter Umständen erst nach Beendigung
des Mietverhältnisses - Rückforderungsansprüchen ausgesetzt (wird)“.
Diese unerwartete Konfrontation mit u. U. hohen Rückforderungen ist
aber von vorneherein nicht zu erwarten, wenn der Mieter die überhöh-
te Miete von vorneherein nicht zahlt.
3. Ausnahmen von der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse
a) Erstmals genutzte und vermietete Wohnungen (§ 556f S. 1 BGB)
Die Ausnahme nach § 556f S. 1 BGB soll sicherstellen, dass der Woh-
nungsneubau nicht behindert wird. Sofern § 556f S. 1 BGB darauf ab-
stellt, ob eine Wohnung „erstmals genutzt und vermietet wird“, ist die-
se Formulierung zumindest missverständlich. Nach dem Bekunden des
Gesetzgebers soll jede Nutzung, auch durch den Eigentümer, schädlich
sein. Nutzung und Vermietung müssen also nicht kumulativ vorliegen.
Hat der spätere Vermieter die Wohnung etwa - wenn auch nur kurz-
fristig - selbst genutzt oder unentgeltlich verliehen, ist § 556f S. 1 BGB
nicht anwendbar. Die Privilegierung des § 556f S. 1 BGB geht aber
nach der Erstvermietung nicht unter, sondern besteht für alle weiteren
Vermietungen fort.
b) Erstvermietung umfassend modernisierter Wohnungen
(§ 556f S. 2 BGB)
Von der Mietpreisbremse ausgenommen ist ferner die umfassende
Modernisierung nach § 556f S. 2 BGB. Diese liegt erst ab einem Kos-
tenaufwand vor, der etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neu-
bauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Dies wird im Streitfall
regelmäßig nur durch Sachverständigengutachten zu klären sein. An-
ders als § 556f S. 1 BGB erklärt § 556f S. 2 BGB die Ausnahme von der
Mietpreisbremse nur für die 1. Vermietung nach der Modernisierung für
anwendbar. Der Vermieter ist dann aber durch § 556e Abs. 1 S. 1 BGB
geschützt, wonach er die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete
Miete in jedem Fall fordern kann.
c) Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
Voraussetzungen
Nach § 556e Abs. 1 BGB soll der Vermieter durch die Neuregelung
keinen Mietverlust gegenüber der vorangehenden Vermietung erlei-
den. Er kann daher grundsätzlich stets die Miete verlangen, die er vom
letzten Mieter erhalten hat, auch wenn sie höher ist als diejenige nach
§ 556d Abs. 1 BGB (weitergehend Abramenko, a.a.O., § 2 Rn. 37 ff.).
Die Regelung ist auf den letzten Mieter beschränkt. Hat der Vermieter
also nach einer günstigen Vermietung im vorletzten Mietvertrag beim
letzten Mieter eine schlechtere Miete akzeptiert, bleibt diese nach dem
Wortlaut des Gesetzes maßgeblich.
Zeitliche Grenze
Die Möglichkeit, den § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Vormieten wei-
ter zu verlangen, ist aber in bestimmten Fällen zeitlich eingeschränkt.
So bestimmt § 556e Abs. 1 S. 2 BGB, dass Vereinbarungen mit dem
Vormieter unberücksichtigt bleiben sollen, die innerhalb des letzten
Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen wurden. Damit
sollen „getürkte“ Vereinbarungen nach § 556e Abs. 1 S. 1 BGB vermie-
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den werden. Der Vormieter soll nicht durch andere Vorteile, etwa bei
der Durchführung vereinbarter Schönheitsreparaturen, dazu bewogen
werden können, eine letztlich nur zulasten des Nachmieters wirkende
Mieterhöhung zu vereinbaren.
d) Nicht umfassende Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB)
Einfache Modernisierung
Schließlich privilegiert § 556e Abs. 2 BGB eine Modernisierung von
Wohnraum, die nicht nach § 556f S. 2 BGB umfassend ist. Vorausset-
zung ist auch hier, dass eine Modernisierung nach § 555b BGB vorliegt,
wobei anders nach § 556f S. 2 BGB kein finanzieller Mindestaufwand
erforderlich ist. Natürlich kann der Vermieter die Miete nach einer Mo-
dernisierung im geringeren Umfang auch bei der Neuvermietung nur
bis zu den Grenzen der §§ 559 Abs. 1 - 3, 559a Abs. 1 - 4 BGB erhöhen
(zu den Gestaltungsmöglichkeiten s. Abramenko, a.a.O., § 2 Rn. 103 f.).
Zeitliche Grenze
Die Privilegierung nach § 556e Abs. 2 S. 1 BGB erfasst nur Modernisie-
rungsmaßnahmen, die „in den letzten drei Jahren vor Beginn des Miet-
verhältnisses (…) durchgeführt“ wurden. Wie diese zeitliche Begrenzung
zu verstehen ist, erläutern die Gesetzesmaterialien nicht. Offensichtlich
ist nur, dass es nicht auf die eventuell deutlich nach den Maßnahmen
erfolgende Rechnungsstellung oder Bezahlung der Leistungen ankom-
men soll. Ansonsten ist die Regelung nur unproblematisch zu handha-
ben, wenn die Maßnahme erst innerhalb der Drei-Jahres-Frist begonnen
wurde. Unklar bleibt, wie zu verfahren ist, wenn sie vor Beginn der Frist
begonnen, aber erst danach abgeschlossen wurde. Hier kommt in Be-
tracht, entweder von einer einheitlichen Leistung auszugehen, die erst
innerhalb der Frist beendet wurde, oder aber die Aufteilung der Kosten
nach fristwahrenden und vor der Frist liegenden Leistungen.
4. Fazit:
Die Mietpreisbremse verlangt bereits dem Verordnungsgeber einiges
ab, aber auch den Mietvertragsparteien, die die ortsübliche Miete rich-
tig einschätzen und bei Überhöhungen ein u. U. aufwendiges Verfahren
durchführen müssen. Im Übrigen installiert der Gesetzgeber ein kom-
pliziertes System von Ausnahmen und Rückausnahmen, sodass der Laie
auch bei dieser Mietrechtsreform auf fachkundige Hilfe wohl nicht ver-
zichten kann.
!
Weiterführende Informationen:
Mietrechtsänderung: Tritt auf die Mietpreisbremse
7641154
Dr. Dr. Andrik
Abramenko
ist Richter am
AG Idstein. Er
ist Referent zu
Themen aus
dem Miet-,
Wohnungseigentums- und Verfah-
rensrecht sowie Autor des Fach-
buchs „Die Mietpreisbremse“.
DER AUTOR
