In einer WE-Anlage hängen die im Sondereigentum befindlichen
Thermen alle an einem Kaminzug. Besitzt die Eigentümerver-
sammlung Beschlusskompetenz über die im Sondereigentum
befindlichen Thermen? Welche Möglichkeiten hat ein betroffe-
ner Sondereigentümer (mit defekter Therme) gegenüber den
anderen Eigentümern, die Umrüstung auf Brennwerttechnik von
den anderen Eigentümern, deren Therme an dem gleichen Ka-
minzug hängen, zu fordern?
Befinden sich die Thermen wie vorliegend im Sondereigentum, besitzt
die WEG über deren Austausch keine Beschlusskompetenz. Sollte bei
der Umrüstung auf Brennwerttechnik auch eine Änderung am Kamin
(Gemeinschaftseigentum) erforderlich werden, müsste hierüber ein
Beschluss gefasst werden. Das weitere Vorgehen hängt dann maßgeb-
lich von dem Beschlussergebnis sowie der Frage ab, inwieweit entspre-
chende Heizwertgeräte überhaupt noch erhältlich sind.
Die in die Jahre gekommene Hausverwaltungssoftware eines
Kleinverwalters ist für die Abrechnung nicht mehr geeignet. Die
Anschaffung einer neuen, geeigneten Software ist wirtschaft-
lich für den Verwalter nicht tragbar. Ist deshalb eine Möglichkeit
denkbar, dass sich der Verwalter vorzeitig von den Verwaltungs-
verträgen lösen kann?
Soweit im Verwaltervertrag vereinbart wurde, dass der Vertrag von
beiden Seiten nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes vor Ablauf
der Vertragslaufzeit gekündigt werden kann, ist es der Hausverwaltung
nicht möglich, sich mangels geeigneter Verwaltungssoftware einseitig
aus dem laufenden Vertragsverhältnis zu lösen. Eine einvernehmliche
Beendigung des Vertragsverhältnisses wäre von Seiten der WEG nur bei
einer entsprechenden Beschlussfassung möglich.
In einer Eigentümergemeinschaft wird ein Miteigentümer, Be-
wohner oder Dritter (keine Firma!) mit Arbeiten am Gemein-
schaftseigentum beauftragt. Diese Arbeiten sollen entgeltlich
erfolgen. Muss dieser Betroffene bei der Knappschaft bzw. Un-
fallversicherung seitens der Hausverwaltung angemeldet wer-
den oder muss die Sozialabgabe/Unfallversicherung der Betrof-
fene selber anmelden und bezahlen? Müssen diese Arbeiten
überhaupt angemeldet werden?
Wird der Eigentümer, wie jeder andere Dritte, mit der eigenverantwort-
lichen und entgeltlichen Ausführung der Arbeiten beauftragt, dürfte es
sich bei den dadurch erzielten Einkünften des beauftragten Eigentümers
um gewerbliche Einkünfte handeln. In diesem Fall ist es die Aufgabe
des beauftragten Eigentümers, entsprechende Steuern oder Sozialversi-
cherungsbeiträge abzuführen beziehungsweise geeignete Versicherun-
gen abzuschließen.
In der Teilungserklärung ist geregelt, dass sich der Wohnungsei-
gentümer in der WE-Versammlung nur durch den Verwalter, sei-
nen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer auf-
grund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen kann. Wenn der
einzige Eigentümer einer Wohnung verstirbt und noch kein Erbe
in das Grundbuch eingetragen ist, wer ist dann für diese Woh-
nung in der WE-Versammlung stimmberechtigt?
Und wie ist es, wenn der einzige Eigentümer einer Wohnung
einen gerichtlich eingesetzten Betreuer hat, weil er selbst nicht
mehr handlungsfähig ist? ist dieser Betreuer dann stimmbe-
rechtigt oder kann er das Stimmrecht an den Verwalter etc.
übertragen?
Findet der Eigentumserwerb nicht durch einen rechtsgeschäftlichen Er-
werb (z. B. durch Kauf), sondern kraft Gesetzes statt (z. B. durch Erb-
folge), bestimmt sich die Eigentümerstellung nicht nach der aktuellen
Grundbucheintragung, sondern nach der tatsächlichen Eigentümerstel-
lung kraft Gesetzes. Der Erbe wird daher bereits mit Eintritt des Todes
des Voreigentümers uneingeschränkt Eigentümer.
Eine in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthaltene Ver-
tretungsbeschränkung erfasst nur die Fälle der rechtsgeschäftlichen
Vertretung, jedoch nicht die Fälle der gesetzlichen Vertretung. Bezüg-
lich der gesetzlichen Vertretung fehlt den Wohnungseigentümern die
Regelungskompetenz (vgl. AG Essen, Beschluss v. 14.7.1995, 95 II 5/95
WEG). Kein Fall der rechtsgeschäftlichen Vertretung liegt vor, wenn ein
Wohnungseigentümer wegen fehlender Geschäftsfähigkeit vertreten
wird (z. B. durch einen Betreuer). Der gesetzliche Vertreter eines ge-
schäftsunfähigen Eigentümers ist somit auch bei Vorliegen einer Vertre-
tungsbeschränkung stimmberechtigt. Auch kann der gesetzliche Vertre-
ter den Verwalter mit der Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen.
Eine Teilungserklärung enthält den Passus: „Ein Wohnungsei-
gentümer mit mehreren Wohnungseigentumsrechten hat so
viele Stimmen, wie ihm Eigentumswohnungen gehören.“ Ist in
diesem Fall bei modernisierenden Beschlüssen trotzdem das ge-
setzlich vorgeschrieben Kopfprinzip anzuwenden?
Das in § 25 Abs. 2 S. 1 WEG geregelte Kopfprinzip kann wegen § 10
Abs. 2 S. 2 WEG grundsätzlich in der Teilungserklärung/Gemeinschafts-
ordnung abbedungen werden.
Allerdings ist wegen der in § 22 Abs. 2 S. 2 WEG enthaltenen Regelung
bei Beschlüssen im Sinne von § 22 Abs. 2 S. 1 WEG, also solchen, die
der Modernisierung entsprechend § 555b Nr. 1 bis 5 BGB oder der An-
passung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik
dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Woh-
nungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, immer
das in § 25 Abs. 2 S. 1 WEG geregelte Kopfprinzip anzuwenden.
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