10
Deckert kompakt
Im vorliegenden Fall stand bei der Wiederbe-
stellung des Verwalters die Vergütung als we-
sentlicher Eckpunkt nicht fest. Zwar sollte der
bisherige Verwalter erneut bestellt werden,
aber gerade nicht zu den bisherigen Konditi-
onen. Der vorliegende Vertragsentwurf war
erklärtermaßen nicht endgültig ausgehandelt
und sollte deshalb durch die Eigentümerver-
sammlung gebilligt werden.
Die Bestellung kann hier auch nicht als Über-
gangslösung angesehen werden. Eine solche
kann hinzunehmen sein, wenn – wie hier – der
Bestellungszeitraum in Kürze endet und eine
verwalterlose Zeit nur durch eine vorüberge-
hende Bestellung vermeidbar ist. Hier bestand
keine Notwendigkeit, den Verwalter bis Ende
2017 zu bestellen. Eine Bestellung bis zum
28.2.2013 hätte ausgereicht, um die Verwal-
tung in der Übergangszeit zu gewährleisten.
Die Bestellung zum 31.12.2017 stand auch
nicht eindeutig unter der auflösenden Bedin-
gung, dass bis zum 28.2.2013 ein gültiger Be-
schluss über die wesentlichen Eckpunkte des
Verwaltervertrags gefasst wird. Wegen der ge-
trennten Beschlussfassung ist der Beschluss zu
TOP 15 bei der Auslegung des Beschlusses zu
TOP 14A nicht zu berücksichtigen.
Das bedeutet für Sie:
1. Trotz beachteter Trennungstheorie
fehlerhafter Wiederbestellungs-
beschluss
a) Unter Berücksichtigung der sogenannten
Trennungstheorie nach h. M., das heißt grund-
sätzlich zu beachtender Unterscheidung zwi-
schen dem Bestellungs- und dem Vertragsakt,
hatte die Gemeinschaft hier zur offensichtlich
mehrheitlich erwünschten Wiederbestellung
des Verwalters in grundsätzlich sicher ver-
tretbarer Weise zwei getrennte Beschlüsse
gefasst. Zunächst erfolgte beschlussgemäß
mehrheitlich ganz allgemein die Wiederbe-
stellung auf 5 Jahre, allerdings ohne jegliche
Vorbehalte bzw. Bedingungen. Im nachfolgen-
den Beschluss erging ein separater Ermäch-
tigungsbeschluss an den Verwaltungsbeirat,
noch über einen anwaltlich vorgeschlagenen
Vertrag zu verhandeln. Das Verhandlungser-
gebnis sollte einer weiteren Beschlussfassung
zugeführt werden, verbunden mit dem Vorbe-
haltshinweis, dass mangels positiver Gemein-
schaftsentscheidung Amt und Amtszeit des
bereits wiederbestellten Verwalters enden.
Angefochten und damit allein von den Ge-
richten zu würdigen war der generelle Wie-
derbestellungsbeschluss. Diesen erklärte der
BGH mit meines Erachtens durchaus vertret-
baren Argumenten mangels mitbeschlossener
Grundvergütung materiell-rechtlich als gegen
Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung
verstoßend für ungültig.
b) Zwischenzeitlich sollte in der Praxis allseits
bekannt sein, dass bei jeglicher zur Beschluss-
fassung anstehenden Verwalterbestellung nicht
nur die Firma eindeutig benannt wird, sondern
darüber hinaus mindestens auch die abgespro-
chene Amtszeit und insbesondere auch weitge-
hend abgeklärte Vergütungsfragen festgelegt
und mitentschieden werden müssen. Das gilt
sowohl bei einer Neu- als auch einer Wieder-
bestellung und ist im Interesse aller Eigentümer
– insbesondere möglicher überstimmter Min-
derheiten - geboten. Jeder Bestellungsbeschluss
sollte diese Mindest-Eckdaten miterfassen, auch
wenn es sich bei Amtszeit und Vergütung be-
reits um in der Regel zuvor abgesprochene we-
sentliche Vertragselemente handelt.
c) Im entschiedenen Fall fehlte im Wiederbe-
stellungsbeschluss jedenfalls eine zu erwar-
tende Regelung zur Vergütung als erhebliches
Entscheidungskriterium. Die Klärung dieser
allgemein wichtigen Frage erst in einem spä-
teren Vertragsgenehmigungsbeschluss her-
beizuführen, widerspricht ordnungsgemäßer
Verwaltung und erzeugt die vom BGH zu Recht
beschriebenen rechtlichen Unsicherheiten. Von
im Übrigen unberechtigter Verlagerung ge-
meinschaftlicher Entscheidungskompetenzen
auf den Beirat musste hinsichtlich des nach-
folgenden Ermächtigungsbeschlusses nicht ge-
sprochen werden, da der Beirat nur über einen
bereits vorgelegten Vertragsentwurf weiter
verhandeln sollte, die Entscheidung allerdings
letztlich bei der Gemeinschaft verbleiben sollte.
Bei einer den Vertrag ablehnenden Beschluss-
fassung sollte das Amt des an sich bereits zu-
vor auf 5 Jahre wiederbestellten Verwalters mit
entsprechend sofortiger Wirkung enden.
Über das zwischenzeitliche Verwalten in der
kurzfristigen Übergangszeit bis zu möglicher-
weise vorzeitigem/raschem Amtsende und
faktischem Storno gab es keinerlei anfängliche
Beschlussregelungen. Die Eigentümer hatten
wohl die Erwartung, dass es zu einem solchen
negativen Folgebeschluss und gänzlichem
Scheitern der Wiederbestellung nicht kommen
werde. Arbeitet ein nur „schwebend wirksam“
bestellter Verwalter in einer solchen Über-
gangszeit wie hier noch ohne abschließend
genehmigten Vertrag, handelt er kraft Geset-
zes mit dort geregelten Rechten und Pflichten
einschließlich aller Haftungsrisiken. Er ist auch
angemessen taxmäßig/durchschnittlich von
der Gemeinschaft zu vergüten, bei im Detail
vertragsloser Wiederbestellung sicher mindes-
tens nach den bisherigen Vergütungssätzen
aus der vorherigen Amtsperiode.
d) Wegen der vorgesehenen späteren Ver-
tragsgenehmigung von einer eventuell gülti-
gen „Blanko-Bestellung“ auszugehen, hat der
BGH jedenfalls nach Anfechtung eines solchen
„unvollständigen“ Wiederbestellungsbeschlus-
ses verneint, um den Schutz der Minderheit zu
gewährleisten. Dies obwohl oder gerade weil
die Eigentümer zeitlich getrennte Beschlüsse
fassen wollten.
e) Hier wäre es sicher vertretbar gewesen,
über die Wiederbestellung mit den gebotenen
wesentlichen Mindest-Eckdaten zu entschei-
den. Das hätte unter die auflösende Bedingung
gestellt werden können, dass die Bestellung
wegfällt, wenn die erwünschte Vertragsan-
nahme mangels abschließender Einigung über
die Vertragsdetails endgültig scheitert.
2. Regelfall einer Neu- bzw.
Wiederbestellung in heutiger Praxis
Üblicherweise liegen bei der Beschlussfassung
über die Neu- oder Wiederbestellung Vertrag-
sangebote der ausgesuchten Kandidaten bzw.
bei Wiederbestellungsabsicht des bisherigen
Verwalters vor, die auch rechtzeitig den Ei-
gentümern zu eigenen Informationszwecken
übermittelt werden (tunlichst spätestens mit
der Einladung zur betreffenden Versammlung).
Abgesehen von nur vereinzelt noch bestrittener
Erstverwalter-Bestellungsberechtigung durch
den Bauträger-Alleineigentümer und eventuell
erst nachfolgender Vertragsgenehmigung durch
die entstandene faktische Gemeinschaft wird
eine anstehende Neubestellung, insbesondere
aber auch eine beabsichtigte Wiederbestellung
zusammen mit entsprechender Vertragsgeneh-
migung „in einem Paket“ entschieden.
Die Bestellungsamtszeit und die Laufzeit des
Verwaltervertrags müssen hier ohnehin iden-
tisch laufen (trotz eventuell getrennter, zeitlich
versetzter Beschlussfassungen). Zumindest über
die pauschale Grundvergütung ist im Bestel-
lungsteil des Beschlusses zu entscheiden, über
weitere Vertragsdetails (Sonderpflichten, Son-
derhonorare, besondere Vertretungsrechte und
-pflichten, Haftungsregelungen, Versicherungs-
schutz usw.) im Teil der Beschlussfassung über
die Vertragsannahme bzw. in getrennten Be-
schlüssen unter entsprechenden Bezugnahmen.
Ohne positiven Bestellungsbeschluss (mit den
Eckdaten) erübrigt sich logischerweise auch eine
weitere Beschlussfassung zur Vertragsannah-
me. Umgekehrt entfällt bei einem Bestellungs-
beschluss unter dem Vorbehalt nachfolgender
Vertragsannahme bzw. einvernehmlicher Ver-
tragskorrektur im Falle endgültigen Scheiterns
einer Vertragsannahme der zuvor gefasste Be-
stellungsbeschluss als Grundlage einer jeden
Verwalterneu- bzw. Wiederbestellung.
!
Weiterführende Informationen:
Verwaltervertrag (FAQs)
2169053
Bestellung des Verwalters: Grundsätze
636329
Wiederbestellung des Verwalters
637558
