Verweigerte Instandsetzung:
Kein Vorrang der Duldungsklage
vor Kündigung
Ein Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, erforderliche Instandhaltungs-
maßnahmen zu dulden und dem Vermieter bzw. den von diesem beauf-
tragten Unternehmen den Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen. Weigert
sich der Mieter, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der
Vermieter ist nicht gehalten, den Mieter zunächst auf Duldung zu ver-
klagen. Das hat der BGH klargestellt.
Eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung
kommt nicht generell erst dann in Betracht, wenn der Mieter einen ge-
richtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten querulatorische
Züge zeigt. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können
für die Erhaltung des Mietobjekts und dessen wirtschaftlichen Wert von
erheblicher Bedeutung sein. Der Vermieter kann daher ein erhebliches
Interesse haben, dass die erforderlichen Maßnahmen alsbald durchge-
führt werden. (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13)
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Weiterführende Informationen:
Modernisierung: Duldungspflicht des Mieters
3660468
Wohnungseigentümergemeinschaften
sind Verbraucher
Der BGH hat in drei aktuellen Urteilen die Position von Wohnungseigen-
tümergemeinschaften gestärkt. Demnach ist eine WEG regelmäßig als
Verbraucher im Sinne von § 13 BGB anzusehen, nämlich immer dann,
wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsge-
schäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch
einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Ein solches Rechtsge-
schäft ist etwa der Abschluss eines Energielieferungsvertrags zur De-
ckung des eigenen Bedarfs. Verbrauchern gesteht das Gesetz in einer
Reihe von Fällen besonderen Schutz zu. So sind Verbraucher bei der
Verwendung von Formular- und Standardverträgen durch einen Ver-
tragspartner besonders vor Formulierungen geschützt, die sie unange-
messen benachteiligen.
Eine WEG bleibt auch dann Verbraucher, wenn sie durch eine gewerbli-
che Hausverwaltung vertreten wird, denn für die Abgrenzung zwischen
unternehmerischem und privatem Handeln kommt es auf die Person
des Vertretenen an.
In den vom BGH entschiedenen Fällen ging es um Gaskosten in erheb-
lichem Umfang. Der Gasversorger hatte eine Preiserhöhung erklärt und
sich hierbei auf eine Preisanpassungsklausel gestützt, die gegenüber
Verbrauchern unwirksam ist. (BGH, Urteile v. 25.3.2015, VIII ZR 243/13,
VIII ZR 360/13, VIII ZR 109/14)
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Weiterführende Informationen:
Verbrauchereigenschaft der WEG
2627653
Unvollständige Immobilienanzeige:
Ab sofort droht Bußgeld
Schon seit Inkrafttreten der EnEV 2014 müssen Immobilienanzeigen An-
gaben zum Energieverbrauch des Gebäudes enthalten, sofern für das
Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt. Bisher waren bei Verstö-
ßen keine Sanktionen zu befürchten. Dies hat sich nun geändert: Seit
1.5.2015 droht dem Inserenten ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro,
wenn die erforderlichen Angaben fehlen. Eine entsprechende Bestim-
mung in der EnEV 2014 ist in Kraft getreten.
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Weiterführende Informationen:
Pflichten des Eigentümers in Immobilienanzeigen
6716768
Eigenbedarf: Vorstellungen des
Vermieters haben Vorrang
Wenn der Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen
will, muss er die Person(en) benennen, die in die Wohnung einziehen
sollen. Oft ist strittig, ob die Wohnung für die Bedarfsperson(en) ange-
messen ist. Hier hat der BGH nun die Position des Vermieters gestärkt.
Kommt es zu einer Räumungsklage, müssen die Gerichte respektieren,
welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen
als angemessen ansieht. Sie dürfen keine eigenen Vorstellungen an
die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder dessen Angehörigen
setzen.
Den geltend gemachten Wohnbedarf dürfen die Gerichte nicht auf An-
gemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch überprüfen. Rechts-
missbräuchlich ist erst ein weit überhöhter Wohnbedarf. Dies ist eine
Frage des Einzelfalls. Es lassen sich keine Richtwerte aufstellen, etwa
zur Wohnfläche, ab welcher Grenze von einem überhöhten Wohnbedarf
auszugehen ist. (BGH, Urteil v. 4.3.2015, VIII ZR 166/14)
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Weiterführende Informationen:
Kündigung wegen Eigenbedarfs
923300
Kündigung wegen Eigenbedarfs (Muster)
1688112
2
Meldungen
Ob eine Weigerung des Mieters, Instandsetzungsmaßnahmen zu
dulden, eine Kündigung rechtfertigt, hängt vom Einzelfall ab. Es
kommt darauf an, welche Arbeiten konkret anstehen, wie umfang-
reich und dringend sie sind, welche Beeinträchtigungen für den
Mieter zu erwarten sind und welche wirtschaftliche Bedeutung die
schnelle Ausführung für den Vermieter hat.
PRAXIS-TIPP:
Immobilienanzeigen für den Verkauf oder die Vermietung von
Wohngebäuden, für die ein nach dem 1.5.2014 ausgestellter Ener-
gieausweis vorliegt, müssen folgende Angaben enthalten: Baujahr
des Gebäudes, Energieträger der Heizung, Endenergiekennwert aus
dem Energieausweis, Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Ver-
brauchsausweis) sowie die im Ausweis aufgeführte Effizienzklasse.
Für Anzeigen über Nichtwohngebäude sowie bei Vorliegen eines
älteren Energieausweises gelten ähnliche Anforderungen.
PRAXIS-TIPP:
