In der Teilungserklärung (TE) einer WEG ist folgende Regelung
enthalten: „Die Gartensondernutzungsbereiche dürfen mit grün-
ummanteltem Maschendrahtzaun mit einer Höhe von 80 cm ein-
gezäunt werden.“ Weitere Einschränkungen bzw. Erlaubnisse zu
diesem Thema enthält die TE nicht. Ein Eigentümer hat zwischen
seiner und der Nachbarterrasse als Sicht- und Windschutz eine
Bastmatte mit einer Höhe von 1,5 m errichtet. Außerdem hat
er am Rand seiner Gartensondernutzungsfläche am Gartenzaun
(Abtrennung zu einem öffentlichen Weg) einen Sicht- und Wind-
schutz mit einer Höhe von 90 cm angebracht. Sind beide Maß-
nahmen zulässig?
Sowohl die Errichtung einer Bastmatte mit einer Höhe von 1,5 m als
Sicht- und Windschutz als auch das Anbringen eines Sicht- und Wind-
schutzes mit einer Höhe von 90 cm am Gartenzaun stellen bauliche Ver-
änderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar und sind darüber hinaus
zweckbestimmungswidrig. Infolgedessen sind beide Maßnahmen unzu-
lässig, sodass der betreffende Eigentümer zum Rückbau verpflichtet ist.
Es wird ein Studentenwohnheim mit 30 Zimmern verwaltet. Da es
bei der Betriebskostenabrechnung nach Verbrauch häufig Ärger
gibt, möchte die Verwaltung bei neuen Mietverträgen eine Brut-
towarmmiete verlangen. Damit soll viel Ärger, aber auch viel Ver-
waltungsaufwand gespart werden. Ist dies gesetzlich erlaubt?
Die Vereinbarung einer Inklusivmiete, wonach die Betriebskosten be-
reits mit der monatlichen Miete pauschal abgegolten sind, ist in diesem
Fall rechtlich zulässig.
Jeder Eigentümer hat ja das Recht, sämtliche Verwaltungsunter-
lagen einzusehen. Gilt das auch für die Heizkostenabrechnun-
gen, die ja bei Vermietung auch Mieterdaten enthalten?
Dem einzelnen Eigentümer steht das individuelle Recht auf Einsichtnah-
me in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu. Da die Eigentümer keine
anonyme Gemeinschaft bilden und die Einsichtnahme der Kontrolle des
Verwalters dient, bestehen keine Bedenken hinsichtlich einer unein-
geschränkten Einsichtnahme. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die
Heizkostenabrechnungen in der Regel nur die Eigentümer betreffen und
keine Daten der Mieter enthalten.
Können die Jahresabrechnung und die Verwalter-Entlastung in
einem Beschluss zusammengefasst werden oder müssen hierzu
zwei getrennte Beschlussanträge gestellt werden?
Der Verwalter ist von der Beschlussfassung über seine Entlastung ausge-
schlossen. Dies gilt unabhängig davon, ob er selbst Eigentümer ist oder
von anderen Eigentümern bevollmächtigt wurde. Der Stimmrechtsaus-
schluss gilt auch für den Fall, dass der Beschluss über die Entlastung
zusammen mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung gefasst wird.
Vor diesem Hintergrund sollten der Beschluss über die Jahresabrech-
nung und der Beschluss über die Entlastung des Verwalters getrennt
gefasst werden.
Ist es nach wie vor richtig, dass der Mieter einer renoviert über-
gebenen Wohnung bei Auszug und Bestehen einer Schönheitsre-
paraturklausel die Wohnung renovieren muss?
Zunächst müsste die Schönheitsreparaturklausel in dem Mietvertrag
den Erfordernissen der Rechtsprechung entsprechen. Sind bei Auszug
die im Allgemeinen geltenden Renovierungsfristen abgelaufen und er-
fordert der Zustand der Wohnung insoweit eine Renovierung, ist diese
von dem Mieter durchzuführen.
Gehört es zu den Pflichten bzw. wesentlichen Aufgaben des Ver-
walters, für eine WEG einen Instandhaltungsplan aufzustellen?
Nein. Der Verwalter ist nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht verpflichtet,
einen Instandhaltungsplan aufzustellen. Er hat allerdings einen entspre-
chenden Beschluss herbeizuführen. Denn die zu beschließende Durch-
führung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des
gemeinschaftlichen Eigentums erfordert eine Bestandsaufnahme über
den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen. Ansonsten
würde es ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Es entspricht
hingegen ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Sachverständigen mit
der Erstellung eines Instandhaltungsplanes zu beauftragen.
Hat ein Eigentümer nachträglich (nach Ablauf der Anfechtungs-
frist) noch die Möglichkeit, eine Abrechnung wegen Formman-
gels anzufechten?
Eine Anfechtung ist nicht mehr möglich. Der Abrechnungsgenehmi-
gungsbeschluss ist bestandskräftig. Die einmonatige Anfechtungsfrist
ist eine materiellrechtliche Ausschlussfrist.
Ausnahmsweise kann bei unverschuldeter Fristversäumnis nach § 46
Abs. 1 Satz 3 WEG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt wer-
den. Zu beachten ist allerdings, dass nach Ablauf eines Jahres von dem
Ende der versäumten Frist an gerechnet die Wiedereinsetzung nicht
mehr beantragt werden kann.
Wem ist bei einem unterjährigen Eigentümerwechsel die Jahres-
abrechnung zuzustellen? Nur dem zum Beschlusszeitpunkt im
Grundbuch eingetragenen Käufer oder auch dem nicht mehr im
Grundbuch eingetragenen Verkäufer?
Die Jahresabrechnung ist nur dem zum Beschlusszeitpunkt im Grund-
buch eingetragenen Wohnungseigentümer zuzusenden, da nur er
anspruchsberechtigt ist. Denn der Anspruch auf Aufstellung der Jah-
resabrechnung und die Zusendung der Abrechnung ist Teil des Individu-
alanspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG,
die nur dem grundbuchmäßigen Eigentümer zusteht.
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