Nutzungsentschädigung wird durch
nachträgliche Mängel nicht gemindert
Nutzt ein Mieter die Mieträume weiter, obwohl das Mietverhältnis be-
endet ist, muss er dem Vermieter für diese Zeit eine Nutzungsentschä-
digung zahlen. Diese bemisst sich nach der bisher vereinbarten Miete.
Wenn an der Mietsache erstmals nach Vertragsende Mängel auftreten,
die bei fortlaufendem Mietverhältnis eine Minderung begründet hät-
ten, mindert dies die vom Mieter zu zahlende Nutzungsentschädigung
grundsätzlich nicht. Das hat der BGH bereits 1960 entschieden. Trotz
Kritik aus dem Schrifttum aus jüngerer Zeit hält der BGH in einer neuen
Entscheidung hieran fest.
Mit Beendigung des Mietverhältnisses erlischt nämlich die Pflicht des
Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhal-
ten. Der bisherige Mieter kann im Rahmen des Abwicklungsverhältnis-
ses vom Vermieter grundsätzlich keine Mangelbeseitigung mehr ver-
langen – und damit auch keine Minderung geltend machen.
Nur in besonderen Einzelfällen können sich nach Ende des Mietverhält-
nisses aufgetretene Mängel auf die Höhe der Nutzungsentschädigung
auswirken, nämlich dann, wenn der Vermieter ausnahmsweise zur Man-
gelbeseitigung verpflichtet ist. Dies setzt voraus, dass ansonsten akute
und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe Eigen-
tumswerte des Mieters drohen. (BGH, Urteil v. 27.5.2015, XII ZR 66/13)
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Weiterführende Informationen:
Nutzungsentschädigung
639146
Mietkaution muss auf offenem
Treuhandkonto angelegt werden
Der Vermieter muss eine Mietkaution, die ihm der Mieter überlassen
hat, auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto anlegen. Die Anlage
auf einem versteckt treuhänderisch geführten Konto reicht nicht aus.
Das hat der BGH nochmals bekräftigt.
Die Anlage auf einem offenen Treuhandkonto soll sicherstellen, dass
die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert und
der Mieter bei Insolvenz des Vermieters geschützt ist. Außerdem soll
hierdurch das Pfandrecht der Banken am Kautionskonto ausgeschlossen
werden.
Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kaution in
der genannten Weise anlegt. Dieser Anspruch besteht auch noch nach Ende
des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution.
Wenn der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entspre-
chend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen ist,
steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der
Kaution zu. Dies gilt auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.
(BGH, Beschluss v. 9.6.2015, VIII ZR 324/14)
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Weiterführende Informationen:
Mietkaution – Das müssen Sie alles beachten
1787175
Mietkaution – einzelne Fallgestaltungen
2704370
Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis
Ein einheitliches Mischmietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume,
das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis
anzusehen ist, ist nur insgesamt nach den Kündigungsvorschriften für
Wohnraum kündbar. Der Vermieter braucht also ein berechtigtes Inter-
esse, um das Mietverhältnis beenden zu können. Ein denkbarer Kündi-
gungsgrund ist Eigenbedarf.
Macht der Vermieter bei einem solchen Mischmietverhältnis Eigenbedarf
geltend, muss sich dieser nur auf die Wohnräume beziehen, nicht auch
auf die gewerblich genutzten Räume. Denn bei gewerblich genutzten
Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zu einer ordentlichen Kün-
digung gerade nicht von einem berechtigten Interesse ab. Es besteht
kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters geltende hohe
Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdi-
gen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken.
Hierdurch würde für Mischmietverhältnisse die Eigenbedarfskündigung
praktisch ausgeschlossen. (BGH, Urteil v. 1.7.2015, VIII ZR 14/15)
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Weiterführende Informationen:
Kündigung wegen Eigenbedarfs
923300
Eigenbedarfskündigung (Muster)
584786
Mischräume
923459
Eigentümer muss Baumschatten vom
Nachbargrundstück akzeptieren
Ein Grundstückseigentümer muss es grundsätzlich hinnehmen, wenn Bäu-
me vom Nachbargrundstück auf seinem Grundstück Schatten werfen.
In einem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Eigentümer eines
Grundstücks von der Stadt verlangt, zwei ca. 25 Meter hohe Bäume in
einer benachbarten Grünanlage zu beseitigen. Diese standen dort in ca. 9
Metern Entfernung von der Grundstücksgrenze. Das Landesrecht schreibt
einen Mindestabstand von 4 Metern vor. Die Kläger monierten, dass durch
die Bäume ihr nach Süden ausgerichteter Garten verschattet würde.
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Meldungen
Es muss nicht für jedes Mietverhältnis ein gesondertes Kautionskon-
to angelegt werden. Es reicht aus, wenn für sämtliche Kautionsgel-
der ein Sammelkonto vorhanden ist.
PRAXIS-TIPP:
War im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter neben der Grund-
miete auch Betriebskostenvorauszahlungen leistet, sind diese auch
nach der Beendigung des Vertrages zu entrichten. Auch die Fällig-
keit der Nutzungsentschädigung richtet sich nach den bisherigen
Vereinbarungen im Mietvertrag.
PRAXIS-TIPP:
Da das Mischmietverhältnis weder gesetzlich definiert noch beson-
deren gesetzlichen Regelungen unterworfen ist, muss es entweder
als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis behandelt
werden. Entscheidend ist grundsätzlich der Parteiwille, wie er re-
gelmäßig im Mietvertrag zum Ausdruck kommt.
PRAXIS-TIPP:
