er schon bei einem Zahlungsverzug mit 1.000 Euro statt mit 1.200 Euro
gekündigt werden. Allerdings wird eine hierauf gestützte Kündigung re-
gelmäßig nur in Betracht kommen, wenn sich der Mieter selbst auf die
Überhöhung beruft. Denn dann steht sein Verschulden für den Verzug
außer Frage, da er die aufgrund der Teilunwirksamkeit des Mietvertrags
geringere Miethöhe gekannt hat
12
. Hingegen kann der Vermieter die
von ihm verursachte Teilunwirksamkeit des Mietvertrags nicht zu einer
Kündigung ausnutzen, da den Mieter zumindest kein Verschulden trifft,
wenn er sich auf die vereinbarte Miethöhe verlässt.
2. Auswirkungen auf die Sicherheitsleistung
a) Verringerung der Sicherheitsleistung
Ebenso kann die Teilunwirksamkeit einer vereinbarten Miethöhe zur
Verringerung der vereinbarten Sicherheitsleistung führen
13
. Dies ist un-
mittelbar der Fall, wenn ihre Höhe mit „3 Monatsmieten“ o. Ä. ange-
geben wird, da dann nur die wirksam vereinbarte Monatsmiete maß-
geblich ist. Bei bezifferter Sicherheitsleistung ist die Vereinbarung über
die Kautionshöhe nach § 551 Abs. 1, 4 BGB teilunwirksam, wenn sie 3
Mieten übersteigt. Ähnlich wie beim Verzug mit 2 Monatsmieten kann
dies allerdings auch die Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB erleich-
tern
14
, worauf sich der Vermieter allerdings regelmäßig nicht berufen
kann, wenn der Mieter die vereinbarte Miethöhe hinnimmt.
b) Rückforderung ohne Rüge
Eine überhöhte Kautionszahlung ist nach § 551 Abs. 4 BGB rechtsgrund-
los und kann nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zurückverlangt wer-
den. Dies erfordert keine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB, da eben keine
überhöhte Miete zurückgefordert wird
15
. Eine analoge Anwendung von
§ 556g Abs. 2 BGB scheidet mangels vergleichbarer Interessenlage aus,
da die Kaution, anders als die Miete, nicht endgültig beim Vermieter
verbleiben soll. Folglich wird der Vermieter von vorneherein nicht mit
einer Rückforderung von Mitteln konfrontiert, die ihm nach seiner Vor-
stellung endgültig zustehen
16
.
!
Weiterführende Informationen:
Mietrechtsänderung: Tritt auf die Mietpreisbremse
7641154
IV. Dritte als Leistende
1. Bedeutung
Gesetzeswortlaut und Materialien beschäftigen sich ausschließlich mit
Zahlungen des Mieters. Häufig wird die Miete aber von Dritten, etwa
Eltern oder Sozialbehörden, gezahlt. Die Teilunwirksamkeit einer Mie-
te, die über §§ 556d Abs. 1, 556e BGB hinausgeht, bleibt hiervon un-
berührt, wie sich schon aus § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt. Denn
diese Vorschrift regelt die Unwirksamkeit von „Vereinbarungen über
die Miethöhe“, ohne dass es auf die Person des Leistenden ankommt.
Problematisch ist allerdings die Rückabwicklung der Überzahlung im
Dreiecksverhältnis.
2. Rückforderung der nicht geschuldeten Miete
Zahlt ein Dritter die Miete, so ist er dem Vermieter gegenüber zu dieser
Leistung nicht aufgrund eines eigenen Rechtsverhältnisses verpflichtet.
Ist die Leistung im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter rechts-
grundlos, so kann und muss der Dritte nach allgemeiner Auffassung
unmittelbar beim (Schein-)Gläubiger, hier also beim Vermieter, zurück-
fordern
10
. Dem steht nicht entgegen, dass § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB
nur den Mieter nennt. Denn dabei handelt es sich nur um einen rein
klarstellenden Verweis, nicht um eine Modifikation der §§ 812 ff. BGB.
Der Gläubiger einer Rückzahlung soll demnach nicht abweichend von
den bereicherungsrechtlichen Vorschriften festgelegt werden. Wo der
Gesetzgeber die bereicherungsrechtlichen Vorschriften modifizieren
wollte, hat er dies wie in § 556g Abs. 1 Satz 4 BGB ausdrücklich getan
und in den Materialien auch begründet. Die Zahlung der Miete durch
einen Dritten stellt somit einen nicht ausdrücklich geregelten Fall dar,
auf den die allgemeinen Regeln Anwendung finden: Auch bei einer
Teilunwirksamkeit der Miethöhe kann demnach nur der Leistende die
Überzahlung zurückfordern.
3. Rüge
In diesen Fällen der Mietzahlung durch Dritte ist für den Vermieter
von erheblicher Bedeutung, dass nach § 556g Abs. 2 BGB sowohl die
Rügepflicht als auch der Ausschluss der Rückforderung nur den Mieter
treffen. Dritte als Leistende können nach dem Wortlaut der Vorschrift
auch ohne Rüge die überzahlte Miete zurückverlangen. Einer analogen
Anwendung der Vorschrift dürfte deren Ausnahmecharakter entgegen-
stehen. Immerhin gilt sie selbst im Verhältnis von Mieter und Vermie-
ter nicht unbeschränkt, wie etwa bei der Leistungsverweigerung. Will
der Vermieter nicht bis zur Grenze der Verjährung die Rückforderung
sämtlicher Überzahlungen riskieren, kann er dies nur durch eine eigene
Vereinbarung mit dem Dritten ausschließen, die diesem anstelle des
Mieters eine Rügepflicht in entsprechender Anwendung von § 556g
Abs. 2 BGB auferlegt. Dies weicht nicht nach § 556g Abs. 1 Satz 1
BGB von § 556g Abs. 2 BGB ab, da der Mieter sogar gänzlich von der
Rügepflicht entbunden wird. Nachteilig ist eine solche Vertragsgestal-
tung nur für den Dritten, der aber von § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB nicht
geschützt wird.
V. Weitere Auswirkungen auf das Mietverhältnis
1. Verschiebungen der Kündigungsgrenzen
Die Regelungen zur Mietpreisbremse können für den Mieter aber auch
nachteilig sein, weil die Grenze für eine Kündigung wegen Zahlungs-
verzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB absinkt
11
. Beträgt die
zulässige Miete etwa nur 500 Euro statt der vereinbarten 600 Euro, kann
7
Dr. Dr. Andrik
Abramenko
ist Richter am
AG Idstein. Er
ist Referent zu
Themen aus
dem Miet-,
Wohnungseigentums- und Verfah-
rensrecht sowie Autor des Fach-
buchs „Die Mietpreisbremse“.
DER AUTOR
10
NK/v. Sachsen Gessaphe § 812 Rn. 179; PWW/Prütting § 812 Rn. 103; Erman/Buck-Heeb §
812 Rn. 28; anders, für Bereicherungsanspruch des Mieters, Fleindl, WuM 2015, 214.
11
Börstinghaus, DWW 2014, 208 f.; ders., IMR 451.
12
Ebenso im Ergebnis Blank, WuM 2014, 657 f.
13
Börstinghaus, DWW 2014, 209; Hinz, ZMR 2014, 601.
14
Börstinghaus, DWW 2014, 209.
15
S. Fn. 13.
16
Vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33.
