(z.B. Ertragswertverfahren nach Immobilienwert-
verordnung oder DCF-Verfahren). Bei beiden Be-
wertungsverfahrenwerden zukünftige Einnahmen
und Ausgaben aus der Immobilie bzw. aller Immo-
bilien eines Immobilienunternehmens anhand ge-
eigneter Diskontierungszinssätze diskontiert. Die
Bewertung erfolgt dabei ohne konkreten Bezug
auf die besitzhaltende Immobiliengesellschaft,
d.h., dass z.B. Risiken aus der Immobilienfinan-
zierung bei der Immobilienbewertung unberück-
sichtigt bleiben.
Der Wert einer Immobiliengesellschaft nach der
NAV-Methode ergibt sich als Summe der einzel-
nen Verkehrswerte der Immobilien zzgl. des Werts
anderer Vermögensgegenstände abzgl. des Gegen-
wartswerts der Verbindlichkeiten (vgl. Abb. 2).
Wertunterschiede zwischen IDWS1 und NAV kön-
nen sich ergeben, wenn entweder unterschiedliche
Zahlungsströme erfasst werden oder die finanziel-
lenÜberschüssemit unterschiedlichen Kapitalisie-
rungszinssätzen diskontiert werden (vgl. Abb. 3).
Einordnung des NAV
im Rahmen der Unternehmensbewertung
In der Bewertungspraxis ist es anerkannt, für ein
Immobilienunternehmen neben dem Unterneh-
menswert nach IDW S1 auch den NAV zu ermit-
teln, da beide Unternehmenswerte in Teilen auf
vergleichbaren Ansätzen beruhen, die Werte in-
einander überführbar sind und untereinander zur
notwendigen Plausibilisierung dienen.
Fazit
Bei der Immobilie und dem Immobilienunterneh-
men handelt es sich um unterschiedliche Bewer-
tungsobjekte, die sich unter anderem hinsichtlich
Risikostruktur, Finanzierung und rechtlicher Be-
handlung unterscheiden. Auchwenn für beide Be-
wertungsobjekte eine Diskontierung zukünftiger
Zahlungsströme erfolgt, so unterscheiden sich
doch Zinssatzableitung und die in den Cashflows
berücksichtigten Einflüsse nicht nur im Detail.
Um zu einem zutreffenden Bewertungsergebnis
zu gelangen, müssen sowohl die Bewertung nach
IDWS1 als auch die NAV-Berechnung als Plausibi-
litätsprüfung sachverständig gewürdigt werden,
um insgesamt zu einem vertretbaren Ergebnis zu
gelangen.
Bei den Regionalverbänden des GdW stehen Ihnen
dafür in der Unternehmensbewertung erfahrene
Spezialisten zur Verfügung.
Weitere Informationen:
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
Quelle: GdW
Quelle: GdW
ABB. 2: MARKTWERTBILANZ ZUR ERMITTLUNG DES NAV
Ermittlung NAV
Anlagevermögen zu
Marktwerten
Net Asset Value
(EK)
Umlaufvermögen
ggf. latente Steuern
auf stille Reserven
Fremdkapital
ABB. 3: WERTDIFFERENZEN ZWISCHEN IDW S1 UND NET ASSET VALUE
IDW S1
Net Asset Value
Zukünftige Zahlungsüberschüsse als Ausgangspunkt zur Ermittlung des Eigenkapitals
Zahlungsüberschüsse auf Ebene des
Unternehmens
Zahlungsüberschüsse auf Ebene der
Immobilien
Wertunterschiede zwischen IDW S1 und NAV können nur dann auftreten,
wenn entweder unterschiedliche Zahlungsströme erfasst werden oder die finanziellen
Überschüsse mit unterschiedlichen Kapitalisierungszinssätzen diskontiert werden.
