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für das gesamte Gebäude zu bewerten, wird jede
Wohnung einzeln in der Software angelegt und
erhält eine spezifische Zustandsbewertung. Auf
diese Weise werden Räume oder TGA-Elemente
wie Aufzüge im Objekt zudem lokalisierbar. Das
ist vor allemdann von Vorteil, wenn umfangreiche
Datenbestände bereits in Listen oder Datenbanken
vorliegen und somit einfach in das System über-
nommen werden können.
Die unterschiedlichen Bewertungsmodelle lassen
sich flexibel kombinieren. Dadurchwerden detail-
lierte Informationen da integriert, wo sie ohne
zusätzlichen Erhebungsaufwand ohnehin verfüg-
bar sind. Wird z. B. eine Aufzugsanlage jährlich
geprüft, so werden diese anlagenspezifischen In-
formationen hinterlegt. Treppenhäuser, Dächer
oder Fassaden können hingegenmit der mittleren
Bewertungsebene über statistische Hochrechnun-
gen pareto-effizient bewertet werden. Außerdem
wird die Analyse der Immobilien differenzierter,
denn neben dembaulichen Zustand stehenweite-
re Dimensionen wie die Energieeffizienz oder die
Verkehrssicherung zur Verfügung.
Datenmanagement individuell gestalten
Die Möglichkeit, externe Daten auf der Ebene der
Wohnungen zu integrieren, spielte für die ESPABAU
eine wichtige Rolle bei der Einführung der Soft-
ware. Sie verfügte für ihre etwa 3.000Wohnungen
bereits über detaillierte Informationen zu Zustän-
Durch die Erstellung von Duplikaten können für einzelne Räume auch
Daten und Dokumente aus anderen Systemen hinterlegt werden
den und Ausstattung in einer Accessdatenbank.
„Diese Datenwerden in der neuen Software zusam-
menmit Bildern undDokumenten für jede einzelne
Wohnung gespeichert. Sie berechnet damit sogar
weitere Werte wie die Summen der Wohnräume
und -flächen“, erklärt Benjamin Oberwallner von
der CalCon-Gruppe. „So werden alle Informatio-
nen genau an der Stelle geclustert, an der man sie
wirklich braucht.“ Außerdem ist die Auswertung
der Daten auf Objekt- oder Bestandsebene mög-
lich. Übersichtlich aufbereitet werden sie in einem
Bericht, der dembisherigen „Wohnungssteckbrief“
der ESPABAU entspricht. Das Datenmanagement
passt sich somit den Anforderungen des jeweiligen
Kunden an.
Herzstück dieses flexiblen Datenmanagements
ist der intelligente Rechenkern, der es ermög-
licht, spezifische Kennzahlen zu bilden, Berech-
nungen zu hinterlegen und individuelle Reports
zu erstellen. So lässt sich beispielsweise ein
Betriebskostenrechner realisieren, der Ertrags-
wert der einzelnen Objekte berechnen oder ein
DCF-Verfahren einrichten. Durch Hinterlegung
von Terminen und Fristen ist zudem ein work-
flowbasiertes Arbeiten möglich.
Ausblick
Alles in allem werden die dem Bestandsmanage-
ment zur Verfügung stehenden Daten mit der
neuen Software genauer. Schließlich ist jedes
Wohngebäude individuell und kann jetzt auch so
erfasst werden – insofern man das möchte. Denn
natürlich gilt es immer abzuwägen, ob der mit
mehr Genauigkeit einhergehende erhöhte Auf-
wand gerechtfertigt ist, für welche Prozesse des
Bestandsmanagements detailliertere Informati-
onen von Nutzen sind, und wo eine statistische
Hochrechnung die wirtschaftlich sinnvollere Al-
ternative darstellt. Diese Software soll Wohnungs-
unternehmen dabei helfen, die wesentlichen Da-
ten im richtigen Detaillierungsgrad am richtigen
Ort zu speichern. Deren intelligente Verarbeitung
erfolgt dann im nächsten Schritt mit Hilfe neuer
Softwarefunktionen wie dem Prognosetool und
der Investitionsrechnung.
Die ESPABAU hat bereits vor Jahren ihren Gebäudebestand mit dem Epiqr-Verfahren erfassen
lassen und nutzt die Ergebnisse seither zur Instandhaltungsplanung. Jetzt wurde zusätzlich
eine neue Software eingeführt, die das gesamte technische Datenmanagement abbildet.
Welche Ziele verfolgt die Genossenschaft bei der Bestandsentwicklung?
Der Bestand wird mit großer Sorgfalt gepflegt und weiterentwickelt. Die älteste Woh-
nungsgenossenschaft in Bremen soll als leistungsfähiges Unternehmen erhalten bleiben.
Um dies zu erreichen, werden fundierte und monetär unterlegte Aussagen über den
technischen Zustand der Gebäude benötigt. Dies ist die Grundlage für eine konsequente
Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung sowie deren Budgetierung.
Warum wurde die Software eingeführt?
Die ESPABAU hat mit Epiqr mehr als zehn Jahre gute Erfahrungen gemacht. Die bisher
genutzte eigene Datenbank erfüllte zwar noch ihren Zweck, war aber technisch veraltet.
Ein wichtiges Argument für die Einführung eines neuen Systems war deshalb, dass alle
Daten und Datenfelder übernommen werden konnten. So hat das neue System ein wenig
das Gesicht des alten und Nutzer finden sich in der neuen Welt einfacher zurecht. Zusätz-
lich konnten bislang „vernachlässigte“ Merkmale in die Objektbeschreibung aufgenommen
werden.
Was wird langfristig vom Umstieg erwartet?
Ziel ist es, über eine dauerhafte zuverlässige Grundlage für eine langfristige Arbeitspla-
nung zu verfügen. Zudem werden nun auch die Preise bzw. die Kosten für die Instandhal-
tung in der Software regelmäßig automatisch aktualisiert.
GRÜNDE UND HINTERGRÜNDE
SCHEMA FÜR DIE NUTZUNG VON DUPLIKATEN
70 m
2
, Dusche, Ventilator…
70 m
2
, Dusche, Ventilator…
82 m
2
, Wanne, Dusche…
90 m
2
, Wanne, zwei
Schlafzimmer…
Wohnung 1
Wohnung 2
Wohnung 3
Wohnung 4
Baulicher Zustand
Erfassung
Drittsystem
Realdaten
Quelle beider Abbildungen: CalCon Deutschland AG
