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3|2019
ZWISCHENRUF
Viel heiße Luft um eine Handvoll Abrechnungen!
„Vier von fünf Abrechnungen stimmen nicht“, titelte die FAZ am 10. Ja-
nuar 2019 und bezog sich dabei auf eine Veröffentlichung der Finanztip
Verbraucherinformation. Diese hatte sage und schreibe 87 (!) Heizkos-
tenabrechnungen ausgewertet, die Leser des Finanztip-Newsletters
eingereicht hatten. Demnach enthielten vier von fünf Heizkostenab-
rechnungen „Auffälligkeiten“. Gravierendster Mangel: Bei 60% der
Abrechnungen wurde die Wärmemenge für die Warmwasserbereitung
nicht mit Wärmemengenzählern gemessen. Knapp 50% der Abrechnun-
gen enthielten über den Durchschnittswerten liegende Energiepreise.
Die Fernwärmepreise waren oft vergleichsweise hoch. Gemessen am
Heizspiegel des Portals co2online war fast jede zweite Abrechnung zu
hoch, jede dritte hatte zu hohe Heizkosten.
Was soll man davon halten? Auf Basis einer fragwürdig niedrigen
Datenmenge lässt sich die Aussage, dass vier von fünf Heizkostenab-
rechnungen nicht stimmen, nicht belegen. Die festgestellten „Auf-
fälligkeiten“ lassen keinen Rückschluss auf formelle oder materielle
Fehler in den Abrechnungen zu. Bei den fehlenden Wärmemengenzäh-
lern wurde nicht auf die Ausnahmeregelung gemäß § 9 Abs. 2 Satz 2
HeizKV („unzumutbar hoher Aufwand“) eingegangen. Rückfragen bei
den Vermietern (es waren ja nur maximal 87) hätten weitere Aufschlüs-
se und Erklärungen zu den festgestellten überdurchschnittlich hohen
Energie- und Fernwärmepreisen ergeben können. Fazit: Viel heiße Luft
um eine Handvoll Abrechnungen!
Impressum
Ein Sonderteil der DW Die Wohnungswirtschaft
Verantwortlich:
Dr. Peter Hitpaß
VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
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Standort Hamburg, Grafik: Würzburg
BGH-Urteil
Mitversicherter Mietausfall ist
umlagefähig, wenn in allgemeiner
Gebäudeversicherung enthalten
Ist die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter
mietvertraglich vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudever-
sicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens
als Betriebskosten umlagefähig. Die Kosten einer separaten Mietausfall-
versicherung sind dagegen nicht umlegbar. Das hat der BGH mit Urteil
vom 6. Juni 2018 (VIII ZR 38/17) entschieden. In dem vorliegenden
Fall verlangte eine Mieterin, aus den Kosten der verbundenen Gebäude-
versicherung den Teil der Prämie herauszurechnen, der auf das Risiko
Mietausfall entfällt. Der BGH gab jedoch dem Vermieter Recht und
begründete dies u. a. damit, dass die Mitversicherung eines Mietausfalls
als Folge eines Gebäudeschadens kein eigenständiger Versicherungsfall,
sondern Bestandteil der allgemeinen Wohngebäudeversicherung ist. Diese
gehört zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV, deren
Kosten bei entsprechender Vereinbarung in voller Höhe umlegbar sind.
(Anm. d. Red.: Der in der allgemeinen Wohngebäudeversicherung für den
mitversicherten Mietausfall enthaltene Prämienanteil ist i. d. R. fiktiv und
kann schon deshalb nicht prämienmindernd herausgerechnet werden.)
Etwas anderes gilt für eigenständige, separat abgeschlossene Mietver-
lustversicherungen. Diese decken nach Auffassung des BGH vorrangig die
finanziellen Interessen des Vermieters ab und dürfen deshalb nicht auf
die Mieter umgelegt werden. Für preisgebundene Wohnungen ergibt sich
dieses unmittelbar bereits aus dem Kostenmietrecht. Dort ist das Risiko
des Miet- bzw. Betriebskostenausfalls wegen Uneinbringlichkeit oder
Leerstands über das Miet- bzw. Umlageausfallwagnis gemäß § 29 II. BV
bzw. § 25a NMV 1970 gedeckt.
Betriebs- und Heizkostenabrechnung
Grundsteuer oft größte Position
Insbesondere bei Niedrigenergie-Häusern und energetisch optimierten
Gebäuden ist die Grundsteuerbelastung vielfach schon höher als die
Heiz- und Warmwasserkosten. Das Beispiel einer genossenschaftlichen
Wohnanlage in Hamburg zeigt, dass die abgerechneten Grundsteuern
nicht nur höher als die warmen Betriebskosten sind, sondern dass sie
mit knapp 18% auch den größten Einzelposten innerhalb der gesamten
Betriebs- und Heizkostenabrechnung darstellen. Interessant ist auch, dass
der Anteil direkt bzw. teilweise öffentlich beeinflusster Betriebskosten
bereits deutlich über 60% liegt.
Quelle: WohnCom Berlin
ANTEILE DER KOSTEN
17,4
38,6
34,5
26,9
1,2
2,4
13,6
2,2
8,3
16,3
12,7
6,7
3,7 1,7
1,8
8,7
3,3
Beeinfluss-
bare Kosten
Teilw. öffentl.
Kosten
Öffentliche
Kosten
Angaben in %
*: Be- und Entwässerung werden
direkt abgerechnet
Grundsteuer
Beleuchtung
Aufzug
Warme Betriebskosten
Hausreinigung
Hauswart
Gartenpflege
Versicherung
Antenne/Kabel
Sonst. Betriebskosten
Gehwegreinigung/
Winterdienst
Niederschlagsentgelt*
Straßenreinigung
Müllabfuhr
