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12|2018
DAS INTERESSANTE URTEIL
Hauswartkosten, Wirtschaftlichkeitsgebot und Betriebskostenspiegel
Wie der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Umlage und Abrech-
nung der Betriebskosten zu beachten ist, wurde schon im „guten alten“
§ 24 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) definiert. Da-
nach dürfen Bewirtschaftungskosten (dazu gehören auch die Betriebs-
kosten) nur angesetzt werden, soweit sie bei gewissenhafter Abwägung
aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt
sind. In § 20 Abs. 1 NMV 1970 (Neubaumietenverordnung) wird diese
Definition fast wörtlich wiederholt. Das in § 556 Abs. 3 BGB und § 560
Abs. 5 BGB etwas vage formulierte Wirtschaftlichkeitsgebot dürfte
inhaltlich genauso ausgefüllt werden, wie in den zuvor genannten
Vorschriften, die nur für den preisgebundenen, öffentlich geförderten
Wohnraum gelten.
In seinem Urteil vom 9. April 2018, 18C 46/17, hat sich das AG
Berlin-Mitte an die Definition des Wirtschaftlichkeitsgebots im
Zusammenhang mit den Hauswartkosten gewagt. Danach verstößt
ein Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn er mit seinen
Hauswartkosten von den entsprechenden Werten eines örtlichen
Betriebskostenspiegels (hier: Berlin) abweicht. Im Betriebskosten-
spiegel Berlin 2015 beträgt der Mittelwert der als Hauswartleistungen
angegebenen Positionen Hauswart, Gebäudereinigung, Schneebesei-
tigung und Gartenpflege 47 ct/m
2
, der Vermieter hatte aber 67 ct/m
2
berechnet. Dabei gelang es dem Vermieter nicht, das Schätzverfahren
des Gerichts substanziell zu widerlegen. Seinen Hinweis, dass er mit
seinen Hauswartkosten noch deutlich unter dem oberen Spannenwert
der Berliner Betriebskostenübersicht lag, ließ das AG nicht gelten. Eine
mehr als zweifelhafte Entscheidung. Schon der BGH hatte mit Urteil
vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10, entschieden, dass überörtliche
Betriebskostenspiegel nicht geeignet sind, einen Verstoß gegen das
Wirtschaftlichkeitsgebot zu begründen. Ob örtliche Betriebskosten-
spiegel hiervon ausgenommen sind, wie das AG Mitte wohl meint,
erscheint ebenfalls fragwürdig.
Unverständlich auch, dass das Gericht sich offenbar gar nicht mit
den tatsächlich abgerechneten Hauswartkosten befasst hat, sondern
ausschließlich mit dem Mittelwert des Berliner Betriebskostenspiegels
argumentiert. Ob ein Blick in § 24 Abs. 2 II. BV dem Gericht zu anderen
Erkenntnissen verholfen hätte?
Impressum
Ein Sonderteil der DW Die Wohnungswirtschaft
Verantwortlich:
Dr. Peter Hitpaß
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Aperiodische Betriebskosten
Zeitanteilig oder im Jahr des
Entstehens umlegen?
Immer wieder ein Thema im Zusammenhang mit der Betriebskostenab-
rechnung ist die Behandlung der in mehrjährigem Turnus anfallenden Be-
triebskosten oder der aperiodisch anfallenden Betriebskostensteigerun-
gen. Hierzu zählen u. a. die in bestimmten Zeitintervallen entstehenden
Eichkosten für Wasser- und Wärmezähler, die Kosten der Legionellenprü-
fung, des E-Checks, des Gehölzschnitts oder der Ungezieferbekämpfung.
Müssen diese Betriebskosten im Jahr ihres Anfallens umgelegt oder
sollten sie zeitanteilig auf mehrere Abrechnungen verteilt werden? Für
eine entsprechend den Intervallen vorgenommene zeitanteilige Vertei-
lung spräche u. a. der Gerechtigkeitsaspekt. Während bei aperiodisch
anfallenden Betriebskostensteigerungen wie beim Gehölzschnitt oder bei
der Ungezieferbekämpfung eine zeitanteilige Verteilung praktisch nicht
möglich ist, stehen den anderen aperiodischen Betriebskosten Aspekte
der Transparenz und Praktikabilität entgegen. U. a. auch deswegen hat der
BGH mit Urteil vom 11. November 2009, VIII ZR 221/08, entschieden,
dass Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen
Abständen wiederkehren, grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum
umgelegt werden können, in dem sie entstehen. Dort, wo es möglich
und gewollt ist, ließe sich eine gleichmäßige, zeitanteilige Belastung der
Mieter mit ansonsten in unterschiedlichen Zeitintervallen entstehenden
Betriebskosten nur erreichen, wenn mit entsprechenden Firmen War-
tungsverträge geschlossen und ein jährliches Entgelt vereinbart würden.
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Aperiodische Betriebskosten: In welchem Zeitraum sollten sie abgerechnet werden?
