MARKT UND MANAGEMENT
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3|2018
Gewerbesteueroptimierung
Sag mir deine Rechtsform und ich
sag dir deinen Steuersatz
Bei Wohnungsunternehmen ändern sich die Steuersätze, wenn sie ihre Rechtsform wechseln bzw.
Tochterfirmen, Immobilien-GmbHs etc. gründen. Auswirkungen kann dies sowohl auf einmalige
Abgaben wie Grunderwerbsteuern haben wie andererseits auf laufende Steuern. Was muss man
darüber wissen und was beachten?
Aktuell wird viel über Share Deals diskutiert und
die Möglichkeit, Grunderwerbsteuern zu sparen,
weil das Grundstück einer Firma wie einer GmbH
oder KG gehört und sie zunächst nicht die gesamte
Immobilie veräußert, sondern nur 94,9% der An-
teile (siehe unten). Dabei wird in der Öffentlich-
keit erörtert, ob diese Veräußerungsform nicht
Privatkäufer benachteilige, die diese Steuervor-
teile nicht anwenden können, wenn sie ein Eigen-
heim kaufen und bis zu 6,5% Grunderwerbsteuer
bezahlen müssen.
Die Gesellschaftsform ist entscheidend
Es gibt darüber hinaus weitere steuerliche Gestal-
tungsmöglichkeiten, die weniger umstritten sind.
Dabei ist entscheidend, welche Gesellschaftsform
gewählt wirdwie GbR, GmbH oder GmbH& Co. KG
und welche Bedeutung die Immobilie dabei ein-
nimmt: Will die Gesellschaft lediglich das Immobi-
lienvermögen verwalten oder setzt sie einen Fokus
auf Erwerb, Sanierung und Verkauf?
Bei einer Kapitalgesellschaft wie der GmbH ist z. B.
die Gesellschaft Steuersubjekt. Die Körperschafts-
steuer (15% zuzüglich Solidaritätszuschlag) wird
von ihr abgeführt. Solange die Erträge der Gesell-
schaft in dieser verbleiben (Thesaurierung), bleibt
es bei dieser im Vergleich zur Rechtsform einer
Personengesellschaft ohne Berücksichtigung
gewerbesteuerlicher Aspekte (siehe unten) eine
vorteilhafte Besteuerung.
Bei einer Personengesellschaft (KG, OHG, GbR
oder GmbH & Co. KG) ist nämlich nicht die Ge-
sellschaft, sondern jeder einzelne Gesellschafter
Steuersubjekt und versteuert die Erträge als na-
türliche Person mit seinem persönlichen Steuer-
satz (bis zu 45%).
Soweit allerdings die Kapitalgesellschaft ihre
Erträge an ihre Gesellschafter ausschüttet, nä-
hern sich die Besteuerungsfolgen an, da hierauf
wiederum 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag
(Abgeltungsteuer) fällig werden.
Je nach Geschäftsfeld kann eine Immobilien-
firma gewerbesteuerfrei gestellt sein
Komplizierter ist die Frage, wann ein immobili-
enwirtschaftliches Unternehmen Gewerbesteuer
abführen muss. Je nach Gemeinde und ihrem He-
besatz ist diese Steuer unterschiedlich hoch. Dabei
spielt es keine Rolle, ob das Immobilienunterneh-
men eine Kapital- oder Personengesellschaft ist.
Das Gesetz sieht für Immobiliengesellschaften
einige Erleichterungen von der Gewerbesteuer-
pflicht vor. So ist die Erzielung von Einkünften aus
der Vermietung von eigenemGrundbesitz gewer-
besteuerfrei, sofern die Gesellschaft neben dem
Halten und Verwalten des eigenen Grundbesitzes
keine weiteren Tätigkeiten ausführt. Außer der
Grundstücksvermietung sind nur das Verwalten
und Nutzen von eigenem Kapitalvermögen, das
Betreuen vonWohnungsbauten oder das Errichten
und Veräußern von Ein- und Zweifamilienhäuser
oder Eigentumswohnungen erlaubt.
Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen,
wieMaschinen oder Arbeitsbühnen, verhindert die
steuerlichen Vorteile: Dann unterliegt die Grund-
stücksvermietung der Gewerbesteuer. Die Ver-
mietung eigenen Grundbesitzes als begünstigte
Haupttätigkeit muss dabei in jedem Fall während
des gesamten Erhebungszeitraums gegeben sein.
Eine Inanspruchnahme einer Gewerbesteuerbe-
freiung kann nur zumJahresanfang erfolgen, nicht
unterjährig. Ggf. kann für eine imHandelsregister
eingetragene Firma das Wirtschaftsjahr angepasst
werden, das bekanntlich nicht zwangsweise zum
1. Januar beginnen muss.
Eine Umstellung ist steuerlich nur wirksam, wenn
sie im Einvernehmen mit dem Finanzamt erfolgt
(§ 4a EStG).
Steuern können optimiert werden
Um Steuern zu optimieren, kann die Immobili-
enfirma auch im Ausland angesiedelt werden,
etwa als luxemburgische SARL (entspricht einer
deutschen GmbH), die über Immobilienvermö-
gen in Deutschland verfügt. Die luxemburgische
Gewerbesteuer liegt weit unter der deutschen.
Bei dieser Konstruktion ist zu beachten, dass die
Geschäftsleitung auch von Luxemburg aus das Im-
mobilienvermögen betreut und z.B. an der Mosel
nicht nur einen Briefkasten unterhält.
Stiftungen, die ebenfalls häufig Immobilienver-
mögen verwalten, sind steuerfrei, sofern sie einen
gemeinnützigen Zweck verfolgen. Das heißt, ihre
Einnahmen aus Spenden und Vermögensverwal-
tung sind steuerfrei. In Zeiten von Niedrigzinsen
treten Stiftungen vermehrt als Immobilienkäufer
zum Zweck einer steuerminimierenden Vermö-
gensverwaltung beziehungsweise einer Optimie-
rung ihres Vermögens auf. Bei Share Deals, also
demErwerb oder der Veräußerung von Geschäfts-
anteilen, muss bei der Steueroptimierung auf zwei
Punkte geachtet werden.
Erstens: Werden Unternehmensanteile, in denen
Immobilien enthalten sind, veräußert, darf der
Peter Fabry
Steuerberater, Fachanwalt für
Steuerrecht
Luther Rechtsanwaltsgesell-
schaft mbH
München
