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RECHT
ZPO § 573 Abs. 2 Nr. 3
Verwertungskündigung und erheblicher
Nachteil des Vermieters
Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen
Nachteil beim Vermieter voraus. Dieser entzieht sich einer generali-
sierenden Betrachtungsweise.
BGH, Urteil vom 27.9.2017, VIII ZR 243/16
Bedeutung für die Praxis
Der geplante Abriss eines Gebäudes, um ein Objekt mit Gewerberäumen
zur Erweiterung des benachbarten Modegeschäfts zu errichten und auf
diese Weise höhere Pachteinnahmen zu erzielen, stellt eine angemessene
wirtschaftliche Verwertung dar und ist von vernünftigen und nachvoll-
ziehbaren Erwägungen getragen.
Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt zunächst
voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummiet-
OLG München, Urteil vom 9.11.2017, 4 U 464/17
Bedeutung für die Praxis
Eine Vertragspartei ist zwar grundsätzlich nicht gehalten, der anderen das
Vertragsrisiko und die Prüfung der Vorteilhaftigkeit des Vertrags abzuneh-
men. Das Bestehen und der Umfang der Aufklärungspflicht richten sich im
Einzelfall nach den Interessen der Vertragsparteien unter Berücksichtigung
des Informationsbedürfnisses einerseits und der Zumutbarkeit anderer-
seits. Im Rahmen eines bestehenden Schuldverhältnisses ergibt sich aus
Treu und Glauben die Pflicht, den anderen Teil unaufgefordert über ent-
scheidungserhebliche Umstände zu informieren, insbesondere wenn dieser
redlicherweise Aufklärung erwarten darf.
Im vorliegenden Fall bejaht das erkennende OLG eine Aufklärungspflicht
der Vermieter gegenüber der Mieterin über die Tatsache der bereits vor
Abschluss des Aufhebungsvertrags mit der Mieterin erfolgten Weiterver-
mietung des streitgegenständlichen Objekts. Dabei kommt es weder darauf
an, ob die Vermieter zur Suche eines Nachmieters verpflichtet waren noch
darauf, ob für die Mieterin die Möglichkeit einer Weitervermietung des
Objekts naheliegend war oder nicht. Die entsprechende Verpflichtung der
Vermieter ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, aus der im
Rahmen jeglicher Vertragsverhandlungen bestehenden Aufklärungspflicht
über Umstände, die für die Willensbildung der anderen Partei von wesent-
licher Bedeutung sind, und vorliegend auch aus der gesetzlichen Wertung
des § 537 Abs. 2 BGB. Die genannte Vorschrift gibt eindeutig zu erkennen,
dass ein Vermieter Miete für sein Objekt für denselben Zeitraum nicht
doppelt erhalten soll. So ist insbesondere auch anerkannt, dass allein die
Tatsache einer Nachvermietung dem früheren Mieter ab diesem Zeitpunkt
einen Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung gibt. Hieraus folgt, dass
ein bisheriger Mieter selbstverständlich im Rahmen von Verhandlungen
über einen Aufhebungsvertrag über die Tatsache der Nachvermietung auch
zu informieren ist. Erfolgt eine solche Aufklärung nicht, kann der Mieter
eine Vereinbarung über Abstandszahlungen regelmäßig wegen arglistiger
Täuschung anfechten.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
BGB §§ 546 Abs. 2, 578 Abs. 2, 581; ZPO §§ 935, 940,
940a Abs. 2
Einstweilige Verfügung auf Räumung
gegen Dritten bei Gewerberaummiete
Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a
Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder
unmittelbar noch analog anwendbar. Möglich ist im Bereich der
Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte
Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2
ZPO erfüllt sind.
OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017, 5 U 1337/17
Bedeutung für die Praxis
Die mit Wirkung ab 1.5.2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 940a
Abs. 2 ZPO regelt, dass die Räumung von Wohnraum durch einstweilige
Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden darf, der im
Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer
Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten
erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt
hat. Die Vorschrift dient der vereinfachten Durchsetzung von Räu-
mungstiteln, indem sie eine „ergänzende“ Räumungsverfügung gegen
Dritte zulässt (vgl. BT-Drucks. 17/10485 S. 34). Seit ihrem Inkraft-
treten ist umstritten, ob sie Auswirkungen auf die Voraussetzungen
für den Erlass einer Räumungsverfügung im gewerblichen Mietrecht
hat. Die bisherigen Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte gehen
restriktiv davon aus, dass auch eine Heranziehung der Rechtsgedanken
aus § 940a Abs. 2 ZPO im gewerblichen Mietrecht ausscheidet, dagegen
vertreten verschiedene Landgerichte die Auffassung, die im § 940a Abs.
2 ZPO zum Ausdruck gekommenen Wertungen seien auch hinsichtlich
der Voraussetzungen für den Erlass vom Räumungsverfügungen im
Bereich der gewerblichen Miete zu berücksichtigen. Nach Meinung
des erkennenden Oberlandesgerichts ist die letztgenannte Auffassung
vorzugswürdig:
Die Erweiterung des § 940a ZPO durch die Einfügung des Absatzes 2 hat
nicht nur den Ausnahmetatbestand für den Bereich des Wohnraumes
erweitert, sondern zeigt auch, dass der Gesetzgeber den damit ge-
schaffenen Verfügungsgrund als von §§ 935, 940 ZPO umfasst ansieht.
Zudem bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass der in § 940a Abs. 2
ZPO enthaltene Verfügungsgrund selbst dann eingreifen kann, wenn die
für Wohnraum in § 940a ZPO aufgestellten strengeren Maßstäbe gelten.
Wenn aber die §§ 935, 940 ZPO den Verfügungsgrund aus § 940a Abs.
2 ZPO zulassen und dieser sogar unter der Geltung der strengeren Maß-
stäbe des § 940a ZPO eingreift, ist die Annahme gerechtfertigt, dass er
erst recht im Rahmen der weniger strengen allgemeinen Maßstäbe der
§§ 935, 940 ZPO gelten muss. Die Regelung in § 940 ZPO enthält inso-
weit auch eine Öffnungsklausel, denn sie lässt eine Regelungsverfügung
auch dann zu, wenn dies „aus anderen Gründen“ nötig erscheint. Im
Rahmen dieser Öffnungsklausel können die mit Einführung des § 940a
Abs. 2 ZPO zum Ausdruck gekommenen Wertungen des Gesetzgebers
also durchaus berücksichtigt werden.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
