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3|2016
Aufwertung mit Funktion und Gestaltung
Wertschöpfungspotenziale von
Bestandsimmobilien in den Fokus rücken
Um Wohngebäude zu optimieren, die Rendite zu steigern und langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben,
bedarf es zielgerichteter Investitionen in die Zukunftsfähigkeit der Bestände. Ein objektiver und
methodischer Blick auf deren aktuellen Zustand, wie ihn der Instandhaltungsspiegel für Wohnimmobilien
bietet, zeigt Handlungsfelder auf.
Glaubt man einer Umfrage des Instituts der deut-
schen Wirtschaft (IW) vom November 2015, so
ist den künftigen Rentnern ein Balkon wesent-
lich wichtiger als das Vorhandensein techni-
scher Hilfen. Dies mag kurzsichtig scheinen,
zeigt jedoch, dass die konkrete Nachfrage auf
dem Wohnungsmarkt nicht unbedingt mit den
allgemein als zentral betrachteten Themen – sei
es Barrierefreiheit oder Smart Home – überein-
stimmen muss. Investitionen in die Funktion und
Gestaltung von Immobilien sind aber natürlich
dennoch der entscheidende Faktor, wenn es um
die Wertschöpfung geht.
Umdas imBestand schlummernde Optimierungs-
potenzial auszuschöpfen, sind Kenntnisse über
dessen tatsächlichen Zustand erforderlich. Es ist
zudemeine umfangreiche, mithilfe objektiver und
gleichbleibender Verfahren erfasste Datenbasis
verfügbar
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, die es gestattet, Immobilienbestände
zu beurteilen. Die Ergebnisse ermöglichen, den
Zustand von Mehrfamilien- und Hochhäusern
in Deutschland zu analysieren. Um z. B. aktuelle
Kennzahlen zu erhalten, betrachten wir im In-
standhaltungsspiegel 2015 nur die in den letzten
fünf Jahren bewerteten Immobilien; derzeit sind
das bei Wohngebäuden etwa 31 Mio. m2 BGF.
Benchmark für Wohngebäude
Um den Ist-Zustand der verschiedenen Gebäude-
typenwirklich vergleichbar zumachen, wurdemit
der sog. Eingriffstiefe eine dimensionslose relative
Kennzahl entwickelt, die den individuellen Ab-
nutzungsgrad einer Immobilie darstellt. Anders
als der Vergleichswert Kosten/m2 wird hier das
Ergebnis nicht vom Flächen-Volumen-Verhältnis
beeinflusst.
Die Eingriffstiefe berechnet sich aus den ermit-
telten und den theoretisch maximal möglichen
Instandhaltungskosten. Ihr Wert liegt zwischen
0,00 (alle Elemente befinden sich im bestmögli-
chen Zustand) und 1,00 (alle Elemente befinden
sich im schlechtesten Zustand). Eine Auswertung
nach Baualtersklassen zeigt, dass sich die erfass-
ten Wohnimmobilien insgesamt in einem guten
Zustand befinden, wobei der Anteil der Objekte
mit einer Eingriffstiefe von über 0,3 bei den älte-
ren Baujahren erwartungsgemäß ansteigt.
Aus der Reihe tanzen jedoch die zwischen 1969
und 1978 erbauten Gebäude: Bei diesen ist der
Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf
deutlich höher als bei den benachbarten Bau-
altersklassen.
Eine Analyse der bewerteten Bauteile erlaubt de-
tailliertere Einblicke in den Zustand der Gebäude.
Betrachtet man beispielhalber die o. g. Balkone,
so stellt man fest, dass diese (je nach Region) bei
bis zu 40%der erfasstenMehrfamilien- und Hoch-
häuser fehlen. Das Vorhandensein dieses Bauteils
ist, wie zu erwarten, stark von der Baualtersklasse
abhängig:
• Nicht einmal 30% der bis 1918 erbauten Ge-
bäude verfügen über Balkone.
• Der Spitzenwert von 92 bzw. 93% liegt hinge-
gen bei den beiden Baualtersklassen, welche
die Jahre 1958 bis 1978 umfassen.
• Für Objekte aus den Jahren 1995 bis 2011 sinkt
der Wert wieder auf 85%.
Sigrid Niemeier
Vorstandsvorsitzende
CalCon Deutschland AG
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München
THEMA DES MONATS
NEUBAU UND SANIERUNG
Instandhaltungsspiegel 2015
Der Instandhaltungsspiegel für Wohnimmobilien
erscheint seit 2013 einmal jährlich.
Er enthält eine Kennzahl, die den Instandhaltungs-
stau für verschiedene Baualtersklassen und Gebäude-
typen in €/m2 beziffert.
Hierzu analysiert die CalCon Deutschland AG den
aktuellen baulichen Zustand von Mehrfamilien- und
Hochhäusern in Deutschland.
LITERATURTIPP
Den Instandhaltungsspiegel 2015 kann ab Anfang März 2016 unter
stenfrei angefordert werden.
