MARKT UND MANAGEMENT
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11|2016
Neue demografische Trends
Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte der Großstädte
Das Statistische Bundesamt hat neue Daten zur Bevölkerungsentwicklung in den Großstädten
herausgegeben, die den allgemeinen Trends scheinbar widersprechen. Im Folgenden sollen dazu
auch die Auswirkungen auf die deutschen Wohnungsmärkte analysiert werden.
Nach der offiziellen Statistik ist in Bezug auf die
Wanderungen über Stadtgrenzen nach Nationali-
täten eine neue Situation eingetreten. Erstmals in
diesem Jahrtausend sind mehr Deutsche aus den
Städten gezogen als in diese. Zwar waren dieWan-
derungssalden seit Mitte des letzten Jahrzehnts
rückläufig, aber 2014 erstmalig negativ: Gut
5.000 Deutsche mehr zogen aus den Städten fort
als hinein. Ursache hierfür waren sicherlich die
starkenMiet- und Preissteigerungen, die sich viele
Haushalte nicht mehr leisten können oder wollen.
Die starken Zuzüge von Ausländern konnten die
deutschen Fortzüge aber mehr als kompensieren,
so dass insgesamt mehr als 100.000 Zuzüge (net-
to) zu verzeichnen waren. Trotzdem sind gravie-
rende Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte zu
erwarten.
Effekte auf Wohnungsmärkte
Es ist davon auszugehen, dass die deutschen Ab-
wanderer eher über relativ hohe Einkommen und
die zuwandernden Ausländer und auch Bildungs-
wanderer i. d. R. über relativ niedrige Einkommen.
So sind entsprechend differenzierte Effekte für
die einzelnenMarktsegmente zu erwarten. In den
letzten Jahren waren die Steigerungen bei den
Mieten rückläufig, nachdem im Jahr 2011 noch
die höchstenWachstumsraten gegebenwaren. Bei
den einzelnen Preissegmenten waren die Unter-
schiede zwischen demoberen und unteren Bereich
relativ gering. Es ist nun damit zu rechnen, dass im
oberen Preissegment die Steigerungsraten noch
deutlicher zurückgehen bzw. eventuell sogar in
den negativen Bereich geraten. Imunteren Preis-
segment sind hingegenweitereMietsteigerungen
zu erwarten, da hier die Nachfrage vor allem von
den Zuwanderern anhaltend hoch bleiben wird.
Preise
Bei den Preisen der Eigentumswohnungen war
bisher eine starke Spreizung festzustellen, da die
höchsten Preissteigerungen in den letzten Jahren
im oberen Preissegment gegeben waren. Bei den
teurenWohnungen sind auch vielfach private An-
Prof. Dr. Günter Vornholz
Lehrstuhl für Immobilien-
ökonomie
EBZ Business School
Bochum
Quelle: RIWIS-Datenbank der bulwiengesa AG, eigene Berechnung
WANDERUNGSSALDEN FÜR DIE SIEBEN GRÖSSTEN STÄDTE
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
120.000
100.000
80.000
60,000
40.000
20.000
0
- 20.000
- 40.000
- 60.000
- 80.000
Saldo Inländer
Saldo Ausländer
Saldo insgesamt
