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11|2016
Fremdkapital
Das Fremdkapital sollte deutlich vor demnächsten
Investitionszyklus zurückgeführt sein.
Rücklage
Wichtig ist das Thema Rücklagenbildung. Das ein-
gesetzte Kapital muss zumZeitpunkt der Ersatzin-
vestitionwieder vorhanden sein (Werteverzehr!).
Warum? Eine Investition in Immobilien ist eine Ka-
pitalanlage und mit dem Kauf eines Pfandbriefes
vergleichbar. Bei einemPfandbrief erhält man am
Ende der Laufzeit das eingesetzte Kapital zurück.
Bei der Immobilieninvestition ist der Wert der Im-
mobilie z. B. nach 20 oder 30 Jahren zu prüfen.
Für den Fall, dass der Wert geringer als die An-
schaffungskosten ist, muss der Werteverzehr in
die Rücklage mit einkalkuliert werden.
Vielfach wird eine Nutzungsdauer von 50 Jahren
(Werteverzehr 2 % p.a.) unterstellt. Aufgrund
aktueller Ergebnisse der Forschung ist im Woh-
nungsbau eine Nutzungsdauer von ca. 36 Jahren
anzusetzen. Die Verkürzung der Lebensdauer er-
gibt sich durch die Entwicklung der Baukosten-
verteilung. In den letzten Jahren ist der Anteil der
Ausbaugewerke (wesentlich geringere Lebens-
dauer) von 46,3 % auf 54,1 % gestiegen. Dadurch
ergibt sich imMittel eine Nutzungsdauer von nur
36 Jahren (siehe Abbildung 1).
Eigenkapitalverzinsung
Bei der Eigenkapitalverzinsung ist auf eine aus-
reichende Vergütung für das finanzielle Risiko
des Betriebes eines Wohnungsunternehmens zu
achten.
Bewirtschaftungskosten
•
Instandhaltungskosten
sind die Kosten des
Betriebes des Objektes während der Nutzungs-
dauer (Investitionszyklus des Objekts), d. h. alle
Bauteile, die während der Nutzungsdauer repa-
riert bzw. ersetzt werden. Bei nutzungsdauer-
verlängernden Maßnahmen gelten die anteili-
gen Kosten. Ohne Kenntnis der Lebensdauer der
wesentlichen Bauteile ist eine Ermittlung der
Instandhaltungskosten, d. h. der Kosten des Be-
triebes des Objektes, nicht möglich. Pauschale
Annahmen für unterschiedliche Bauwerke (z. B.
3-geschossige und 17-geschossige Häuser) sind
nicht sachgerecht, da Hochhäuser wesentlich
mehr sog. Verschleißteile wie z. B. Aufzüge,
automatische Eingangstüren etc. haben. Die
Abweichungen können bis zu 50% betragen.
• Zusätzlich sind die sogenannten
Fluktuations-
kosten
beimWohnungswechsel in Abhängigkeit
der Fluktuationsrate und der Mieterklientel zu
berücksichtigen.
• Beim
Mietausfallwagnis
ist nicht nur der Miet-
ausfall, sondern insbesondere die leerstandsbe-
dingten, nicht umlegbaren Betriebskosten zu
berücksichtigen. Diese fluktuationsbedingten
Kosten entstehen auch bei einer unterstellten
Vollvermietung, da dieMieter sich den Schlüssel
bei der Wohnungsübergabe nicht ausnahmslos
nahtlos in die Hand geben werden.
• Bei den
Verwaltungskosten
sind die Vollkosten
und nicht nur die der Mieterbetreuer anzuset-
zen, so sind z. B. die kaufmännische Verwaltung,
Management, EDV-Systeme, Büroausstattung,
Sozialarbeiter, selbst der Stromverbrauch der
Büroräume mit zu berücksichtigen. Die Höhe
des Verwaltungsaufwandes ist stark von der
Kundengruppe und der Mieterklientel des je-
weiligen Unternehmens sowie vom Angebot
zusätzlicher sozialer Leistungen abhängig.
Das Werkzeug
Bei der Entwicklung des Kostenmietenrechners
standen die Bedienerfreundlickeit und die Konzen-
trationaufdasWesentliche(„Mehrdurchweniger“)
im Fokus (siehe
siehe auch nebenstehenden Screenshot).
Benutzeroberfläche des Rechners – die Kostenmiete ist je nach
gewählten Parametern rasch sichtbar
