85
11|2016
MIETRECHT
RECHT
BGB §§ 216 Abs. 3, 551
Verjährte Nachforderungen
Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Ver-
mieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3
BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt,
sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus
der Mietsicherheit zu befriedigen.
BGH, Urteil vom 20.7.2016, VIII ZR 263/14
Bedeutung für die Praxis
Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach
Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prü-
fungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Bei
Verpfändung einer Sparbuchforderung ergibt sich der Anspruch des Mie-
ters auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus
§§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB (dinglicher Anspruch) sowie aus der regelmäßig
stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede. Dieser Anspruch wird
allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist,
mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr
aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit
befriedigen kann. Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines
Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist, den Gläubiger nicht, seine
Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dieses Verwer-
tungsrecht besteht allerdings nicht uneingeschränkt. Denn § 216 Abs. 1
BGB findet nach § 216 Abs. 3 BGB keine Anwendung auf die Verjährung
von Zinsen und anderen wiederkehrenden Leistungen. So verhält es sich
bei den hier in Rede stehenden Forderungen der Beklagten auf Betriebs-
kostennachzahlungen. Den Charakter als wiederkehrende Leistung verlie-
ren Betriebskostenzahlungen des Mieters indes nicht dadurch, dass sie als
Saldo einer Betriebskostenjahresabrechnung verlangt werden, zumal auch
die sich daraus ergebenden, üblicherweise von Jahr zu Jahr in der Höhe
schwankenden Zahlungen – wenn die Abrechnung einen Saldo zugunsten
des Vermieters ergibt – regelmäßig wiederkehrend zu erbringen sind, da
der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abzurechnen hat. Die Be-
triebskostenjahresabrechnung ist somit nicht rechtsbegründend (konstitu-
tiv) für den Leistungsanspruch. Der Anspruch ist vielmehr bereits mit der
(regelmäßig zu Mietbeginn getroffenen) vertraglichen Vereinbarung ge-
mäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Übertragung der Betriebskostenlast auf
den Mieter dem Grunde nach entstanden. Im Übrigen ist die Frage, ob der
Gläubiger sich wegen eines verjährten Anspruchs noch aus der Sicherheit
befriedigen kann, in § 216 Abs. 1, 3 BGB abschließend geregelt. Der Zweck
der Regelung besteht darin, dass hinsichtlich wiederkehrender Leistungen
für die Befriedigung des Gläubigers aus einer Sicherheit nur ein begrenzter
Zeitraum zur Verfügung stehen soll, so dass der Schuldner nach Eintritt
der Verjährung der gesicherten Forderung die Verwertung der Sicherheit
wegen derartiger Ansprüche verhindern und somit die Sicherheit zurück-
erhalten kann, wenn keine sonstigen gesicherten Forderungen bestehen.
Dieser Zweck würde vereitelt, wenn der Gläubiger in einem solchen Fall die
Rückgabe einer Sicherheit unter Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht
wegen verjährter wiederkehrender Leistungen verweigern könnte.
RA Heiko Ormanschick, Hamburg
MIETRECHT
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BGB §§ 216 Abs. 3, 551
Verjährte Nachforderungen
86
BGB § 536
Mietminderung und Darlegungslast
WEG-RECHT
86
WEG §§ 23 Abs. 1, 24, BGB §§ 164 ff.
Versammlungsteilnahme
86
WEG §§ 14 Nr. 1, 15, 21; BGB § 242
Taubenfüttern vom Balkon aus
87
WEG §§ 10, 15 Abs. 3, 21 Abs. 8
Begründung eines Sondernutzungsrechts;
gerichtliche Ersetzung einer Vereinbarung
87
WEG §§ 21, 22, BGB § 1004
Genehmigungsbeschluss für Müllbox
87
WEG §§ 23 ff., 27; BGB § 242
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Verwaltungsunterlagen
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