MARKT UND MANAGEMENT
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11|2016
Das Programm hat zwei Eingabemöglichkeiten:
• eine „Schritt-für-Schritt“-Vorgehensweise, die
mit einer Anleitung – ähnlich wie bei den Fahr-
kartenautomaten der Bahn – versehen ist,
• und eine „Gesamtübersicht“, bei der eine sofor-
tige Eingabe aller wesentlichen Faktoren einer
Kostenmiete möglich ist (siehe Abbildung 2).
Nachfolgendwird ausschließlich das Ergebnisblatt
„Gesamtübersicht“ erläutert. Die Eingaben und
Berechnungen erfolgen jeweils für 1m
2
Wohn-
fläche.
Der Kostenmietenrechner ist dabei in fünf Module
gegliedert (siehe Abbildungen 3 und 4):
1. Berechnung der vorhandenen Substanz
2. Berechnung des Investitionsaufwands
3. Bewirtschaftungskosten
4. Abschreibung (wahlweise anstatt Rücklage)
5. Ergebnisdarstellung
Objektangaben können über denButton „Objektin-
formationen“inderMenüleisteeingegebenwerden.
DiesedienenzurBerechnungderdurchschnittlichen
Wohnungsgröße, des Grundstückanteils in €/m
2
sowie der Angabe einer vorhandenen Substanz oder
des Investitionsaufwandes in €/m
2
.
Die Berechnung einer Kostenmiete kann über den
Button „Speichern“ gesichert und den Button „Öff-
nen“ wieder geladen werden. Der Ausdruck der
Berechnungen ist mit einem Klick möglich.
Die Bedienung ist einfach: Ein integriertes Hilfs-
fenster zeigt beim Ziehen des Mauscursors über
ein Objektfeld die passenden Hilfetexte und Kenn-
ziffern zur Orientierung an.
Für alle Module können die für die Kostenmiete
wesentlichen Faktoren mittels Eingabefenstern,
die durch einen Klick auf „Ändern“ aufzurufen sind,
eingefügt werden. Verschiedene Zahlenformate
wie z. B. %, €/m
2
, €/WE stehen zur Auswahl.
Unter Fremdkapital-Annuität werden der an-
fängliche Zinssatz sowie der aktuelle Tilgungs-
satz erfasst. Der durchschnittlich zu leistende
Kapitaldienst (Zins und Tilgung) wird in der Zeile
„Fremdkapital-Annuität“ automatisch errechnet.
Ermöglicht werden auchMischfinanzierungen von
bis zu drei Darlehen.
Zu Vergleichszwecken kann im Kostenmieten-
rechner eine Abschreibungsberechnung vorge-
nommen werden. Sobald ein Wert > 0 % einge-
geben wird, wird Tilgung und Rücklage mit 0 €
ausgewiesen und „nicht mehr“ in der Kostenmiete
berücksichtigt. Stattdessen wird die angegebene
Abschreibung in die Kostenmiete aufgenommen.
Somit kann ein direkter Vergleich des tatsächli-
chenWerteverzehrs und des Abschreibungssatzes
erfolgen.
Sofort nach Eingabe der Bestandteile der Kos-
tenmiete wird das Ergebnis dargestellt – also die
durchschnittlich zu erwartende Kostenmiete pro
Monat, die Laufzeit des Fremdkapitals und die Zeit
der Rücklagenbildung ausgewiesen.
Getestet und im Einsatz
Der Kostenmietenrechner ist ein Rechenwerk-
zeug, das dazu dienen soll, einen ersten schnel-
len Überblick (Quick-Check) über die Kostenmiete
für Wohnraum unter Einbeziehung betriebswirt-
schaftlicher Überlegungen zu erhalten und trans-
parent darzustellen. Er soll ausdrücklich nicht Ver-
fahren wie VoFi oder den DCF ersetzen, sondern
diesen vorgeschaltet sein. Er soll Hinweis geben,
ob sich der Einsatz genauerer und aufwändiger
Verfahren lohnt und in welcher Größenordnung
sich die Kostenmiete bewegen wird.
Der Verband Thüringer Wohnungs- und Immobili-
enwirtschaft e. V. (vtw) hat als Prüfungsverband
der ThüringerWohnungswirtschaft denKostenmie-
tenrechner erprobt, seine Bedienung, Aussagefä-
higkeit und Inhalte getestet und ihn als wertvolles
Werkzeug in der Immobilienwirtschaft anerkannt.
Der vtwselbst verwendet das neueWerkzeug. Auch
Ministerien und weitere Wohnungsunternehmen
wenden das Instrument mittlerweile an. Und aus
dem Bankenbereich kommen Empfehlungen zur
Anwendung des Kostenmietenrechners.
Vorhandene Substanz
Vorhandene Substanz
100,0%
50,00 €/m
2
davon Fremdkapital
0,0%
0,00 €/m
2
davon Eigenkapital
100,0%
50,00 €/m
2
Fremdkapital – Annuität
0,0%
0,00 €/m
2
Zinsen
0,0%
0,00 €/m
2
Tilgungssatz
0,0%
0,00 €/m
2
Eigenkapital
4,0%
0,17 €/m
2
Zinsen
4,0%
0,17 €/m
2
Rücklage
0,0%
0,00 €/m
2
Investitionsaufwand
Investitionsaufwand
100,0%
2.500,00 €/m
2
davon Fremdkapital
70,0%
1.750,00 €/m
2
davon Eigenkapital
30,0%
750,00 €/m
2
Fremdkapital – Annuität
4,2%
6,05 €/m
2
Zinsen
1,5%
1,18 €/m
2
Tilgungssatz
2,7%
4,88 €/m
2
Eigenkapital
5,3%
3,28 €/m
2
Zinsen
4,0%
1,54 €/m
2
Rücklage
1,3%
1,74 €/m
2
Bewirt.kosten
Mietausfallwagnis
5,0%
0,63 €/m
2
Instandhaltungsaufwand
0,8%
1,71 €/m
2
Verwaltungsaufwand p. a. pro WE
400,00 €
0,59 €/m
2
durchschnittliche Wohnungsgröße
56 m
2
HGB
Abschreibung
0,0%
0,00 €/m
2
handelsrechtliche Abschreibung
0,0%
0,00 €/m
2
Ergebnis
durchschnittliche Kostenmiete
12,43 €/m
2
Laufzeit vorh. Substanz Fremdkapital – Tilgung
0 Jahre 0 Monate
Laufzeit vorh. Substanz Eigenkapital – Rücklage
–
Laufzeit Investitionsaufwand Fremdkapital – Tilgung
30 Jahre 0 Monate
Laufzeit Investitionsaufwand Eigenkapital – Rücklage
36 Jahre 0 Monate
ABB. 3: KOSTENMIETE NEUBAU
