MARKT UND MANAGEMENT
84
10|2015
jede Wirtschaftseinheit über einen Zeitraum von
zehn Jahren prognostiziert und dann auf den Be-
wertungsstichtag als Barwert diskontiert. Über
diesen Planungszeitraumhinaus wird ein einwer-
tiger, als nachhaltig betrachteter Zahlungsüber-
schuss als ewige Rente ermittelt, aus welchem
ein auf den Endzeitpunkt des Detailplanungs-
zeitraumes bezogener Rentenbarwert berechnet
wird. Dieser wird auf den Bewertungsstichtag
diskontiert und den Barwerten des 10-Jahres
Detailplanungszeitraums hinzugerechnet. Die so
ermittelten Fair Values des Bewertungslevels 3
unterliegen den umfangreichsten qualitativen und
quantitativen Berichtspflichten des Anhangs. Um
die Verlässlichkeit dieser Werte noch zu erhöhen,
ist die Bewertung zudeman jedemAbschlussstich-
tag vollständig durch einen externen Gutachter zu
plausibilisieren und imGesamtwert zu bestätigen.
Umstellung der Rechnungslegung –
per Saldo positiv
Die Umstellung der Rechnungslegung auf IFRS
stellt ein vielschichtiges und komplexes Projekt
dar. Der zeitliche und finanzielle Aufwand für die
jährliche Plausibilisierung der Immobilienwerte,
für die Abschlussprüfung und nicht zuletzt für
den unternehmensinternen Know-how-Aufbau
in einem sich stetig wandelnden, komplexen Re-
gelwerk ist nicht zu unterschätzen.
Wie an den Aktienmärkten zu beobachten ist,
finden sich markt- und zeitwertorientierte Be-
wertungsansätze im Spannungsfeld einer regel-
mäßigen Volatilität wieder. So haben Schwan-
kungen auf den Immobilienmärkten durch die
jährliche, erfolgswirksam zu erfassende Wer-
tänderung der Fair Values direkten Einfluss auf
die Jahresergebnisse des Unternehmens. Eine
dämpfendeWirkung, wie es das handelsrechtliche
Anschaffungskostenprinzip vorsieht, kennt das
Fair-Value-Bewertungskonzept nicht. Dies birgt
die Gefahr, dass es prozyklisch in Boomphasen zu
entsprechenden Bewertungsgewinnen, in Krisen-
zeiten jedoch zu Abwertungsverlusten führt.
Für die Gewobag ergab sich nach Abwägung von
Kosten und Nutzen und unter Beachtung der
Fair-Value-spezifischen Gesetzmäßigkeiten ein
durchweg positiver Saldo der Umstellung. Die
IFRS haben nicht nur Auswirkungen auf die fi-
nanzielle Berichterstattung, sondern auch auf die
Finanzkommunikation und interne Performance-
messung. Die Bilanzierung von Verkehrswerten
kann innerhalb des Unternehmens als Steue-
rungsgröße und nach außen zur verlässlichen
Darstellung der Wertentwicklung des Immobili-
enbestands dienen. Dies schafft mehr Transpa-
renz, erhöht durch detaillierte Anhangangaben
die Vermittlung entscheidungsnützlicher Infor-
mationen für Bilanzleser jeder Anspruchsgruppe
und unterstützt so die Erschließung neuer Finan-
zierungsquellen.
1
vgl.: M.Schmied; M.Seilerin: Fair-Value-Ermittlung unter
IFRS 13. In: Immobilia Nr. 1, Januar 2013, 80. Jahrgang,
S. 19.
2
vgl.: EPRA | Reporting, Best Practices Recommendations
December 2014; S.20
FV Fair Value einer Wirtschaftseinheit
E
i
Einnahmen im Jahr i
A
i
Ausgaben im Jahr i
R
Ewige Rente
p Diskontierungszinssatz
q Diskontierungsfaktor q= 1 + p
n periodischer Betrachtungszeitraum, Detailplanungszeitraum 10 Jahre
DIE ERMITTLUNG DES FAIR VALUE NACH DER DCF-METHODE
FV =
Die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin steht nach
eigenen Angaben für „Die ganze Vielfalt Berlins“. Die kommunale
Wohnungsbaugesellschaft zählt zu den bundesweit größten Immo-
bilienunternehmen. Nahezu 100.000 Mieter aus vielen Nationen
wohnen in rund 85.000 Gewobag-Wohnungen. Die Bandbreite reicht
vom gründerzeitlichen Stuckaltbau über Häuser im Bauhausstil bis
hin zum Niedrigenergie-Hochhaus. Auch Neubau gehört in Kürze
dazu, denn die Gewobag wächst. Mit insgesamt 538 Mitarbeitern
will sie bezahlbaren und sicheren Wohnraum sowie Heimat bieten.
GEWOBAG
Weitere Informationen:
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
Stadtbauund Stadtentwicklung
Die Firmenzentrale der Gewobag am
Spreebogen in Berlin-Moabit
Quelle: Gewobag
E
1
– A
1
E
2
– A
2
E
n
– A
n
R
q
1
________ + ________ + . . . + ________ + ___
q
2
q
n
q
n
