83
10|2015
durch den Eigentümer im Wesentlichen in vier
verschiedene Kategorien klassifizieren, die un-
terschiedlichen Bewertungssystemen folgen:
Immobilien imVorratsvermögen, die aus der nor-
malen Geschäftstätigkeit verkauft (IAS 2), oder
Immobilien, die aus dem langfristigen Vermögen
weiterveräußert werden (IFRS 5), Sachanlageim-
mobilien, die einer Eigennutzung unterliegen (IAS
16), und Immobilien, die als Finanzinvestition zur
Erzielung von Mieteinnahmen oder zur Wertstei-
gerung gehalten werden (IAS 40).
Die Gruppe der Finanzimmobilien stellt für die
Gewobag mit etwa 97% nicht nur den größten
Anteil am bilanzierten IFRS-Vermögen dar, sie
hebt sich auch durch ihre marktwertorientierte
Bewertung hervor. Durch Kauf oder Neubau sind
solche Immobilien zunächst, wie auch im deut-
schen Handelsrecht, mit den Anschaffungs- und
Herstellungskosten (AHK) als Zugang zu erfassen.
In der Folgebewertung kann wahlweise erfolgs-
wirksam zum beizulegenden Zeitwert, dem sog.
Fair-Value-Modell, oder zu fortgeführten AHK un-
ter Angabe des Fair Values im Anhang bilanziert
werden. Mittlerweile entspricht das Fair-Value-
Modell der gängigenMarktpraxis in Europa –mehr
als 90% der Immobiliengesellschaften, die IFRS
anwenden, bilanzieren ihre Finanzimmobilien
nach dieser Bewertungssystematik
1
. Auch der eu-
ropäische Verband der börsennotierten Immobili-
engesellschaften, die European Public Real Estate
Association (EPRA), empfiehlt mit dem Ziel einer
einheitlichen, vergleichbaren und transparenten
Berichterstattung dieses Vorgehen
2
.
Dieser „Best Practice“-Methode folgend, hat sich
auch die Gewobag für die Anwendung des Fair-
Value-Modells entschieden. Die Finanzimmobili-
en werden nicht mehr planmäßig abgeschrieben,
vielmehr wird zu jedemBilanzstichtag der aktuelle
beizulegende Zeitwert neu ermittelt. Die jährli-
chen Wertänderungen werden erfolgswirksam in
der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt,
auch wenn diese über die historischen AHK hin-
ausgehen.
Bewertung nach dem Fair Value-Modell
Der für die Fair-Value-Bewertungskonzeption re-
levante IFRS 13 Standard definiert diesen - etwas
abstrakt - als „der Preis, der in einem geordneten
Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am
Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Ver-
mögenswerts eingenommen bzw. für die Übertra-
gung einer Schuld gezahlt würde“. Der Konjunktiv
verdeutlicht, dass es sich nicht notwendigerweise
um einen tatsächlich beobachtbaren Transakti-
onspreis handelt, sondern um den Preis einer
hypothetisch angenommenen Transaktion am
Bilanzstichtag.
Der Umfang und Detaillierungsgrad der IFRS-typi-
schen Anhangangaben hängt davon ab, inwelcher
Stufe der Fair-Value-Hierarchie der Vermögens-
wert einzugliedern ist, und steigt mit der Entfer-
nung zum tatsächlich beobachtbaren Marktpreis
an. Immobilien sind hinsichtlich Art, Lage oder
Zustand meist einzigartig, sodass Marktpreise
nicht verfügbar oder schwer ableitbar sind (Be-
wertungslevel 1 und 2). Daher kommen üblicher-
weise modellbasierte Bewertungsverfahren des
Bewertungslevels 3 zur Ermittlung des Fair Value
zum Einsatz.
Für die Bewertung hat die Gewobag ein IT-ge-
stütztes Portfoliomanagementsystem (PMS) im-
plementiert. Die komplexe Bewertungsmethodik
folgt der sogenannten Discounted-Cash-Flow
(DCF) Methode.
Im DCF-Verfahren werden zunächst die erwarte-
ten künftigen Einnahmen und Ausgaben für
Direkt beobachtbare
Marktpreise
ähn-
licher Immobilien am gleichen Ort, im
gleichen Zustand und mit vergleichbaren
Mietverhältnissen
Wertbestimmende Faktoren vergleichba-
rer Immobilien sind
direkt oder indirekt
beobachtbar; z. B. Transaktionspreise
(Preis je Quadratmeter).
Modellbasierte Bewertung
der
Immobilien auf Basis nicht direkt am
Markt beobachtbarer Input-
parameter mit Hilfe von
Bewertungsverfahren
DIE FAIR-VALUE-HIERARCHIE IM IMMOBILIENVERMÖGEN
Level 3
Modellbasierte Bewertung
(z. B. Discounted Cashflow Methode)
Level 1
Marktpreis
Level 2
Modifizierter
Marktpreis
Detaillierungsgrad der Berichtspflicht im Anhang
KLASSIFIZIERUNG UND FOLGEBEWERTUNG DES IMMOBILIENVERMÖGENS NACH IFRS
Kurzfristige Vermögenswerte
niedrigerer Wert aus
Buchwert und Netto-
veräußerungswert
niedrigerer Wert aus Buchwert
und dem Verkaufspreis
AHK-
Modell
Neubewer-
tungsmodell
Fair-Value -
Modell
AHK &
Fair Value
im Anhang
Vorräte
(IAS 2)
Zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte
(IFRS 5)
Sachanlagen
(IAS 16)
Finanzimmobilien
(IAS 40)
Langfristige Vermögenswerte
Immobilien, die aus der nor-
malen Geschäftstätigkeit für
den Verkauf bestimmt sind
Immobilien werden aus dem
Vermögen weiterveräußert
Immobilien werden vom
Unternehmen selbst genutzt
(z. B. als Verwaltungsgebäude)
Immobilien werden vermietet
