HEIZUNG UND WARMWASSER
Zur Unwirtschaftlichkeit von Abrechnungskosten
Mit Urteil vom 21. März 2014 – 5 S 48/13 – hat das Landgericht Heidel-
berg festgestellt, dass ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrund-
satz vorliegt, wenn die Abrechnungskosten für Heizung und Warm-
wasser nachhaltig höher sind als 15% der Gesamtkosten (ZMR 2014,
S. 987). Danach ergibt sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der
verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung dann,
wenn die Abrechnungskosten in fünf aufeinanderfolgenden Jahren diese
Grenze von 15% der Gesamtkosten übersteigen. Der Ausnahmetatbestand
gemäß § 11 Abs. 1b Heizkostenverordnung sei dann erfüllt, sodass die
verbrauchsabhängige Abrechnung nicht zur Anwendung kommen dürfe.
Dieses Urteil wirft mehr Fragen auf als es beantwortet: Wie soll z. B. mit
längerfristigen Messdienst-Verträgen umgegangen werden, wenn die
„5-Jahres-Unwirtschaftlichkeit“ vor Ablauf der Vertragsdauer festgestellt
wird? Was passiert, wenn sich nach Feststellung der Unwirtschaftlichkeit
die Energiekosten wieder so stark erhöhen, dass die Abrechnungskosten
unter die 15-Prozent-Grenze fallen? Hätten Mieter dann wieder Anspruch
auf eine verbrauchsbezogene Abrechnung? Welche Rechte hätten Mieter,
deren Mietvertrag erst nach Aussetzung der verbrauchsabhängigen
Abrechnung geschlossen wurde? Könnten Mieter, denen das Argument
der Unwirtschaftlichkeit egal ist, weiterhin auf die vertraglich vereinbar-
te verbrauchsabhängige Abrechnung bestehen? Wie ist der „5-Jahres-
Vergleich“ des LG Heidelberg vor dem Hintergrund zu verstehen, dass die
Heizkostenverordnung selbst unverhältnismäßig hohe Kosten auf Basis
einer Zehn-Jahres-Betrachtung definiert (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizKV)?
Eine Lösung könnte eine transparente mietvertragliche Vereinbarung
sein, in der bei den Regelungen zur verbrauchsbezogenen Umlage der
Heiz- und Warmwasserkosten darauf hingewiesen wird, dass mit dem
Messdienstleister auch bei Unwirtschaftlichkeit seiner Kosten im Sinne
von § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizKV gearbeitet werden soll. Dass ein an einer
langfristigen Vertragsbeziehung interessierter Messdienstleister sich ver-
pflichtet, seine Kosten jeweils bei Überschreiten der 15-Prozent-Grenze
zu kappen, erscheint dagegen mehr als fraglich…
Impressum
Ein Sonderteil der DW Die Wohnungswirtschaft
Verantwortlich:
Michael Pistorius
VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Tel.:
040 52011-229
Fax:
040 52011-201
E-Mail:
Herstellung:
Haufe-Lexware GmbH & Co. KG
Standort Hamburg, Grafik: Würzburg
Erweiterte energetische Verbrauchsanalyse
Heizungsverluste identifizieren und reduzieren
Die Effizienz von Heizungsanlagen ohne aufwändige Vor-Ort-Begehung
und Messung zu bewerten und hohen Energieverlusten auf die Spur zu
kommen – das ist keine Vision für ferne Zeiten mehr. Mittlerweile ist
es möglich, die vorhandenen Daten der Messdienste mit einem neuen
Verfahren zu interpretieren, das die Faktoren Energiezufuhr, Bereit-
schaftsverluste, Abgasverluste, Verteilungsverluste und Nutzwärme in
die Bewertung einbezieht. Dieses Verfahren der „erweiterten Verbrauchs-
analyse“ wurde von
der iwb Entwicklungs-
gesellschaft mbH
aus Braunschweig
entwickelt. Die zentrale
Frage galt und gilt dem
Jahresnutzungsgrad:
Wieviel der dem System
zugeführten Energie
kommt tatsächlich am
Heizkörper an? Die Er-
gebnisse werden mitt-
lerweile mit Angaben aus den Schornsteinfegerprotokollen zu Baujahr,
Leistung und Abgasverlusten der jeweiligen Anlage verdichtet. Darauf
aufbauend lassen sich Verluste in den Heizungsanlagen identifizieren und
Maßnahmen zu ihrer Reduzierung ableiten. Die bisherigen Analysen der
iwb hatten folgende Ergebnisse:
• Der Jahresnutzungsgrad der Anlagen liegt zwischen 20 und 95%.
• Für 40% der Heizungsanlagen liegt der Nutzungsgrad unter 60%. Hier
besteht Optimierungspotenzial.
• Der Jahresnutzungsgrad von 15% der Anlagen beträgt unter 34%. Es
besteht deutliches Optimierungspotenzial.
• Auch neuere Heizungsanlagen zeigen tlw. erhebliche Abgasverluste.
• Wenige Anlagen sind unterdimensioniert, aber ca. 50% der Anlagen sind
mehr als 30% überdimensioniert.
Diese Ergebnisse zeigen erhebliche Handlungsbedarfe auf und machen
spezifische Handlungsstrategien zur Anlagenoptimierung auf ihrer Basis
erforderlich. Wie diese im Einzelnen aussehen, müssen Techniker und
Heizungsfachleute vor Ort entwickeln. Das Verfahren wurde u. a. mit
einer Baugenossenschaft, die einen Bestand von über 6.000 Wohnungen
aufweist, in einem Pilotprojekt getestet.
Weitere Informationen:
Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt undManagement
twicklung
Quelle: iwb
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3|2015
