Kontaktdaten der Auskunftspflichtigen oder einer anderen Person, die
für Rückfragen zur Verfügung steht,
Namen und Vornamen von bis zu 2 Personen, die die Wohnung nutzen,
Zahl der Personen, die in der Wohnung wohnen,
Straße, Hausnummer und Anschriftenzusätze der Wohnung.
Diese Hilfsmerkmale dienen der statistischen Generierung von Haushal-
ten, um zu ermitteln, welche Personen an einer Anschrift in welchen
konkreten Wohnverhältnissen (d.h. Wohnfläche, Zahl der Räume) leben.
3. Verwalterpflichten
Auskunftsverpflichtet sind gemäß § 24 Abs. 1 ZensG 2021-E neben den
(Wohnungs)Eigentümern auch
„die Verwalterinnen und Verwalter … der
Gebäude und Wohnungen“
. Insoweit stellt sich zunächst die Frage, warum
der Gesetzgeber nicht auf den im seit 1. August 2018 geltenden „Gesetz
zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobili-
enmakler und Verwalter von Wohnungseigentum“ konstituierten Begriff
des Wohnimmobilienverwalters in § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO rekurriert.
Diese allerdings sind tatsächlich in der Pflicht, wie dem vom Statistischen
Bundesamt betriebenen Internetauftritt „zensus21.de“ zu entnehmen ist
und angesichts des Wortlauts der Vorschrift im Übrigen auch naheliegt.
Weiter birgt das Gesetz die grundsätzliche Unschärfe scheinbar gleich-
rangiger Auskunftspflichten von Eigentümer und Verwalter. Dies hatte
bereits die Stellungnahme des DDIV vom 29. April 2019 zum Gesetz-
entwurf bemängelt und insoweit zutreffend auf den Grundsatz der Da-
tensparsamkeit nach Art. 5 Abs. 1 Buchstabe c) DSGVO hingewiesen.
Angesichts der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 ZensG 2021-E geregelten
Erhebungsmerkmale könnten sich nun insbesondere die Wohnungsei-
gentumsverwalter gezwungen sehen, Mieterdaten zu sammeln, ob-
wohl sie gar keine Sondereigentumsverwaltung erbringen. Dieser As-
pekt wiederum löst dann Aufklärungs- und Informationspflichten nach
der DSGVO aus. So nämlich Mieterdaten auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1
Buchstabe e) DSGVO zur Weitergabe im Rahmen gesetzlicher Verpflich-
tung hierzu erhoben werden, sind die Betroffenen nach Art. 13 DSGVO
hierüber zu informieren und auf ihre Rechte hinzuweisen.
Jedenfalls werden die Verwalter auch diejenigen sein, die primär als Aus-
kunftsverpflichtete entsprechend in Anspruch genommen werden. Die
Auskunftserteilung erfolgt nach § 23 Abs. 1 ZensG 2021-E grundsätzlich
elektronisch. Auch auf Wunsch der Verwalter werden ihnen auch her-
kömmliche Fragebogen in Papierform zur Verfügung gestellt. Letzteres
gilt allerdings nur im Ausnahmefall und insbesondere nicht für Woh-
nungsunternehmen, die nach § 11a Abs. 2 BStatG zur elektronischen
Meldung verpflichtet sind. Die Bestimmung des § 11a Abs. 2 Bundes-
statistikgesetz (BstatG) ordnet eine verpflichtende Datenübermittlung in
elektronischer Form vor, so für die Übermittlung der Daten ein elektroni-
sches Verfahren zur Verfügung gestellt wird. Für den Zensus 2021 stellen
die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder mit dem Online-Mel-
deverfahren eSTATISTIK.core ein webbasiertes Standardverfahren bereit.
Seit Anfang des Jahres werden insoweit Unternehmen der Wohnungs-
wirtschaft von den Statistischen Landesämtern mit der Bitte angeschrie-
ben, einen Online-Fragebogen zu beantworten. Diese vorbereitende
Befragung dient der Ermittlung, ob die kontaktierten Unternehmen
tatsächlich gewerbliche Eigentümer oder Verwalter von größeren Woh-
nungsbeständen sind und damit später für das gesonderte Online-Mel-
deverfahren in Frage kommen. Auf Basis ihrer Angaben erhalten die
Unternehmen dann die Information, ob sie für den gesonderten Über-
mittlungsweg ausgewählt wurden oder aufgrund geringerer Bestände
erst zum Zensus-Stichtag im Mai 2021 befragt werden oder gar nicht für
die Gebäude- und Wohnungszählung auskunftspflichtig sind.
Nach § 24 Abs. 1 ZensG 2021-E haben die Verwalter jedenfalls über die
in Abschnitt 2 aufgeführten und in § 10 ZensG 2021-E geregelten Erhe-
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bungsmerkmale Auskunft zu erteilen. Nach den Vorstellungen des Ge-
setzgebers liefert der Verwalter soweit möglich alle Gebäude- und alle
Wohnungsmerkmale. Verfügt der Verwalter nicht über die nötigen Infor-
mationen, ist er verpflichtet, Namen und Anschriften der Eigentümerin-
nen und Eigentümer zu benennen, die der Auskunftspflicht nachkommen
können. Im Ergebnis besteht für den Verwalter also keine Datenbeschaf-
fungspflicht. Er muss nur die Fragen zu Sachverhalten beantworten, zu
denen er Kenntnis hat, was in § 23 Abs. 2 ZensG 2021-E zum Ausdruck
kommt. Allerdings besteht die grundsätzliche Pflicht zur Namhaftma-
chung desjenigen, der in der Lage ist, Auskünfte zu erteilen. Im Übrigen
dürften die Verwalter rund um den Erhebungsstichtag am 16. Mai 2021
mit einer Flut von Fragen seitens der Wohnungseigentümer in Bezug auf
die Beantwortung einzelner Erhebungsfragen rechnen müssen.
4. Sonderhonorar
Mit Blick auf den Zensus 2011 waren soweit ersichtlich gerade einmal 2
Gerichte überhaupt mit dem Thema „Zensus-Sondervergütung“ konfron-
tiert – allerdings nicht mit der insoweit entscheidenden Frage, ob und
in welcher Höhe ein solches ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht
(vgl. AG München, Urteil v. 17.12.2015, 484 C 6219/15 WEG, ZMR 2016,
659 und AG Hildesheim, Urteil v. 13.11.2012, 44 C 26/12, ZMR 2013,
751). Einerseits ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den Pflichten des
Verwalters im Rahmen des Zensus um ihn persönlich treffende handelt
und ihn mit Blick auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZensG 2021-E geregelten
Angaben zum Sondereigentum keine Informationsbeschaffungspflich-
ten treffen. Allerdings dürfte andererseits klar sein, dass der Zensus
für Verwalter mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden ist und
insoweit grundsätzlich der Anwendungsbereich des § 21 Abs. 7 WEG
eröffnet ist. Mit Blick auf zwischenzeitliche Neu- oder Wiederbestellung
kann der Verwalter auch eine entsprechende Sondervergütungsrege-
lung im Verwaltervertrag erwägen.
Anknüpfend an den Erhebungsmerkmalen das Sondereigentum be-
treffend und zur Vermeidung jeglicher Anfechtungsrisiken kann der
Verwalter freilich mit den Wohnungseigentümern vereinbaren, ihnen
gegen angemessene Honorarzahlung ihre „sekundäre Auskunftspflicht“
abzunehmen. Hier muss der Verwalter allerdings mit jedem einzelnen
Wohnungseigentümer
eine
entsprechende Vereinbarung
über seine Honorierung für
diese Leistung treffen. Eine
Beschlusskompetenz besteht
insoweit nämlich nicht.
Auch wenn die nächste „Volkszählung“ erst in knapp 2 Jahren erfol-
gen wird, spricht nichts dagegen, die Wohnungseigentümer zeitnah
mit diesem Thema vertraut zu machen. Um jedenfalls im unmittelba-
ren Vorfeld des Zensusstichtags keine unnötige Hektik aufkommen zu
lassen, sollten die Wohnungseigentümer frühzeitig anlässlich einer
der kommenden Eigentümerversammlungen entsprechend infor-
miert werden. Verwalter sollten die Wohnungseigentümer insbeson-
dere mit Blick auf unbestreitbaren Verwaltungsmehraufwand auch
bezüglich eines entsprechenden Sonderhonorars „sensibilisieren“.
PRAXIS-TIPP: WOHNUNGSEIGENTÜMER ZEITNAH INFORMIEREN UND
„SENSIBILISIEREN“
Alexander C.
Blankenstein ist
Rechtsanwalt
und Fachanwalt
für Miet- und
Wohnungsei-
gentumsrecht.
Er ist Fachbuchautor sowie Autor
zahlreicher Aufsätze und Beiträge
zu immobilienrechtlichen Themen.
DER AUTOR
