nenfalls verringertes Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner mangels
tatsächlicher Vorkommnisse nicht angeführt werden, ebenso wenig,
dass das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage stär-
ker beansprucht werde als bei einer Nutzung durch die Eigentümer
selbst oder Dauermieter. Zudem wird nach Auffassung des BGH der Cha-
rakter einer Wohnungseigentumsanlage durch eine Kurzzeitvermietung
nicht verändert (BGH, a.a.O.).
c) Unterlassungsanspruch nur wegen konkreter Störungen
Im Ergebnis ist somit festzustellen, dass die Geltendmachung des ge-
gen eine Kurzfristvermietung gerichteten Unterlassungsanspruchs nur
dann Aussicht auf Erfolg hat, wenn die konkrete Ausgestaltung des
Mietverhältnisses bzw. das Verhalten der Kurzzeitmieter zu wiederhol-
ten gröblichen Verstößen gegen die Pflichten aus § 14 WEG i.S.d. § 18
Abs. 2 Nr. 1 WEG führt (BGH, Urteil v. 12.11.2011, V ZR 78/10). Dabei
gestaltet sich die Anspruchsdurchsetzung in der Praxis indes wegen des
ständigen Nutzerwechsels als schwierig.
2. Öffentlich-rechtlich begründete Unterlassungsansprüche
Eine zur Unterlassung verpflichtende Störung kann regelmäßig auch
nicht mit der Begründung geltend gemacht werden, dass die Kurzfrist-
vermietung öffentlich-rechtlich unzulässig wäre.
a) Verstoß gegen Bauordnungs- bzw. Bauplanungsrecht
Eine Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Eigentümer in wohnungs-
eigentumsrechtlicher Hinsicht kann daraus herzuleiten sein, dass sich
die Kurzfristvermietung als Beherbergungsbetrieb darstellt, wodurch
gegen die nach Bauordnungs- bzw. nach Bauplanungsrecht zulässige
Nutzung des Gebäudes (nur) zu Wohnzwecken verstoßen wird. Regel-
mäßig liegen diese Voraussetzungen indes nicht vor. Gegen das Vorlie-
gen eines Beherbergungsbetriebs spricht regelmäßig, dass das typische
Nutzungskonzept der Kurzzeitvermietung auf die Zurverfügungstellung
von Räumen gerichtet ist, die durch ihre Ausstattung eine eigenständi-
ge Haushaltsführung ermöglichen. Gegen das Vorliegen eines hotelty-
pischen Aufenthalts spricht dann weder die Kurzfristigkeit der Nutzung
noch die zusätzliche Erbringung von hoteltypischen Nebenleistungen,
wie etwa eine Zimmerreinigung oder ein Wäsche- oder Verpflegungs-
service (BVerwG, Urteil v. 29.4.1992, 4 C 43.89; VGH Mannheim, Be-
schluss v. 17.1.2017, 8 S 1641/16).
b) Verstoß gegen ein Wohnraumzweckentfremdungsverbot
Um dem Umstand entgegenzuwirken, dass Wohnraum durch eine
Vermietung an Kurzzeitnutzer dem allgemeinen Wohnungsmarkt ent-
Kurzzeitvermietung von
Wohnungseigentum
RA Rüdiger Fritsch, Solingen
Viele Wohnungseigentümer, vor allem Kapitalanleger, haben für sich
die Vorteile entdeckt, die eine Kurzzeitvermietung abseits der bisher
üblichen Wohnraumüberlassung an Dauermieter bietet. Über die ein-
schlägigen Internetportale wie z.B. „Airbnb“ kann Wohnraum einfach,
schnell und profitabel wechselnden Nutzern zur häufig kurzfristigen
Nutzung überlassen werden. Da die Akzeptanz der übrigen Wohnungs-
eigentümer gegenüber dieser modernen Nutzungsform indes denkbar
gering ist, wird der Verwalter in besonderer Weise gefordert. Kann, wie
vielfach verlangt, eine Kurzfristvermietung unterbunden werden?
1. Wohnungseigentumsrechtlicher Unterlassungsanspruch
Typischerweise benennt die Teilungserklärung die gebildeten Sonderei-
gentumseinheiten ausdrücklich als „Wohnungen“, wobei die Gemein-
schaftsordnung zusätzlich eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung
ausschließt. Durch diese „Nutzungszweckbestimmung“ beschränkt
sich die zulässige Nutzung auf eine reine Wohnnutzung (BGH, Urteil v.
16.11.2012, V ZR 246/11). Jedem Wohnungseigentümer steht gem.
§ 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG ein Unterlassungsanspruch bei stören-
dem Verstoß hiergegen zu. Dieser Anspruch kann gem. § 10 Abs. 6 Satz
3 Alt. 2 WEG auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeübt
werden. Anspruchsgegner ist dabei wahlweise sowohl der vermietende
Sondereigentümer als auch der jeweilige Mieter (BGH, Urteil v. 22.1.2016,
V ZR 116/15), wobei die Anspruchsdurchsetzung diesem gegenüber we-
gen seiner kurzfristigen Verweildauer üblicherweise leerläuft.
a) Kein Unterlassungsanspruch wegen
Zweckbestimmungsverstoß
In der kurzfristigen Überlassung an ständig wechselnde Nutzer alleine
liegt noch kein störender Verstoß gegen die vereinbarte Nutzungszweck-
bestimmung, es sei denn, dies ist ausdrücklich durch eine (zulässige) be-
sondere Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung untersagt, was aber
die absolute Ausnahme darstellt (BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09).
Eine Wohnnutzung liegt nämlich nicht nur bei einer Dauervermietung vor;
auch ein nur einen Tag in der Wohnung verweilender Kurzzeitmieter nutzt
die Räumlichkeiten vorübergehend als Lebensmittelpunkt (BGH, a.a.O.).
Dabei ist es auch unerheblich, ob die Kurzzeitvermietung des Wohnraums
sich als gewerblich darstellt, da es nicht auf die Qualifizierung der Tätig-
keit des vermietenden Eigentümers in gewerbe- oder steuerrechtlicher
Hinsicht ankommt, sondern nur darauf, dass in den betreffenden Räumen
selbst eine Nutzung zu Wohnzwecken stattfindet (BGH, a.a.O.).
b) Kein Unterlassungsanspruch wegen des abstrakten
Störungspotentials
Auch die typischerweise mit einem ständigen Nutzerwechsel einher-
gehenden Beeinträchtigungen führen nicht zwangsläufig dazu, dass
hieraus eine Störung an sich abzuleiten wäre. Auch kann ein gegebe-
4
Verwalterthema
des Monats
Formulierungsvorschlag für einen Beschluss über die gemein-
schaftliche Durchsetzung des Anspruchs auf Unterlassung der
Kurzzeitvermietung:
Die Eigentümerversammlung beschließt, die den einzelnen Wohnungs-
eigentümern individuell zustehenden Ansprüche gem. § 1004 BGB
i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG, gerichtet auf Unterlassung der Kurzzeitvermie-
tung der Wohnungseigentumseinheit Nr. … durch den Wohnungsei-
gentümer …, zur Ausübung an die Wohnungseigentümergemeinschaft
(rechtsfähiger Verband) zu ziehen. Die Verwaltung wird ermächtigt,
namens und in Vollmacht sowie auf Kosten der Wohnungseigentümer-
gemeinschaft die Rechtsanwaltskanzlei … in … mit der außergericht-
lichen und gerichtlichen Durchsetzung der o.g. Ansprüche zu beauftra-
gen. Zunächst ist der Wohnungseigentümer … unter Fristsetzung zur
Unterlassung aufzufordern; im Falle fruchtlosen Fristablaufs ist Klage zu
erheben. Die voraussichtlichen Kosten der Maßnahmen werden mit …
EUR beziffert und wie folgt finanziert: … .
