Ferner sollen Vereinbarungen nicht gegen
einen „Kernbereich“ der Rechte eines Woh-
nungseigentümers verstoßen können. Auch
solche Vereinbarungen sollen unwirksam sein.
Bei Beschlüssen, die auf einer Öffnungsklausel
beruhen, will der BGH allerdings unterschei-
den. Einerseits soll es Rechte geben, die un-
entziehbar und unverzichtbar sind. Will ein auf
einer Öffnungsklausel beruhender Beschluss
in ein solches Recht eingreifen, ist er stets
nichtig. Andererseits soll es Rechte geben,
die zwar unentziehbar, aber verzichtbar sind.
Diese Rechte muss man kennen. Ferner muss
man sich stets auf dem Laufenden halten,
welche Rechte nach der aktuellen Rechtspre-
chung dazugekommen sind.
tümers, mit seinem Sondereigentum nach Be-
lieben zu verfahren, dauerhaft erheblich ein.
4. Künftiger Anwendungsbereich von
Öffnungsklauseln
Es könne nicht eingewendet werden, dass
allgemeine Öffnungsklauseln damit entwer-
tet werden würden. Sie hätten etwa für Ge-
brauchs- oder Kostenregelungen Bedeutung
oder dann, wenn der von der Änderung be-
troffene Wohnungseigentümer zustimme.
5. Ist der Beschluss nichtig?
Wegen des Beschlussmangels sei der Klage zu
Recht stattgegeben worden.
Das gelte zunächst bezogen auf das Verbot
der kurzzeitigen Vermietung. Bislang sei der
BGH bei Eingriffen in unentziehbare, aber ver-
zichtbare („mehrheitsfeste“) Rechte davon
ausgegangen, dass die fehlende Zustimmung
nachteilig betroffener Sondereigentümer die
schwebende Unwirksamkeit eines gleichwohl
gefassten Beschlusses zur Folge habe. Ob da-
ran festgehalten werden könne, erscheine
zwar zweifelhaft, einer abschließenden Ent-
scheidung bedürfe es aber nicht. Da im Fall
alle Wohnungseigentümer dem Beschluss
zustimmen mussten, wäre er auch auf der
Grundlage der bisherigen Rechtsprechung von
vornherein unwirksam gewesen.
Der Beschluss könne auch nicht insoweit auf-
rechterhalten werden, als er die Einführung
einer Anzeigepflicht für die Überlassung einer
Wohnung an Dritte regele. Zwar sei dieser Teil
des Beschlusses in der Sache nicht zu bean-
standen. Die teilweise Aufrechterhaltung eines
Beschlusses komme aber regelmäßig nur in
Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder
hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei da-
von auszugehen sei, dass der Beschluss auch
als Teilregelung beschlossen worden wäre.
Das sei hier nicht der Fall.
Das bedeutet für Sie:
1. Öffnungsklauseln und
Beschlusskompetenz
Die Entscheidung ändert nichts daran, dass
eine allgemeine oder spezielle Öffnungsklau-
sel (letztere räumt nur für den von ihr genann-
ten Fall eine Beschlusskompetenz ein) den
Wohnungseigentümern eine Beschlusskompe-
tenz gibt, die das Gesetz selbst nicht kennt.
2. Öffnungsklauseln und
Prüfungsprogramm des Verwalters
Ein Beschluss kann nur dort gefasst werden,
wo auch eine Vereinbarung möglich wäre.
Ist eine Vereinbarung nicht möglich, weil sie
gegen das Gesetz verstieße, sittenwidrig oder
treuwidrig wäre, kommt auch ein Beschluss
aufgrund einer Öffnungsklausel nicht in Be-
tracht.
ziehbar, allerdings verzichtbar. Sie könne da-
her auf der Grundlage einer allgemeinen Öff-
nungsklausel nur mit Zustimmung des von der
Änderung betroffenen Wohnungseigentümers
geändert oder eingeschränkt werden. So liege
es auch, wenn die kurzzeitige Vermietung ei-
nes Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste)
verboten werde. Anders liege es hingegen für
einen Beschluss, dass die Überlassung einer
Wohnung an Dritte anzuzeigen ist.
2. Allgemeine Grundsätze zur
materiellen Kontrolle
Ein durch eine Öffnungsklausel formell legiti-
mierter und mit der erforderlichen qualifizier-
ten Mehrheit gefasster Beschluss unterliege ei-
ner materiellen Kontrolle. Eine Öffnungsklausel
habe nämlich lediglich die Funktion, zukünfti-
ge Mehrheitsentscheidungen formell zu legi-
timieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen.
Deshalb sei ein Änderungsbeschluss auf der
Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon
dann rechtmäßig, wenn er die Anforderungen
der Ermächtigungsgrundlage erfülle. Vielmehr
seien bestimmte fundamentale inhaltliche
Schranken zu beachten. Solche ergäben sich
aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§
134, 138, 242 BGB, aber auch aus den zum
Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts
zählenden Vorschriften, wozu u. a. unent-
ziehbare und unverzichtbare Individualrechte
gehörten. Weiter sei bereits geklärt, dass die
durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehr-
heitsmacht auch durch solche Individualrechte
begrenzt werde, die zwar ebenfalls zu den un-
entziehbaren Rechten gehörten, aber verzicht-
bar seien. Im Fall gehe es um einen Eingriff
in ein solches Recht. Was insoweit gelte, sei
streitig.
Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allge-
meinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen
Mehrheit gefasst werden würden, seien aller-
dings nur insoweit materiell überprüfbar, als
das „Ob“ und das „Wie“ der Änderung nicht
willkürlich sein dürften. Einer weiterreichen-
den Kontrolle unterlägen dagegen Beschluss-
gegenstände, die unverzichtbare oder unent-
ziehbare, aber verzichtbare („mehrheitsfeste“)
Rechte der Sondereigentümer beträfen. Zu
diesen Rechten gehöre die Zweckbestimmung
eines Wohnungs- oder Teileigentums.
3. Anwendung der Grundsätze zur
materiellen Kontrolle
Im Fall hätten die Wohnungseigentümer zwar
kein generelles, sondern bloß ein spezielles
Vermietungsverbot beschlossen. Auch ein sol-
ches Verbot könne aber nur mit Zustimmung
aller davon betroffenen Eigentümer beschlos-
sen werden. Denn es verenge die zuvor weite
Zweckbestimmung und schränke das beste-
hende Recht jedes einzelnen Wohnungseigen-
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Deckert/Elzer kompakt
Im Ergebnis fehlt es in diesen Fällen also
doch an einer Beschlusskompetenz. Das ist
auch richtig, da eine Vereinbarung nicht in
der Lage ist, die ihr gesetzlich gesetzten
Grenzen zu überwinden.
HINWEIS:
Unentziehbare, aber verzichtbare Rechte
Als unentziehbares, aber verzichtbares
Recht hat der BGH bislang eingeordnet:
Das Recht auf eine Parabolantenne (BGH,
Beschluss v. 22.1.2004, V ZB 51/03). Es
ging um einen Beschluss, der das Anbrin-
gen von Parabolantennen generell verbot.
Der BGH meinte, ein polnischer Staatsan-
gehöriger sei hieran nicht gebunden. Er
folgerte die Nichtzustimmung aus dem
Umstand, dass der Wohnungseigentümer
für sich die Befugnis zur Installation einer
Parabolantenne beanspruchte. Danach
sei der Beschluss jedenfalls für diesen
Wohnungseigentümer unwirksam.
Das Recht, nicht gegen seinen Willen ei-
nen Bestandteil des gemeinschaftlichen
Eigentums auf eigene Kosten instand hal-
ten und instand setzen zu müssen (BGH,
Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13). Konkret
ging es um einen Beschluss, der anordne-
te, dass einem Sondernutzungsberech-
tigten künftig die Pflege und Reinigung
einer Gartenfläche obliegt und dieser die
Kosten hierfür zu tragen hat. Da der Son-
dernutzungsberechtigte diesem Beschluss
nicht zustimmte, war der Beschluss nach
Ansicht des BGH unwirksam.
Das Recht, nicht mehr Kosten tragen zu
müssen, als nach einer Vereinbarung
(BGH, Urteil v. 13.5.2016, V ZR 152/15,
Rn. 16). Konkret ging es um einen Be-
schluss, nach dem der Eigentümer eines
Teileigentums ab dem Jahr 2010 anders
als zuvor an den Kosten für Müllbeseiti-
gung, Straßenreinigung sowie weiteren
Kosten zu beteiligen war.
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