Zu einer Eigentümerversammlung kommt die Eigentümerin A
mit ihrem Rechtsanwalt. Dabei tritt der Rechtsanwalt nicht als
Dritter, sondern als Vertreter und mit Vollmacht von A auf. Eigen-
tümerin A selbst wiederum leitet ihr Teilnahmerecht aus einer
Vollmacht der Eigentümerin B ab. Eigentümerin B ist nicht anwe-
send. Ist diese Konstellation zulässig und mit dem Grundsatz der
Nichtöffentlichkeit vereinbar?
Zunächst wäre zu klären, ob die Teilungserklärung/Gemeinschaftsord-
nung eine qualifizierte Vertreterklausel enthält. In diesem Fall dürfte
ein Eigentümer nur die in der qualifizierten Vertreterklausel genannten
Personen bevollmächtigen.
Bevollmächtigt ein Eigentümer einen Dritten zu der Teilnahme an der
Eigentümerversammlung, muss er dieser fernbleiben. Nimmt der Ei-
gentümer dennoch an der Eigentümerversammlung teil, wird sein
Vertreter zu einem nicht teilnahmeberechtigten Dritten. Dies gilt auch
dann, wenn der Eigentümer sein Teilnahmerecht ausschließlich mit ei-
ner Vollmacht eines anderen Eigentümers begründet.
Eine WEG besteht aus 20 WE, verteilt auf zwei Häuser mit 12 bzw.
8 WE. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass alle Kosten, die
nach Häusern abgerechnet werden können, auch getrennt ab-
gerechnet werden. Und alle Entscheidungen, die nur ein Haus
betreffen, sollen auch nur von diesen Eigentümern beschlossen
werden können.
Am kleineren Gebäude (400/1.000 MEA) stehen Sanierungsar-
beiten an, über die in einer Eigentümerversammlung ein Be-
schluss gefasst werden soll.
Ist es ausreichend, für diesen in Aussicht genommenen Be-
schluss nur die Eigentümer des betroffenen kleineren Hauses
einzuladen, da es nur um diesen einen TOP geht und nur diese
Eigentümer beschließen dürfen?
Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich
Teilversammlungen bestimmter Untergemeinschaften vor, sind sämtli-
che Eigentümer zu der Eigentümerversammlung zu laden. Auch wenn
nicht alle Eigentümer hinsichtlich des Beschlussgegenstandes stimmbe-
rechtigt sein sollten, so steht ihnen dennoch ein Teilnahmerecht zu.
In einer Wohnungseigentumsanlage soll ein Teil des gemein-
schaftlichen Grundstücks verkauft werden. Ein Eigentümer blo-
ckiert den Verkauf der Teilfläche. Welche rechtlichen Hindernisse
bestehen hier und gibt es für die WEG eine Möglichkeit, den Ver-
kauf dennoch zu realisieren?
Grundsätzlich kann ein Eigentümer seine Mitwirkung am Verkauf von
Gemeinschaftsflächen verweigern und so den Verkauf verhindern.
Nach der Rechtsprechung könnte sich ein Anspruch auf Mitwirkung al-
lein aus der Treuepflicht des sich weigernden Eigentümers ergeben, die
im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern besteht. In beson-
ders gelagerten Ausnahmefällen kann nach Treu und Glauben (§ 242
BGB) eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Änderung der sachen-
rechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft bestehen. Dies setzt voraus,
dass außergewöhnliche Umstände vorliegen, die die Verweigerung der
Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grund-
satz von Treu und Glauben erscheinen lassen (BGH, Urteil v. 12.4.2013,
V ZR 103/12). Ob derart außergewöhnliche Umstände vorliegen, ist
eine Frage des konkreten Einzelfalls.
In einer Teilungserklärung ist geregelt, dass die Wasserleitung
ab dem Abzweig von der gemeinsamen Steigleitung zum Son-
dereigentum gehört. Durch eine defekte Wasserleitung im Son-
dereigentum entstehen Wasserschäden. Eine Gebäudeversiche-
rung mit Gefahrendeckung für Leitungswasserschäden besteht.
Wer muss sich um die Beseitigung der Schäden kümmern, die
Verwaltung oder der Sondereigentümer? Wer trägt die Kosten
dafür, die Gebäudeversicherung oder der Sondereigentümer?
Und sofern die Versicherung einspringt, hat sie einen Regressan-
spruch gegen den Sondereigentümer?
Es wird unterstellt, dass eine kombinierte Versicherung für das gesamte
Gebäude besteht. Diese würde dann auch einen Schaden, dessen Ur-
sache im Sondereigentum liegt, übernehmen. Entstehen Schäden am
Gemeinschaftseigentum, ist der Verwalter für die Schadensbehebung
und die Abwicklung mit der Gebäudeversicherung zuständig.
Entstehen Schäden am Sondereigentum, ist primär der betroffene Son-
dereigentümer für die Schadensbehebung zuständig. Der Verwalter hat
jedoch den Schaden bei der Versicherung anzuzeigen und den Son-
dereigentümer gegebenenfalls bei der Regulierung zu unterstützen.
Ob die Versicherung einen Regressanspruch gegen den Sondereigentü-
mer hat, hängt von dem konkreten Einzelfall und den konkreten Versi-
cherungsbedingungen ab.
In einer 12 Jahre alten Wohnungseigentumsanlage ist ein Kel-
ler seit 2 Jahren feucht. Muss hier der Verwalter nach Kenntnis
sofort selbst tätig werden oder ist es Sache des Eigentümers, zu
klären, woher die Feuchtigkeit in seinem Keller kommt?
Der Verwalter muss tätig werden. Nach § 27 WEG sind die Instandhal-
tung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums eigenständige
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, für die aber in erster Linie
die Wohnungseigentümer selbst zuständig sind, da sie letztlich die Kos-
ten zu tragen haben. Daher hat der Verwalter eine Bestandsaufnahme
vorzunehmen, also Mängel, deren Ursache und die Möglichkeiten der
Beseitigung festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten
und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vor-
gehen herbeizuführen.
Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns:
Sie fragen – unsere
Experten antworten
RA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortet
Ihre Fragen
8
FAQ
