Für rechtzeitige Mietzahlung reicht
Überweisung am dritten Werktag
Der Mieter muss die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzel-
nen Zeitabschnitte entrichten, nach denen sie bemessen ist. Dies ist seit
der Mietrechtsreform 2001 gesetzlich geregelt; zuvor war dies häufig im
Mietvertrag vereinbart. In der Regel ist die Miete nach Monaten bemes-
sen, sodass zumeist der dritte Werktag des Monats maßgeblich ist.
Zahlt der Mieter die Miete per Überweisung, reicht es für eine rechtzei-
tige Zahlung aus, wenn der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum
dritten Werktag des Monats erteilt und sein Konto ausreichend gedeckt
ist. Hingegen kommt es nicht auf den Zeitpunkt des Geldeingangs
beim Vermieter an. Es schadet daher bei fristgerechter Überweisung
nicht, wenn die Miete dem Konto des Vermieters erst nach dem drit-
ten Werktag gutgeschrieben wird. Das hat der BGH klargestellt und die
Räumungsklage eines Vermieters abgewiesen, der den Mietvertrag ge-
kündigt hatte, weil die bis zum dritten Werktag angewiesenen Mieten
mehrmals erst nach dem dritten Werktag bei ihm eingegangen waren.
In der Wohnraummiete kann hiervon auch nicht formularvertraglich ab-
gewichen werden. Eine Vertragsklausel, nach der für die Rechtzeitigkeit
der Zahlung der Eingang der Miete beim Vermieter maßgeblich sein
soll, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. (BGH,
Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15)
!
Weiterführende Informationen:
Fälligkeit der Miete
625636
Keine Eigenbedarfskündigung auf
Vorrat
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Verwandten setzt vor-
aus, dass der Begünstigte tatsächlich in die Wohnung einziehen will.
Eine sogenannte Vorratskündigung, der ein noch nicht absehbarer Nut-
zungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, reicht nicht aus.
Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit „verdichtet“ haben,
dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
Solange der Nutzungswunsch der Bedarfsperson erst geweckt werden
muss, besteht kein Eigenbedarf, der eine Kündigung rechtfertigt.
Wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem
Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, liegt der Verdacht nahe,
dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Daher muss der
Vermieter plausibel darlegen, warum der mit der Kündigung vorge-
brachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vor-
trag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der
Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht
bestand. (BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15)
!
Weiterführende Informationen:
Kündigung wegen Eigenbedarfs
923300
Eigenbedarfskündigung kippt durch
Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr
Kündigt der Vermieter einer Wohnung den Mietvertrag wegen Eigen-
bedarfs, muss er die Folgen der Kündigung für den Mieter so gering
wie möglich halten. Wenn dem Vermieter während der Kündigungsfrist
eine andere Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage zur
Verfügung steht, muss er dem gekündigten Mieter diese anbieten.
Eine Verletzung dieser sogenannten Anbietpflicht hatte nach bisheriger
Auffassung des BGH zur Folge, dass die – an sich berechtigte – Eigenbe-
darfskündigung unwirksam wurde. Diese Rechtsprechung hat der BGH
nun ausdrücklich aufgegeben. Zwar bleibt die Anbietpflicht nach wie
vor bestehen, allerdings hat ein Verstoß keine Auswirkungen mehr auf
die Wirksamkeit der Kündigung. Auch bei Verletzung der Anbietpflicht
bleibt die Eigenbedarfskündigung wirksam. Der Mieter kann allenfalls
noch Schadensersatz verlangen, etwa die Erstattung von Umzugs- und
Maklerkosten.
In derselben Entscheidung hat der BGH bekräftigt, dass eine Gesell-
schaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieter auch Eigenbedarf für
einen Gesellschafter oder dessen Angehörige geltend machen kann.
(BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15)
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Weiterführende Informationen:
Eigenbedarfskündigung (Muster)
1688112
Nach Eigentumsentziehung muss
Wohnungskäufer Querulanten
raussetzen
Wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten gegenüber den ande-
ren Eigentümern trotz Abmahnung wiederholt so grob verletzt, dass
den anderen Eigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zu-
mutbar ist, können diese von ihm die Veräußerung seines Wohnungs-
eigentums verlangen (Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18
Abs. 2 Nr. 1 WEG). Veräußert der Eigentümer sein Wohnungseigentum
nicht freiwillig, kann die Gemeinschaft die Wohnung zwangsversteigern
lassen.
Nach der Veräußerung der Wohnung ist der Erwerber gehalten, die
Nutzung der Wohnung durch den vormaligen Eigentümer zu beenden.
Er darf die Wohnung nicht dem Ex-Eigentümer zur weiteren Nutzung
überlassen. Anderenfalls würde der Sinn des Entziehungsverfahrens
– Ausschluss des „Störenfriedes“ – unterlaufen. Dabei kommt es nicht
darauf an, ob es nach der Veräußerung zu weiteren Störungen durch
den ehemaligen Eigentümer gekommen ist.
Anders verhält es sich, wenn eine Eigentumsentziehung gemäß § 18
Abs. 2 Nr. 2 WEG auf Hausgeldrückständen beruht. Dann wird den übri-
gen Wohnungseigentümern meist der Verbleib des ehemaligen Eigen-
tümers in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag in
der Zwangsversteigerung die Pflicht zur Kosten- und Lastentragung auf
den neuen Wohnungseigentümer übergeht. (BGH, Urteil v. 18.11.2016,
V ZR 221/15)
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Weiterführende Informationen:
Entziehung des Wohnungseigentums
636468
Entziehung des Wohnungseigentums, Abmahnung (Beschluss Teil I)
1315015
Entziehung des Wohnungseigentums (Beschluss Teil II)
1315016
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