Deckert/Elzer kompakt
Die Eigentumswohnung
Entscheidung
des Monats
Versammlung: Ausschluss vom
Stimmrecht
Ein Wohnungseigentümer ist entspre-
chend § 25 Abs. 5 Var. 1 WEG bei der
Beschlussfassung über ein Rechtsge-
schäft mit einer rechtsfähigen (Per-
sonen-)Gesellschaft jedenfalls dann
nicht stimmberechtigt, wenn er an der
Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und
deren Geschäftsführer oder geschäfts-
führender Gesellschafter ist.
BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 138/16
Der Fall:
In einer Wohnungseigentumsanlage richtet
sich das Stimmrecht nach Miteigentumsan-
teilen. Wohnungseigentümer B hat einen
Miteigentumsanteil von 504/1000. Mit
diesem Stimmenübergewicht beschließt B
gegen die Stimmen der anderen Wohnungs-
eigentümer, dass die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer mit der C. Immobilien
GmbH & Co. KG einen Wärmelieferungsver-
trag schließt. B ist Kommanditist dieser KG
und Geschäftsführer ihrer Komplementär-
GmbH, an der er mit 51 % der Geschäfts-
anteile beteiligt ist (die übrigen 49 % der
Geschäftsanteile der Komplementär-GmbH
stehen seiner Ehefrau zu).
Gegen diesen Beschluss wenden sich die
anderen Wohnungseigentümer. Das Amts-
gericht erklärt den Beschluss für ungültig.
Die dagegen gerichtete Berufung des B
bleibt erfolglos. Auch nach Auffassung des
Landgerichts ist der Beschluss nicht wirksam
zustande gekommen. Denn B sei gemäß §
25 Abs. 5 Var. 1 WEG bei der Abstimmung
nicht stimmberechtigt gewesen. Infolgedes-
sen habe der Beschluss nicht die erforderli-
che Mehrheit gefunden. Nach seinem Wort-
laut erfasse § 25 Abs. 5 Var. 1 WEG zwar
nur Rechtsgeschäfte mit dem Wohnungsei-
gentümer selbst. Er sei aber entsprechend
anzuwenden, wenn eine vergleichbare Inte-
ressenlage bestehe. So liege es, weil B als
Kommanditist und Mehrheitsgesellschafter
der Komplementär-GmbH an der C. Immobi-
lien GmbH & Co. KG beteiligt und Geschäfts-
führer der Komplementär-GmbH sei. Mit der
Revision verfolgt B seinen Antrag weiter.
Das Problem:
Zentrales Problem der Entscheidung ist die
Frage, ob ein Wohnungseigentümer auch
dann vom Stimmrecht ausgeschlossen sein
kann, wenn ein Vertrag mit einem Unter-
nehmen geschlossen wird, an dem er be-
teiligt ist.
So hat der Bundesgerichtshof
entschieden:
1. Das Ergebnis
Das Berufungsgericht nimmt nach Ansicht
des Bundesgerichtshofs zu Recht an, dass
der Beschluss die erforderliche Mehrheit
nicht gefunden hat. Denn B, dessen Stim-
menmehrheit den Beschluss trage, sei bei
der Abstimmung hierüber tatsächlich nicht
stimmberechtigt gewesen.
2. Direkte Anwendung des § 25 Abs. 5
Var. 1 WEG
Nach § 25 Abs. 5 Var. 1 WEG sei ein Woh-
nungseigentümer nicht stimmberechtigt,
wenn die Beschlussfassung die Vornahme
eines auf die Verwaltung des gemeinschaft-
lichen Eigentums bezüglichen Rechtsge-
schäfts „mit ihm“ betreffe. Seinem Wortlaut
Liebe Leserin,
lieber Leser,
für viele Wohnungseigentümer wird Qualität
und Professionalität eines Verwalters vor
allem in der Versammlung erkennbar. Auch
aus diesem Grunde hatte ich zuletzt über die
Unterbrechung der Versammlung und die
Frage, was dabei zu beachten ist, und danach
über die Frage berichtet, wann und wie der
Verwalter die Wohnungseigentümer in der
Versammlung informieren muss. Die heutige
Entscheidung schließt sich dem nahtlos an. Es
geht um die Frage, bei welchen Beschlussge-
genständen welche Wohnungseigentümer ein
Stimmrecht haben. Dreh- und Angelpunkt für
diese Prüfung ist die Bestimmung des § 25
Abs. 5 WEG. Er nennt drei Fälle, in denen ein
Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt
ist. Der zentrale ist, dass die Beschlussfassung
die Vornahme eines auf die Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen
Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Mit der
Frage, wer „ihm“ ist, beschäftigt sich die
nachfolgende Entscheidung. Sie sollte jedem
Verwalter bekannt sein.
Herzlichst
Ihr
Dr. Oliver Elzer
Entscheidung des Monats:
WEG-Rechtsprechung kompakt
Versammlung: Ausschluss vom
Stimmrecht
