In einem WEG-Objekt (Baujahr 2000) mit 6 Wohneinheiten haben
die 2 DG-Wohnungen Emporen, die in der Teilungserklärung mit
jeweils 25 m² angegeben sind. In der Teilungserklärung ist gere-
gelt, dass die Nutzflächen der Emporen bei der Lasten- und Kos-
tenverteilung nicht berücksichtigt werden sollen. Entgegen dieser
Regelung wurden die Emporen jedoch von Anfang an immer be-
rücksichtigt. Dies ist jetzt dem Eigentümer einer der DG-Wohnun-
gen aufgefallen. Er fordert jetzt vom Verwalter die Korrektur der
Jahresabrechnungen seit seinem Erwerb in 2005 und natürlich die
Rückerstattung der zu viel gezahlten Kosten. Kann er dies zu Recht
verlangen? Wie sollte der Verwalter zukünftig abrechnen?
Grundsätzlich ist nach den in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsord-
nung getroffenen Regelungen abzurechnen. Für vergangene Jahre, für
die es bereits bestandskräftig beschlossene Jahresabrechnungen gibt,
können keine Rückerstattungen gefordert werden.
In einer älteren WE-Anlage verfügen manche Wohnungen über
Wasserzähler, in einem anderen Teil der Wohnungen wurden
entweder nie Zähler eingebaut oder ein Einbau ist technisch
ohne Komplettrenovierung des Bades nicht möglich. In dem Ge-
bäude wird wie folgt abgerechnet: Soweit möglich nach Zählern
und der restliche Anteil (= Differenz zur Wasserabrechnung) in
den Wohnungen ohne Zähler über Personentage. Ist dieses Vor-
gehen rechtlich korrekt? Wer müsste die Kosten eines defekten
Wasserzählers bezahlen? Darf – und wenn ja wie – insgesamt auf
die Abrechnung nach Personentagen umgestellt werden?
Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer abweichend
von § 16 Abs. 2 WEG durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die
Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sonderei-
gentums im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar ge-
genüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung
nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach
einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht.
Nach dem geschilderten Sachverhalt dürfte ein Beschluss über die
Verteilung der gesamten Kaltwasserkosten nach Personentagen ord-
nungsmäßiger Verwaltung entsprechen. In diesem Zusammenhang
ist zu beachten, dass die Eigentümer über die Kostenverteilung einer
zentralen Warmwasserversorgungsanlage nur nach den Vorgaben der
HeizkostenV beschließen können.
Da die Wasserzähler Gemeinschaftseigentum sind, sind die Kosten für den
Austausch eines defekten Wasserzählers nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen.
Die Dachterrasse einer Eigentumswohnung ist undicht und muss
saniert werden. Der Aufbau der Dachterrasse stellt sich bisher
wie folgt dar: Fliesenbelag imMörtelbett, Gefällestrich, Bitumen-
bahn, EPS Dämmung 100 mm, Dampfsperre und dann Betonde-
cke. Lt. Auskunft eines Bausachverständigen ist die Ausführung
mit einem festen Fliesenbelag nicht fach- und sachgerecht. Als
Belag soll nun eine Betonsteinplatte auf Stelzlager verlegt wer-
den. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass der Bodenbelag
der Dachterrassen zum Sondereigentum gehört. Des Weiteren ist
geregelt, dass bauliche Veränderungen und Instandhaltung des
Sondereigentums mit 2/3-Mehrheit der Eigentümerversamm-
lung beschlossen werden kann. Der Eigentümer der betreffen-
den Wohnung möchte allerdings als Belag sibirische Lärche. Da
dieser Belag eine gewisse Pflege benötigt, stellen sich folgende
Fragen: Kann der Oberbelag von der Eigentümergemeinschaft
bestimmt werden? Sollte der Eigentümer der Dachterrasse einen
anderen Oberbelag als die Eigentümergemeinschaft wünschen,
wie sollte dann die Beschlussfassung aussehen? Ist der Eigen-
tümer weiterhin für die Instandhaltung des neuen Oberbelages
zuständig? Stellt der Austausch des Oberbelags eine bauliche
Veränderung dar? Worauf sollte sonst noch geachtet werden?
Soweit der oberste Belag der Dachterrasse dem Sondereigentum zuge-
ordnet wurde, darf allein der Sondereigentümer über die Art des Bela-
ges entscheiden. Die Art des Oberbelags darf allerdings keine negativen
Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum haben.
Es wurde zur Eigentümerversammlung eingeladen und in der
Einladung wurde auch die Tagesordnung bekannt gegeben. Im
Nachhinein hat sich jetzt ein weiterer TOP ergeben, der unbedingt
besprochen werden sollte, der aber von den bisher genannten
TOPs nicht erfasst wird. Wie sollte hier vorgegangen werden?
Eine Ergänzung der Tagesordnung ist jederzeit möglich, solange die Frist
der Einberufung von zwei Wochen des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG eingehal-
ten werden kann. Ergänzte Tagesordnungspunkte müssen angekündigt
werden, da es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass der
Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist, § 23 Abs. 2 WEG. Denn
sonst besteht ein Anfechtungsrisiko! Es hat auch jeder Wohnungsei-
gentümer einen Anspruch auf Aufnahme solcher Tagesordnungspunkte
in die Ladung, deren Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung ent-
spricht, außer, die Frist ist schon abgelaufen.
Im Rahmen der TRGI ist man verpflichtet, alle 12 Jahre die Gas-
leitung auf Dichtigkeit zu überprüfen. Wie verhält es sich bei
Eigentümergemeinschaften, bei denen alle Wohnungen aus-
schließlich mit sog. Gasetagenheizungen ausgestattet sind. Be-
sitzt die Eigentümergemeinschaft Beschlusskompetenz, diese
Überprüfung in jeder Wohnung zu beauftragen?
Gasetagenheizungen sind dem Sondereigentum zuzuordnen, wenn sie
ausschließlich der Wärme- und Warmwasserversorgung von nur einer
Sondereigentumseinheit dienen (AG München, Urteil v. 20. 12. 1994,
Az. UR II 312/94). In diesem Fall würde der Eigentümerversammlung
die Beschlusskompetenz zur Überprüfung in jeder Wohnung fehlen.
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