Deckert/Elzer kompakt
Die Eigentumswohnung
Entscheidung des Monats:
Betriebsstrom in der
Heizkostenabrechnung
Entscheidung
des Monats
Betriebsstrom in der
Heizkostenabrechnung
In der Abrechnung müssen die Kosten
des Betriebsstroms der zentralen Hei-
zungsanlage nach Maßgabe der Heiz-
kostenverordnung verteilt werden.
Wird der Betriebsstrom nicht über ei-
nen Zwischenzähler, sondern über den
allgemeinen Stromzähler erfasst, muss
geschätzt werden, welcher Anteil am
Allgemeinstrom auf den Betriebsstrom
entfällt.
BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15
Der Fall:
Der für die zentrale Heizungsanlage erforder-
liche Betriebsstrom wird in einer Wohnungs-
eigentumsanlage mangels Zwischenzähler
über den Allgemeinstromzähler erfasst.
In ihrer Versammlung des Jahres 2013 ge-
nehmigen die Wohnungseigentümer durch
Beschluss die vom Verwalter als Entwurf
vorgelegte Gesamtabrechnung sowie die da-
zugehörigen Einzelabrechnungen für das Jahr
2012. Der Verwalter berücksichtigt in seinem
Entwurf den Betriebsstrom nicht in der Heiz-
kostenabrechnung, sondern in der Kostenpo-
sition „Allgemeinstrom“. Der Betriebsstrom
wird daher in den Einzelabrechnungen nicht
teilweise nach Verbrauch und im Übrigen
nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach
dem umbauten Raum, sondern vollständig
nach Miteigentumsanteilen verteilt.
Wohnungseigentümer K greift diesen Ge-
nehmigungsbeschluss an. Er beantragt, die
Gesamtabrechnung 2012 sowie die ihn be-
treffende Einzelabrechnung hinsichtlich der
Heizkostenabrechnung für ungültig zu er-
klären. Das Amtsgericht weist die Klage ab.
Die Berufung hat keinen Erfolg. Zwar sei der
Betriebsstrom grundsätzlich im Rahmen der
Heizkostenabrechnung zu verteilen. Fehlten
aber Messgeräte, die den Verbrauch des Be-
triebsstroms gesondert erfassten, könnten
die hierauf entfallenden Kosten zusammen
mit dem Allgemeinstrom nach allgemeinem
Maßstab auf die Wohnungseigentümer ver-
teilt werden. Mit der Revision verfolgt K sei-
ne Anfechtungsklage weiter.
Das Problem:
Zentrales Problem der Entscheidung ist die
Frage, wie mit den auf den Betriebsstrom
der zentralen Heizungsanlage entfallenden
Kosten umzugehen und wie diese in der
Abrechnung darzustellen sind, wenn der Be-
triebsstrom nicht gemessen wird.
So hat der Bundesgerichtshof
entschieden:
1. Gegenstand der Anfechtungsklage
Gegenstand der Anfechtungsklage sei sei-
nem Wortlaut nach nur die „Gesamtjah-
resabrechnung nebst der K betreffenden
Einzelabrechnung in folgendem Umfang:
(…) Heizkostenabrechnung.“ Dieser Gegen-
stand sei allerdings der falsche. Es sei aus-
geschlossen, nur eine Einzelabrechnung an-
zufechten: Bei einem Erfolg der Klage wären
zwangsläufig alle Einzelabrechnungen inso-
weit für ungültig zu erklären, weil sich ein
Fehler bei einem Eigentümer auch auf die
Abrechnungen der anderen auswirke. Eben-
so ausgeschlossen sei es, allein die Heiz-
kostenabrechnung anzufechten. Wäre der
Betriebsstrom zu Unrecht nicht in diese ein-
bezogen worden, verringerte sich notwendi-
gerweise die Position „Allgemeinstrom“.
Die Auslegung des Klageantrags ergebe in-
dessen, dass die Genehmigung der Abrech-
nung bezogen auf die Kostenposition „Heiz-
kostenabrechnung“ sowie „Allgemeinstrom“
jeweils in der Gesamtabrechnung und in
den Einzelabrechnungen angegriffen wer-
Liebe Leserin,
lieber Leser,
der Verwalter muss den Wohnungseigen-
tümern jährlich einen Entwurf für eine Ab-
rechnung vorlegen. Zu den Ausgaben, die
in die Gesamtabrechnung einzustellen sind,
gehören die Kosten des Betriebs der zentralen
Heizungsanlage, unter anderem die Kosten
des Betriebsstroms. Um diese Kosten auf die
einzelnen „Einheiten“ umlegen zu können,
müssen die Wohnungseigentümer die dafür
notwendigen Schlüssel durch Beschluss be-
stimmt haben. Ferner bedarf es zur Erfassung
des Betriebsstroms eines Geräts. Fehlt es an
diesem Gerät, einem Zwischenzähler, fragt
sich erstens, ob man das ändern muss. Und
zweitens fragt sich, was der Verwalter tun
muss und ob die Kosten geschätzt werden
dürfen. Jedenfalls zur zweiten Frage äußert
sich die BGH-Entscheidung, die ich im Folgen-
den vorstelle. Jeder Verwalter sollte sie ken-
nen und die richtigen Folgerungen für seine
Verwaltung daraus ziehen.
Herzlichst
Ihr
Dr. Oliver Elzer
